青島:撿漏二手房正當時!

我那篇《怪事:青島新房、二手房冰火兩重天!》分析了青島新房的火爆和二手房的冷清,今天寫寫二手房在這個房地產熊市中的投資、購買價值。


2013年下半年我在買房時,看了不少李滄區的房子,發現了一個奇葩現象,那就是二手房比新房貴。當時滄口興國路上的新盤陽光香蜜湖賣8000多,旁邊上世紀90年代的興國路小區賣9000多;京口路上的地鐵盤康太源尚譽賣9000多,旁邊的老破小賣10000多。


除了李滄區,當時還零星看了別的區的房子,基本都是這種現象。現在回頭想想,這看似不太合理的現象在那時還真有點道理,那時人們的置業觀念還不太成熟,總感覺買新房子還要等幾年才能交房,不僅要交房租交房貸,還要承受爛尾的風險,不如買二手房來的實在,另一個原因是,當年樓市太火爆,無形中行情掩蓋了老破小的各種缺點


再後來,老破小漸漸失去了市場,價格一去不復返。但次新房卻逐漸香起來,次新房兼具老破小和新房的各種優點,最牛逼時甚至能比周邊新房貴上5000元。這時曾流傳一句話,買新房買到就是賺到,各種小馬紮、黃牛衝向售樓處,掀起來一股置業潮。


十年河東,十年河西,當我今年再把目光投向樓市時,新房、二手房已經實現了價值輪換。


青島:撿漏二手房正當時!


我在《青島哪些地方的房子還有投資價值?》等文章中,不止一次建議購房者看看二手房,看看次新房,因為青島二手房的投資價值已經超過新房。不過,大多數投資客、購房者仍是執迷於新房不能自拔,新房情節就如同處女情節一樣牢不可破。看完今天這篇文章,你就會發現,你買的新房一旦付款就可能損失幾十萬。買新房,以前是買到就是賺到,現在是買到就是賠到。


李村北的嘉凱城時代城在2013年開盤時賣到9000多單價,和李村核心區的持平,目前已不可同日而語。現在,嘉凱城時代城的二手房平均掛到一萬八九,實際成交價在一萬八上下,更是有一萬五六的房子經常蹦出。


李村南邊的海爾鼎世華府,去年一度出現不少一萬七八的房源;李滄區的扛鼎之作中海國際社區(非回遷),也是頻頻出現兩萬以下的房源。


執著於李滄新房的購房者,很難想象同片區次新房成交價已經低於兩萬,因為他們看到的新房都在兩萬以上,有時還要靠“搶”。你現在買到的新房,連上建設期和5年限售,大約得7年後才能賣,7年後你的新房也是不新不舊的二手房了,和旁邊同時代早幾年的持有成本更低的曾經的次新房相比,可還有什麼大的優勢嗎


市北的歡樂濱海城是次新房扎堆的地方,也曾一度是置業熱土。片區的次新房綠地閱海府邸掛牌價已經跌到一萬七,同片區的某新盤還在賣兩萬單價,跨過環灣路就得上兩萬五了。這單價幾千元的差價,這總價幾十萬的差價,不香嗎?


我曾多次推薦讀者購買薛家島、安子片區的次新房。鳳凰城去年下半年一度賣到一萬五六,山海灣也賣到一萬六七,現在雖然有所上漲,但還是在一萬七八水平。同片區板塔結合的幾個次新小區,像永聯佳園、亞星藍圖、昆泉星港等更是賣到了一萬五以下。至於老點的小區,像鳳凰園、海宸雅園,一萬二三的房源也多得是。作為對比,同片區的幾個新盤多在兩萬以上,個別都賣到兩萬四五。若論買到就是賺到,還有比這個差價更讓人動心的嗎?


東方影都片區的次新房世茂諾沙灣、保利海上羅蘭曾一度賣到兩萬五單價,現在已是“無可奈何花落去”。我查了查,世茂諾沙灣掛牌價在一萬五,保利海上羅蘭更是跌到一萬三。可同片區的某新盤呢,還在掛著兩萬一的單價。


從安子到東方影都,這漫長的西海岸新區海岸線上,很少有低於兩萬的新盤,卻也鮮有高於兩萬的二手房,尤其是次新房。除了新房情節,我找不到任何購買新房的理由。


城陽區很大,也發展了很多年,但到現在真正發展起來、配套齊全、適合工作居住的只有城陽街道。城陽街道新盤較少,比較新的二手小區,像萬科魅力之城、寶龍國際社區,單價已經跌到一萬六,個別已到一萬五,價格媲美甚至低於周邊配套較差、位置偏遠的新盤。怎麼取捨,顯而易見。


青島市場上二手房掛盤價比新房高的地方,也就紅島、膠南、膠州、即墨。這幾個地方有一個共同點,那就是都是郊區、賣地太多、新盤太多,新房已經進入價格戰。二手房掛高掛低已經沒有什麼意義,掛高了可能只是試探試探,反正也無人問津;掛低了,總不能低於購入價吧,誰讓新房跌的那麼兇。別說掛牌高的二手房,這幾個地方除了紅島外,連價格低的新房都得謹慎又謹慎。


綜合以上來看,青島二手房市場上確實充滿了更多的機會,不管是投資還是自住,價值已高於新房。我說青島二手房撿漏正當時,可能會得罪一部分新房從業者,但我無愧於心。當然,二手房也要選對區域,儘量買次新房。


最後一點,有讀者說買二手房需要交中介費、個稅,這也是不少的花費。那新房呢,兩三年的建設期,反應到二手房就是賺到兩三年的房租,還比不了那點稅?



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