問：提問: 老師好，深戶無房，五成首付，現只能籌到150萬，有小學學位要求，考慮到終將換房，所以這次買房學位為主投資為次，怎麼選籌呢？
答：總價300萬以內，還有小學學位要求，可以買羅湖學位房，不過考慮到區域升值我會更建議買福田的景田片區，新建的荔園外國語小學，風評不低，300萬還可以買到T T國際公寓的單間和締夢園的一房。
問：你好，想問下鳳崗大運城邦一期119平應該是賣了還是持有，投資性的，資金目前沒壓力，要是持有有價值嗎？謝謝
答：大運城邦和龍崗一衣帶水，房價也是共悲歡，龍崗房價沒起來，大運城邦就也沒戲，主要是換倉目的是什麼？是否還有深圳房票？其他配置怎麼樣？有時候瞎折騰不如按兵不動。
問：十三老師，我有套北京房子，計劃疫情過後做經營貸大概300萬然後在深圳買套房（本人深戶，深圳無房）。咱們十三房北京公司可以提供經營貸全套服務嗎？（包括貸款用的公司設立或收購）完成第一步後再委託您幫忙推薦下深圳房產。
答：非常感謝對十三房的信任，不過目前只有十三房深圳公司提供二手房選籌代購和信貸全流程服務，北京公司不涉及此類業務，你可以通過北京其他信貸公司做抵押經營貸，然後委託我們做深圳選籌代購。
問：你好！預算500萬左右的總價，純投資。投資週期5年，請問可以買哪個樓盤？ 已有一套房在名下。愛人名下沒有房產。
答：你好，新盤首選華潤城，天健天嬌 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新） 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了） 【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園
問：大師，請問沙井的萬科星城和海岸城的投資價值如何。400萬，是投資沙井海岸城，還是投資南山的學區房（一房）
答：2020值得推薦的一手剛需盤（推薦秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）； 金融街華髮融御首府 （熱點片區、大品牌）； 電建洺悅府（熱點片區、大品牌）； 宏發萬悅山 （熱點片區）； 合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。 萬科星城是沙井中心，等沙井建設完成，海岸城開業，再加上萬科物業優勢，5年以上萬科星城也是不錯的。 400萬在南山能淘到的高性價比樓盤很少，如果有性價比高的也可以考慮。 投資角度看 優先面積。 感謝讚賞！
問：老師好，我跟老婆是省內的深戶，平時不在深圳。現在有一百三十萬左右首付，月供一萬多沒問題，戶口一直掛靠在別人那，寶寶快出生所以現在考慮自購一套深圳房子考慮最好有學區兼投資（有點奢望），不自住可以接受小面積拿來出租。最近有去看黃田的滿京華雲朗，周邊毫無配套，但是很火爆的認籌情況，還看了蛇口榮寓，一個90年代老房改造項目，都是五十平米住宅，50年所有權的房子，但是配套太子灣學校學位，聽朋友說好像未來不錯的一個學校。單價要七萬多，而且只能貸五成十年貸款，只說周邊有七年整治預期暫沒舊改。不知老師如何評價這兩個盤，或者有沒有什麼建議，謝謝
答：你好，雲朗那個盤周邊太差，片區不行，開發商空有一腔情懷，只適合買三百來萬的小兩房，因為這個總價在西部是絕對存量的紅海廝殺，而總價越高，競品越多，就需要精細化挑選了，比如400來萬的可以去碧海寶中乃至南山淘了。至於蛇口的榮寓，是一個投資公司的舊樓改造盤，金融屬性差不說，戶型也無法直視，純粹的租金盤，當租金盤來買又貴了。 然後你提到的舊改，一箇舊改對房價的拉動主要有兩點，第一，改善片區的城市面貌，可是很多打補丁一樣的局部改造很難有大的影響。第二，房價賣高帶動周邊，可是兩個年代的產品是壓根夠不成競品的。
問：十三老師，你好！現在想優化一下房產跟你諮詢：長沙兩套住宅和兩套公寓（共貸款90萬），深圳蛇口華彩花園一套（貸款近300萬），小孩後年上小學當時看中了育才學位及三房兩衛，就犧牲品質買了華彩老破舊，現在手頭上有160萬，也打算賣了長沙公寓一百萬，能湊260萬，有兩個想法：1、賣掉華彩花園置換對面好一點房子比如對面花園城，2、擔心出手速度慢，房子快速漲，不賣華彩，再在深圳投資一套四百萬人小兩室。請十三老師指點，怎麼優化更合理，也可以有第三套方案，謝謝！
答：深圳老破大的威力有多大，看華彩花園就知道了。 我查了下，華彩近幾天成交了一套152平，單價只有44000。 也就是說，連南山、蛇口、學區這幾個重磅加在一起都無法挽救老破大。 還好你買的是一套三房，面積應該不過百，要好出一些，不過受大盤拖累，也賣不上高價。 我的意見，華彩能出則出，集中力量重新選一套好的標的。 附：華彩目前在掛的奇葩五房，單價44000。
問：大師，龍崗的麓園，紫園又一城和坪山的恆大，學區和交通地鐵方面哪個更好呢，更有前景呢，自住附加投資？
答：恆大城目前一期售罄了，假如命好，落個深中的學位，可以價格看到4w+。 麓園優於又一城，又一城是投資公司控盤的，價格虛高了一點。
問：你好，目前有房貸，5月開始在深圳買了社保，還沒入深戶，想問一下，長沙有套全款的2房，市場價80萬左右，是持有還是賣了入深戶加點錢買個一房。
答：長沙嚴控，每年最多隻讓漲10%，深圳靈活很多。 但我一般不勸人賣房。
問：老師您好！ 1.有套貸款房寫的是夫妻雙方的名字，現在想刪除一個人的名字，可以這樣操作嗎？如果可以，那做假離婚用刪除人的名字再買房可以算首套嗎？ 2.一個人可以貸款買兩套房，如果這兩套貸款的房都已經賣出，名下無房後再去買房是否依舊可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的貸款買房的方式呢？ 謝謝老師！
答：您好，只有全款房可以去名，需要先還清貸款，房產證去名後再離婚。 深圳只要處女貸用掉了，都算二套。當然可以通過全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。
問：龍崗平安里學校周圍小區，清林小學周圍小區，麓園小區，清林徑小學周圍小區從學位，自住，兼顧投資角度看，如何排序？推薦幾個比例有優勢的小區。謝謝！
答：平安里在回龍鋪，學位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林徑小學遠在五聯，未來十年都沒有地鐵的地兒，麓園目前可以蹭深中，將來不一定。 投資自住清林≈平安里>麓園>清林徑
問：老師您好，請教下，福田的景龍大廈1-3棟和必好大廈對應的是福外北校區的學區房，但價格沒其他學區房貴，是有什麼問題麼？升值空間如何？
答：福田真實存在大量“低價”的房源，它們交通便利，配套齊全，學位充足，很多戶型不差，居住舒適度不低。 這類房源的普遍特點是： 20-35年樓齡 獨棟或雙棟大塔樓，無社區花園，停車位緊張 八九十年代樓梯房，房源、產品和社區老化 戶型差，客戶不出陽臺，異形或有尖角 樓盤偏辦公化，辦公大於自住 學位中等或者偏下 定價準則：以上特點這2個盤佔了3-4條，如果沒有學區，價格會更低。 現階段深圳的正常次新房回報率更高，原因還是大家都是外地移民，不迷戀地段，不願意給老錢接盤，還在城市擴張和外溢的階段，可能再過二三十年，深圳的城市化進程接近尾聲，就會像上海一樣，中心區的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，舊貌換新裝了。
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