3月17日，萬科2019年報業績推介會舉行，推介會引起眾多媒體的關注，萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝及相關高層出席。
推介會現場，萬科高層回答了諸多媒體提出的一系列的問題，本文整理了12個核心觀點，和大家一起分享。無論你是行業人士，還是購房者，都會從中找到你想要的答案。
1、萬科在疫情中的服務力如何？
萬科物業在全國範圍內服務了319萬家庭、近千萬居民。在武漢有2家酒店、4個租賃公寓、4個物流園區、5家商場、61個住宅社區，為12.7萬戶家庭和30萬居民提供物業服務。
無論是在武漢還是在其他地區，萬科物業同事始終在抗疫前線，武漢物業公司總經理把自己的辦公室搬到了離華南海鮮市場僅有一牆之隔的項目上去，直接在抗疫戰鬥的前線身先士卒、直接參戰。
2、萬科“活下去”的策略——現金為王，手有餘糧。
萬科始終追求有利潤的收入和有現金流的利潤，萬科已經連續11年經營性現金流為正，始終堅持不囤地、不捂盤、不拿地王，堅持為普通人蓋好房子，直到到今天為止萬科銷售中92%仍然是中小戶型產品，這都是為了保證有足夠的流動性，做到現金流的安全，萬科才得以渡過危機，並有更好的發展。
3、萬科從疫情危機中發現了哪些機會？
這次疫情給整個社會帶來了很多變化，比如家裡老人都學會了上網買菜，比如孩子們都在網上上課，比如遠程辦公，線上銷售也非常熱鬧。
再比如在過去每個城市對於倉儲物流這些基礎設施的重視是不充分的，這次疫情讓大家認識到了這方面的不足，如果自己沒有合適的倉儲項目，緊急救援物資和應急保障的食品、藥品等就可能沒地方存放，疫情過後物流會有比較大的發展機會。
比如說由於像非洲豬瘟的影響，許多地方已經禁止了生豬的遠距離運輸，再加上人們對食品安全的關注，使得對冷鏈的需求越來越大，萬科的冷鏈業務在今年1、2月份同期增長80%。
萬科五年前開始部署物流冷鏈業務，在這次疫情中開始發揮重要的作用，為未來發展提供了基礎。
4、疫情對萬科銷售和財務影響幾何？
這場疫情整體上對萬科影響還是相當大的，體現在銷售、交付、現金流、開復工方方面面。
2-3月份萬科的認購金額同比降低了510億，1月份搶了開門紅，基本上沒受到影響，萬科在湖北進入了三個城市，武漢、宜昌和鄂州，這三個城市以往在集團銷售比例佔比3.2%，但今年1月23日以後基本就沒有新的銷售。
疫情也給交付帶來了壓力，全年的影響可能涉及到3.9萬戶，今年的開工比以往已至少有1個月延遲。這些影響最終體現在現金流，由於銷售的減少，導致銷售回款的減少。
春節期間萬科物業平均每天5.3萬人在抗疫一線，也增加了支出。
5、萬科對房地產政策的建議
無論行業政策產生什麼樣的變化，萬科都希望房地產長效機制能夠落實到位，在堅持“房住不炒、租購併舉”的大前提下，萬科有三條建議。
第一，要在人口流入的城市增加各類人才用房，要涵蓋城市發展和運營相關的所有人，如環衛工。
第二，要加大老舊小區的改造力度。
第三，房地產行業能為大家提供健康的居住解決方案。
6、萬科今年的投資拿地策略
萬科認為無論疫情怎麼樣，中國房地產的中長期趨勢是不會發生根本性變化的，城市化的進程還會繼續，人口和產業的聚集也不會停止。因此，萬科的投資策略還會遵循既往的投資邏輯和投資原則。
第一，人口導入、產業聚集、配套設施不斷完善的地區和城市，是投資目標地。
第二，謹慎投資、量入為出的原則，保障公司現金流安全，手中有餘糧才能抓住以後更多的機會。
第三，做好產品、做好服務。
7、萬科跟投機制對公司的影響
萬科2014年推出跟投制度，到2019年為止有865個項目進行了跟投，2019年有148個項目，參與員工超萬人，有效提升了拿地質量，並在加快項目週轉、節約成本、促進銷售等方面發揮了積極作用。
8、外界不看好長租公寓，萬科怎麼看？
萬科長期看好這個業務的未來，在中國存在2億人口的租住需求，在租購併舉的背景下，萬科希望這個業務未來能夠得到更多政策的支持。
目前仍然有很多難點：
第一，非住改租政策在大多數城市還沒有實施細則。
第二，目前租賃住宅的建造標準基本上還是參照住宅的標準，但是這個標準跟租客真正的需求可能不一定完全匹配。
第三，商改租產品的租戶，沒法享受民用水電的優惠，無形中提高了生活成本
第四，目前租賃住宅行業的稅負是比較重。
9、萬科2019年給股民分紅多少？
萬科上市以來一直就堅持不間斷的長期分紅政策，上市以來累計分紅金額是692億元，今年的分紅總額和上年都是一致的118.1億元，佔現金比例的30%。
10、為何南方區域在四大區域集團中業績墊底？
南方區域所處的城市是以南方沿海為主，特別是深圳、廣州、珠海、廈門等。從2014年，南方區域的政府出讓土地的時候越來越多是綜合性的項目，這些城市的客戶需求也越來越多樣化。這兩個因素決定了這些城市公司拿到的純住宅、純開發即售項目的比例是越來越低的。
11、萬科物業的規模和前景如何？
物業是集團30年的老業務，在五六年前開始市場化的時候這個業務還不是很大，六年前都是萬科100%的股權，正因為開始市場化，引進了外部股東共同商定這項業務到底往哪個方向走。
今天萬科物業管理的6.4億平方米里面，屬於萬科自己開發的樓盤已經一半都不到，物業費收繳率至少90%以上。
在商業和寫字樓業務方面，跟戴德梁行成立萬物梁行，從成立的第一天起就是大中華區的第一名。
萬科物業在政府的授權下管理城市或部分參與城市管理，在雄安新區、成都高新區、深圳坪山等很多地方，政府很首肯這種模式，這種模式也會帶來新的想象空間。
12、萬科物業有上市計劃嗎？
物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間內沒有上市計劃，當人們把萬科物業當成城市服務商的時候我們才會考慮讓它上市，這點請大家耐心等一等，讓它更好地成長以後再讓它上市。
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