近期，樓市極其微妙，一方面是3月中旬以來以價換量換來的“小陽春”，一方面是各地樓市鬆綁試探性政策陸續出臺，有的得以繼續執行，稍有踩紅線的，即刻被駁回， “一日遊”、“兩日遊”等政策不絕於耳。
01 什麼是紅線
第一，限購政策；
第二，限貸政策；
本輪調控有四限，即限購、限貸、限價、限售，個別地方還要多一限——限籤。之前講過，限購+限貸是本輪調控的骨骼，也是靈魂，兩者之間動了任何一方，都可以理解為調控的放鬆。隨著時間的推移，限籤和限價越來越不合時宜，取消它們對調控影響也微乎其微，目前，大部分地方已經不再提限籤和限價。所以，目前為止，本輪政策實際是三限，即限購、限貸、限售。疫情期間，樓市鬆綁呼聲較高，廣州、濟南、駐馬店、衡陽等城市出臺措施，但凡有觸碰限購限貸限售的，基本成為了“N日遊”。自此，鮮有試探性政策出臺，直到4月10日。
02 青島限售5年改3年，通過人才政策放鬆限購
4月10日晚,青島市不動產登記中心網站“青島網上房地產”發佈為期100天的“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。
其中第5、6、7條是本次活動的殺手鐧，可以理解為一定期限內的政策鬆綁，是近期真正意義上的樓市鬆綁第一槍。
第5條，鼓勵改善型住房需求,出售1套以上原有住房新購1套住房的,原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理買賣合同網籤備案後或委託中介機構代理銷售並辦理委託代理合同網籤備案後,即可對新購住房的買賣合同予以網籤備案。
【解讀】本次明確提出：鼓勵改善型住房需。政府很瞭解目前的市場癥結所在，真正想買房的除了剛需，還有改善，而目前的限購限貸等政策結結實實的限制了真正的改善型群體。比如，市場上有一大批90平左右小兩室婚房，家裡有了孩子以後，發現根本不夠用，只能尋求換面積更大的房子，這批群體的換房需求是非常急迫的，財力也是有限的，大部分只能賣掉手中現有的房子用來換房。在5年限售背景下，只能錯失無數換房良機。本次政策調整，勢必將此類改善群體推向市場，增加市場流動。
第6條，在本市工作、符合人才條件的,首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續後,可享受本市戶籍人口購房政策。
【解讀】赤裸裸的“搶人”政策，和我之前預計的政策走向不謀而合，不斷的降低人才標準，也就是圈住了一大波韭菜。下一步，或許某些地方會出現本科學歷購買二套房算首套等人才吸引政策，拭目以待。
第7條，因外出求學,戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的,可享受本市戶籍人口購房政策。
【解讀】作用同第六條，擴大了人才吸引即韭菜的範圍，也就擴大了潛在購房的群體，可以理解為“限購鬆綁”的試探。
03 青島會不會成為樓市政策“N日遊”
大概率，不會。
第一，此次青島樓市雖然鬆綁，但是未觸碰紅線，限購和限貸。青島突破了5年限售，改為2年限售，並不冒進，也僅僅和省內的濟南持平，濟南一直想2年限售，而且青島2年限售也有時間上的緊箍咒，在“100天網上房地產”活動之內成交的，才具有此資格。
第二，通過人才政策擴大購房群體，是目前各大城市的主流。
前面分析的“放鬆”限購，實際上也是通過人才政策，擴大了潛在購房群體而已，在字面上並沒有明確提“放鬆限購”。人才吸引，是目前各大城市均在推行的一項城市發展戰略，青島的矚目在於將“在讀學生”視為本市戶籍的購房群體，而且沒有限定學歷。
此次，青島的試探，是近期樓市鬆綁真正意義上的第一槍，除了明確提出出支持改善型需求外，擴大了潛在購房基礎，在校生也具備本市戶籍購房資格。這為其他城市的人才政策做了樣板。後續，或許會有其他城市效仿，甚至力度更大，其他城市的試探或許已在路上。
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