文：一平方

上星期，我們大鬍子說房團隊赴東莞考察。

我們發現，整個東莞城區，幾乎是萬科的天下。

甚至於，在莞城，你剛從萬科某項目出來，一踩油門的距離，又抵達另一個萬科的項目：

為了避免廣告嫌棄，項目名做模糊化處理

這麼大的市場佔有率，除了拿地的狂放，還必須要俘獲當地老百姓對產品的認可，願意為你的“任性掠地”買單，才能站穩腳跟。

無獨有偶，2018年前11月營收公佈數據顯示，萬科又重奪“宇宙第一大房企”的寶座。

如此耀眼的表現，不得不讓我們引發思考：萬科，憑什麼？

標準化產品是所有宇宙房企能極速擴張的重要因素，可以在全國版圖上快速複製、快速產出。

那麼，萬科的標準化產品，不得不提【十字單體】設計，而且，產品面積段在95-115㎡之間，非常符合市場主流客戶需求，幾乎可以緊隨萬科攻城略池的步伐，不斷粘貼。

我們都知道：

通風采光和公攤總是兩難全，即使後來升級到板塔結合的分離式核心筒結構，很大程度上均衡板樓和塔樓的兩種極端優缺點。

但是，如果保證了採光通風，公攤就令人肉痛，買個100平的房子，得房率才80平，要多掏四分之一的房款。

如果為了減少各個戶型的公攤，通風采光又需要取捨，比如下面這個結構，無端加了一個戶型，完全北向，整個被電梯樓體完全擋住，毫無採光通風可言：

這些結構的不斷升級，我彷彿看到了抓耳撓腮的開發商，在一端是採光通風，另一端是低公攤的天平上費勁挪騰。

但是，萬科的十字單體就完美解決了以上所有的難題：

首先，最明顯的就是低公攤，兩棟薄板樓一交叉，將電梯和樓梯間集中安置在樓棟的中間，直接省去了過道空間，得房率可以達到87%-90%，相當於公攤僅僅是市場其他產品的小一半。

其次，整棟樓體至少有3面朝南面，完全實現了戶戶朝南，而且能保證每一個戶型的廚房衛生間都直接對外，遠勝於傳統板樓內凹式的遮光阻風。

通風也足夠優越，我們以常見的品字形結構作為對比：

而不是像市場其他產品，明明同樓層，大家差不多的單價，結果，好資源都讓給了大戶型，小戶型不是朝北就是暗衛，舒適度活活被傾軋，戶型設置的原則——均好性，在這裡終於被重視了。

還有其他遠遠甩開市場同類產品的閃光點，比如無限寬樓距，十字單體幾乎沒有“樓間距”的困擾。

因為十字單體各戶型之間保持90°垂直，戶戶干擾少，而且樓宇和樓宇之間幾乎沒有正向相對，保證了絕對私密。

十字單體設計無疑是典範，但這個只是萬科標準化設計“模具”，幾乎在每個城市都原樣施行了。

而東莞萬科在本土稱王，絕不僅靠這種全國通用的結構，可能得益於靠大本營近水樓臺先得月，

以萬科東莞某項目為例，一般開發商做三房都不寬敞的115㎡，萬科實現了四房。

而且，每一個空間尺寸得當，並不會因為增加一間臥室而大幅度擠壓幅其他幾個次臥的面積，每一寸面積都顯得恰到好處，不浪費又不憋屈。

令人服氣的是，戶型絕對的方正格局、南北通透，且，每個房間贈送了飄窗。

房間呈L型環繞餐客廳核心區的設計，過道浪費幾乎為0，果然是高得房率標杆。

所謂的工匠精神也沒讓人失望，細節處處精準到位。

1）上圖可以看到，3.15㎡，2.2m寬的玄關空間，足足做了雙玄關設置，入門右邊還是內凹式玄關，完全可以放下50-60cm的中等規格嬰兒車，卻不影響正常的入戶使用。

想象一下，一家人推著嬰兒車從外面風塵僕僕歸來，媽媽一抱起小孩，爸爸就能隨手把嬰兒車歸置到位，不用反覆摺疊，取用方便，更不用躡手躡腳收進裡屋，弄髒了整潔的地板。

更別說其他入戶掛鉤、多功能玄關櫃的設置了，好的設計就是把人變懶，不費勁也可以全方位體面。

2）115㎡的面積還能做到U型廚房，洗切煮操作流暢，可以同時容納多人操作，還設置了雙開門冰箱，空間足夠大，跟上現在人們逐步升級的生活需求。

在這裡，我想問一下，你們有沒有遇到哪個樓盤，廚房會設置飄窗？

萬科可以，而且做得極致，飄窗朝花園開。

媽媽不會困於廚房，可以一邊洗菜，一邊品春花秋落，四季更迭。

或者，只是簡單的觀察天氣變化，落雨收衣，看一看樓下丈夫和小孩是不是快回來了。

3）6.8m寬的橫廳，餐客合用，一方面，延伸了客廳的空間，另一方面，餐客廳之間不像豎廳需要留足通道，而房間的交通面積也能利用起來，需要時它是過道，不需要時就融為餐客廳一體，可以說是完全無過道浪費。

黃色線那個位置還是所有戶型設計中少有的整牆面，至少有3米寬。

靜態時，它可以是一面裝飾牆；動態時，它就可以變成投影牆，變成了一個多功能空間。

這裡面，情調的體現更是在此一隅：

彷彿上帝的點睛之手，鑿開了一扇窗，可以是酒架、吧檯，也可以充當小孩的臨時書桌。

想象一下，白天，媽媽在廚房做飯，爸爸在旁輔導小孩作業、手工，或者爸爸還未回來時，小孩一人玩耍也都在媽媽的視線內，還可以增進交流。

到夜晚時分，飄窗的功力才真正發揮出來，變身酒窖吧檯，邀上三五好友，小酌幾杯暢談人生；亦或者，僅僅對著窗外月色，溫一壺清酒，擁抱屬於自己的片刻安寧。

要說的細節太多太多了，比如說這簡簡單單的一個拐角，都深含設計師的良苦用心：

小小的拐角，一凹一凸之間，既給主臥騰出了衣帽間的方櫃，又給次臥留足了衣櫃和方櫃的空間，把尺寸感貫穿整個設計角落。

這麼小的心思，極易被忽視，可能你費心設計了，別人感受不到，往往就費力不被體會。

但是萬科的設計師並在意一己得失，只是簡單得基於用戶角度，要實用更要均衡。

多的空間就拿出來，不要浪費；少的空間就補回去，不允許欺壓，最後促成了個空間尺寸恰到好處。

當然，產品不可能十全十美，即便是萬科出品，也有一定的桎梏。

從上圖標註我們可以看到戶型的瑕疵在於：

但是，有瑕疵不代表萬科產品的閃光點都被否定，對比市場上其他同樣面積段的產品，我們就會知道，同樣都主打“精工品質”，為什麼萬科贏回了市場。

公平起見，我們同樣擇選“宇宙牌房企”的產品進行比對。

這是某項目120㎡樓王戶型：

這是市面上比較常見的戶型了，豎廳設置，房間統統歸另一邊。

這樣雖然實現了傳統意義上的動靜分離，但是造成了極大的過道浪費，所以120㎡才做了三房，得房率極低。

更別提其他細節設置了，只能算是不用心的開發商常規之作。

你也不能說他有錯，只是覺得憋屈，明明三房配置，萬科只需要95-100㎡的面積就能做到，而這個開發商獨獨多費了20㎡，讓你又多耗盡了一輛車的錢。

下面這個戶型應該是高仿，但是只模仿了形，而無魂。

戶型和萬科的格局很相似，也優化了萬科的部分瑕疵，比如門對門、入戶門即廁所、無雙陽臺等等。

但是，萬科的產品優點卻差了一大截：

且不說廚房飄窗這種情調設計，最重要的一點，110㎡只做了三房，得房率足足被比下去。

自以為是的“錦上添花”贈送了入戶花園，但是作用雞肋，萬科的雙玄關可以實現同等作用。

有這個面積，何不擠出多一間房呢？

其實，人們更關心的是花出的錢是否物盡其用，你少了一個房間，任憑你在戶型裡造出花來，也是華而不實，中看不中用。

你看，即使都知道要精雕細琢，但，即使依葫蘆畫瓢，也無法沉下心來打磨細節，呈現純粹的唯用戶為本的作品。

寫在後面

小細節見大功力，你日常必需的，便簡化歸類了給你；你想不到的，便優化擇選了給你；而你需要個性化發揮的，便給你留足空間，是專業化，更是人性化。

可能是因為長期看漲的行情，大家都變得浮躁，開發商無法沉下心做產品，而我們無法靜下心挑產品，彷彿黑貓白貓，抓到老鼠的就是好貓，能上車就是王道。

但是浪潮慢慢褪去，真正留給我們的，只有這個鋼筋水泥築起的宅子，而且，承載了我們柴米油鹽的往後餘生。

所以，其他浮躁的房企都在市場回落中漸漸消聲，認真做產品的萬科便慢慢析出。

只有好的產品，才能在潮起潮落中巍然佇立，不斷保有自己的價值。

好的循環應該是這樣，是我們選擇了產品的匠心，也是產品的匠心成就了我們的生活。

寒冬之際，越來越多的開發商能沉下來，好好築家，真正用產品贏回民心。

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