國內的新冠肺炎疫情風頭漸緩，但其帶來的長期性影響卻仍然在各個領域中延續。開年短短三個月的時間裡，山東樓市經歷了從“速凍”，到“冰封”，再到如今逐漸“解凍”的全過程。
疫情發生以來，從全國到山東，再到各城市和片區，都出臺了不同的政策給穩定市場，給樓市紓困。
提振“市”氣，行政、財政多管齊下
面對急轉直下的行情，全國層面率先祭出多種政策手段，以落戶限制放開放寬、階段性放寬市場管理等方式，積極恢復地產市場經濟秩序。
首先是積極的財政政策。3月27日中共中央政治局會議指出，要加大宏觀政策調節和實施力度，適當提高財政赤字率，發行特別國債，增加地方政府專項債券規模。2020年疫情以來，財政部、發改委均透露要擴大地產專項債規模，預計2020年新增專項債3萬億，較2019年專項債規模2.15萬億明顯增加。
其次是推行穩健的貨幣政策。開年以來，央行已多次進行定向降準，包括實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點。
隨後是市場管理手段和鬆緊度的調整。全國房地產市場在堅持“房住不炒”定位不變的大前提下，因城施策更加靈活，多地從供給側和需求側優化房地產相關政策，如延遲繳納土地出讓金、降低預售條件、預售資金監管等。
同時，根據3月1日國務院下發的《關於授權和委託用地審批權的決定》，城鎮化用地審批權也在這段時間得以下放，國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
無論財政、貨幣、市場管理還是審批權限的政策改革，其主要目的在於有效引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕，既減輕了房企的壓力，也提振了市場信心，對購房者也是利好。同時這些政策的出臺也給予了山東及其各地市革新樓市政策以方向上的指導。
人才、落戶政策成山東救市“殺手鐧”
從全省層面看，山東也在各個環節和層面推出新政，以穩定市場、緩解樓市壓力。
從時間線上看，疫情期間山東城市在穩定樓市方面首先著眼的是復工復產政策的推行。例如2月26日，青島市住房和城鄉建設局發佈《關於保障房地產開發企業復產復工商品房銷售有序開展的通知》，要求在保障人員健康及環境安全的前提下，可實行來訪人員預約接待制看房；與此同時，選房現場採用預約制，分時分批控制客戶到場人數，不得舉辦現場推介等聚集性活動。
而後，放開落戶成為山東疫情期間對樓市產生影響最大的新政。
3月3日，山東省委、省政府發佈貫徹《中共中央、國務院關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》加快推進城鄉融合發展的實施意見，在第一板塊推進城鄉要素融合第一條放開農業轉移人口落戶限制中，明確加快推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶，濟南、青島中心城區儘快放開落戶限制。同時，給出兩城施策方向：
要求全面實施居住證制度，確保有意願的未落戶常住人口全部持有居住證。全面落實支持農業轉移人口市民化的財政政策、城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，加大省級財政對農業轉移人口落戶較多地方的資金獎勵力度，在市縣國土空間規劃編制、用地計劃等方面統籌考慮安排進城落戶人口和城鎮新增建設用地。維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自願有償轉讓上述權益。
相關人才政策的出臺也成為山東樓市發展的“風向標”。
2月20日，青島市出臺人才住房新政，正式印發實施《關於加強人才住房建設和管理的實施意見》，要求2020年全市計劃建設和籌集人才住房不少於10萬套。計劃任務中，主城區、西海岸和城陽區承擔了八成以上任務量，分別需籌建52500、21300和11800套。
隨後在3月17日，青島實施聚青行動計劃，出臺十條舉措吸引大學生來青、留青、回青創業。重申了畢業學年大學生可在青落戶、高校畢業生住房補貼政策、青年人才在青創新創業一次性安家費政策、高校畢業生小微企業就業補貼政策、青年見習補貼政策、“金種子”人才儲備工程、高校畢業生靈活就業社保補貼政策、創業補貼政策等。
部分熱點片區也在此期間開始發力。青島市城陽區作為多年來青島樓市的成交TOP3高地，在今年4月3日正式提出共有產權試點，落戶城陽最高享受30%補貼。1-4類人才本人與企業產權比例3:7，自辦理網籤之日起滿8年後，政府無償贈送30%產權；5-7類人才試點單位與人才購置個人住房實行共有產權政策，產權比例為2:8，期限為5年，回購為“孰低”原則（價格以在回購時和購買時哪個房價為準）。
“救市”與房住不炒之間的平衡
4月10日，青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”網站發佈了“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則，其中多條被部分機構解讀為“促銷式”放鬆限購和限售。
據此前2018年4月15日發佈的青島最新樓市限購限售政策，居民家庭在一套住房中僅佔部分份額的，按其擁有一套住房計算；在本市範圍內新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿5年後方可上市交易。
該活動規則對上述兩條政策都有突破：由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算，也就是說，實際佔有部分房產也可能會被認定為無房戶；出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理相關手續後，就可對新購住房的買賣合同予以網籤備案，限售門檻從5年降到2年。
但是，三天後青島住建局火速“更新”了規則，不僅取消了“部分份額不算一套”，更將“5年門檻變2年”限定為2018年4月18日之前新購的住房。不僅如此，上週規則發佈涉及的符合人才條件的、在校大學生、因求學而將戶口遷出的學生等人群購房寬鬆政策也全部消失了。
青島市住建局對此事回應稱，之前發佈的活動規則是徵求意見版，現在發的是正式版，活動期間按最新發布的執行。 “房住不炒”樓市大基調依舊不可撼動。
數據顯示，3月山東房地產市場活躍度增加明顯。據克而瑞數據統計，青島3月份供求同比跌幅已經由2月份的5成收窄至2成，但成交規模與去年同期相比仍有較大差距；同時濟南一季度成交量也與去年同期相比下降28%。
因此，如何在疫情期間維繫房住不炒與需求刺激之間的平衡，成為每一所城市住建部門所必須面對的課題。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，部分政策出發點是從刺激住房消費的角度進行的，但是如果在意見徵求或試行中依然遇到各類過激的反應，包括市場討論增加、部分房企違規漲價等，那麼既有的政策依然會被禁止或叫停。
而與此同時，青島融信智匯投資發展有限公司董事長龍江也認為，作為國民經濟的重要支柱產業以及城市建設的重要舉措，每個城市還在進行城市的擴建改造和升級，房地產市場應該營造出寬鬆的市場氛圍，讓企業自由競爭。
閱讀更多 鳳凰網青島 的文章
