十月已過，多地已處在降溫中了，但是京張高鐵即將開通，讓屬於京北下花園的場子逐漸熱了起來。
為冬奧會量身打造的京張高鐵，在溝通北京、張家口的同時，也為沿線的懷來、下花園、宣化等地插上了想象的翅膀。尤其是下花園，這個只有6.7萬在籍人口的小城，既是京張高鐵沿線，又承擔著冬奧專線起點的職能，因此成了最炙手可熱的區域。
包括萬科、碧桂園、華潤、榮盛、藍城、陽光城、魯能、奧園等一眾“大神”級別的開發企業紛紛下沉進入這個四線開外的小城。
隨著高鐵利好的兌現，下花園成色如何，將影響著整個京北片區的價值定位。因此，如何打造產品，如何完善配套，如何引入新產業，都將是房企面向一個新興的下沉市場所必須回答的考題。
沉下去一座小城聚集了十餘家房企
即便沒有去過張家口的下花園區，但至少也會從房產中介那裡聽說過這個地方，從街邊發單到朋友圈刷屏，下花園被中介們瘋狂打榜成了“最熟悉的陌生人”。
這個以冬奧會和京張高鐵為賣點，號稱“冬奧度假生活圈，30分鐘直達西直門”的區域，在當下的市場情況下，以每平方米1.2萬元的價格、不限購的政策優勢和高鐵直達的宣傳語顯得格外誘人。為了理清高鐵開通對沿線樓市的影響，北京青年報記者特此實地探訪了有“京北後花園”之稱的下花園區，為您帶來第一手的樓市資訊。
從北京德勝門出發，經京藏高速兩個小時的車程，就來到了張家口下花園區。這裡是一座真正意義上的小城，從高速出口駛出後，僅需15分鐘的車程，就可以到達下花園城區的任何地方。但就是這樣一個十五分鐘車程的小城市，卻擁有著十幾個在售的新房項目，其中還不乏碧桂園、萬科、華潤、藍城等眾多知名房企。
小城究竟有什麼樣的魅力，讓眾多在一二線城市廝殺的品牌房企下沉齊聚於此呢？
京張高鐵和冬奧會自然是首選的答案。據瞭解，京張高鐵最新試驗時速達到了385公里，從北京西直門的北京北站到河北張家口，全長174公里，這就意味著乘高鐵從北京到張家口時間將縮短至1小時以內，沿線的懷來、下花園等地甚至只需要30分鐘左右。
同時下花園北站也是奧運專線的起始站。坐高鐵從北京到達崇禮的奧運場館，都需要在下花園換乘奧運專線，下花園也就自然承接了京北交通改善和冬奧概念的雙重利好。
嗅覺敏銳的房企自然佈局更早。多年來堅持佈局三四線城市，在城鄉接合部拿地、走城郊大盤戰略的碧桂園就是最典型的例子。作為最早佈局下花園的房企之一，碧桂園開發的北京郡項目已經銷售到了第五期，售出房源超過兩千套。
在這種“包圍大北京”的戰略佈局下，房企們對於下沉市場的渴望已經越來越不加遮掩了，魯能、華潤、萬科等國資背景房企的加入，讓這種選擇性下沉成為既成事實。
今年3月4日，萬科發佈了一張大紅色的海報，寫著幾個大字“冀北萬科首入張家口”。當天，萬科正是在下花園拿下了梧桐大街北側的兩宗地塊，一宗商業、一宗住宅。同日裡，華潤也在下花園拿下了110國道北側的一宗住宅用地，在華潤當天的宣傳海報上，同樣寫著“首進張家口，落子冬奧熱土”。
這是萬科和華潤兩家房企第一次在張家口下花園拿地，並且是同日摘地，從地塊位置看，兩家房企相距不遠，均位於下花園城區北部。更巧的是，兩家房企在冬奧小城崇禮也有項目，這次又同時在下花園拿地，下沉佈局的野心顯露無遺。
在當地德祐地產從事二手房交易的方碩（化名）告訴北京青年報記者，從地理位置上看，下花園作為曾經的煤炭能源型城市，城區面積小，坡地多，樓盤較為集中。尤其近幾年來，隨著高鐵站設定於城東位置，碧桂園、藍城、榮盛、奧園等項目也呈現出向南、向東的發展勢頭。相對而言，大車煤車較多的城北區域發展較為落後。
而隨著萬科和華潤置地兩個項目在北部區域的落子，意味著下花園的發展有望更加平衡。
根據北青報記者不完全統計，目前的下花園已經有碧桂園、萬科、華潤、泰禾、藍城、魯能、奧園、榮盛、陽光城九家一線房企的項目落地了。所售項目也從單套50萬元到700萬元不等。隨著2019年底高鐵通車時間的日益臨近，未來下花園不光是樓市競爭，包括土地資源分配的競爭，都將日趨激烈。
撕裂降價與高價的不同選擇
房企們的迅速下沉擴張，讓下花園這座小城吹響了新盤集結號。根據北青報記者的走訪統計，下花園目前的在售新盤就多達13個，並且不少都是百萬平方米級別的超級大盤，所售房源都在數千套以上。
據城鄉居民抽樣調查資料顯示，2016年下花園區農村居民人均可支配收入達7537元，同比增長12.9%，增速在張家口市排第一位。主要因為隨著京張城際鐵路和崇禮鐵路的開工建設，涉及相關鄉鎮的徵地拆遷和補償安置，部分村民得到相應的徵地補償收入。
農民收入提高一定程度帶動了區域內房屋交易，但對於大多數平均工資在三四千元的下花園居民來說，過萬的房價早已望塵莫及。而事實上，本地人也並不缺房子。這樣龐大的新盤供應量，必須依靠外來需求才能消化。
只是，超高供應量僅僅依靠高鐵開通的利好似乎已經不能再次刺激了，於是，砸錢降價來獲客引流就成了新盤們不得不做出的選擇。
位於下花園老礦區附近的榮盛·阿爾卡迪亞，目前正在銷售二期產品。項目銷售武陽（化名）在接待到訪記者時表示，下花園絕大多數的樓盤都賣給了北京、天津、東北以及張家口的投 資者。一期一共一千多套，已經全部售完，即將在今年底和明年陸續交房。二期目前在售的是高層的3棟住宅樓和商住部分。其中住宅部分主要是85平方米的兩居和105平方米的三居室，均有一半的陽臺面積贈送。
看到記者猶豫不決，武陽補充道，現在就可以排卡，參加6萬減9萬的活動，如果是全款支付還可以享受85折再乘以0.82的折上折活動。一套85平方米的兩居室全下來73萬元，約合8588元/平方米。如果選擇低樓層，單價甚至能在8000元以下。
“這個價格相比去年一期的價格可是降了6000元/平方米，特別適合投 資。”武陽透露，項目一期賣到過14000元/平方米，但交房是精 裝修並且送車位和地下室，當時排卡費就需要10萬元。
而現在的二期排卡6萬就可以享受優惠，與一期位於溼地公園內不同，二期位於山上，並且是毛坯沒有額外贈送。但二期距離高鐵站更近，兩者各有利弊。
靠著價格優勢吸引買家的並不只有榮盛·阿爾卡迪亞。
位於高速出口邊上，又緊鄰高鐵下花園北站的碧桂園北京郡，目前已經賣到了第五期，這個項目也是下花園本地的明星項目。
北青報記者在項目售樓處瞭解到，目前在售的第五期價格在10000-12000元/平方米左右,前面的第三、第四期都在13000元/平方米以上。
對於這樣的價格差距，銷售人員否認了降價的說法，而是表示，因為五期本身離高鐵站遠點,而且地勢比前面幾期低2-3米,所以價格有所下調，但依然是精 裝,送地下車位和地下儲藏室。
無獨有偶，在下花園的高速路口，華潤的京北橡樹灣也打出了這樣一排廣告，“首付16萬，不限購、戶戶送精 裝、送車位，起價9×××元/平方米。”
另一個位於城區內的名爵·濱河花園項目，開發商是來自北京的韓建地產，項目銷售也表示，目前現房和準現房在售，13000元/平方米即買即住，相當於曾經期房的價格，1萬元就能參與排卡。
顯然，打價格戰已經成了下花園不少項目的A選項，也成了許多想在下沉市場玩得轉的房企必不可少的技能。碧桂園已經用全國第一的業績表現來告訴別人這到底有多香。香到連一向看不起下沉市場，在高端住宅領域頗有話語權的宋衛平，也將其華北區域的重點項目藍城·北京桃李春風放在了下花園。
這就造成了區域樓市的撕裂，既有低總價隨時可以促銷的樓盤，又有高品質、高定價路線的新盤，脫胎於綠城的藍城就是這樣的代表。
北青報記者到訪了藍城·北京桃李春風項目，宋衛平似乎也想將綠城高端的江南水鄉風格建設在下花園的礦山之上，桃李春風主打中式江南建築風格，主要以合院別墅為主，單套價格約為600-700萬元左右，單價在35000-40000元不等。項目銷售人員表示，樓盤針對的是來自北京的高端度假需求。
其實，無論是70萬的剛需盤還是700萬的高價盤，都是各自開發商的選擇，但無一例外，都將高鐵和冬奧概念作為首 個利好，下花園樓市也藉著這陣風成了京北區域的明星。不過，有業內人士就警告，與吸引購房人流入相比，開發商更應該解決的是如何讓人們留下來。從高鐵開通，區域房價不漲反跌來看，利好的刺激已經接近尾聲，購房人也不會再因為簡單的利好就做出投 資的決定。如何將下花園打造成開發商口中的宜居之城，才是決定下花園樓市未來是否會曇花一現的關鍵。
誰在買單中介與開發商聯手推新房
在下花園的探訪中，記者一直好奇這個房比人多的市場裡，是誰買走了下花園的房子？
在下花園新辰路上經營一家火鍋店生意的老徐告訴北青報記者，他是土生土長的下花園人，就在他的火鍋店後身的小區裡，他就有一套130平方米的大房子，除此之外，還有兩套單位分配的房子。他的兒子也同樣有兩套房，一套自住，一套空著。
用老徐的話說，“這裡（下花園）誰家沒有個兩三套房啊。”
顯然，本地人並不是這些龐大新盤的主要客群。這些項目也無一例外地將投 資客視為最主要的買房群體，因為這些投 資客往往只關注價格、限購與否，以及兩年後的冬奧會。至於房子住著是否舒服，他們大多數並不關心。
方碩是當地德祐地產的一個經紀人，對於到訪想諮詢二手房的記者，方碩直言道：“別看二手房了，沒價值，而且好多看著挺便宜的其實都沒有房本，不安全。我帶你去看看新房吧，選擇有很多。”
後來記者才知道，二手房中介之所以不建議買二手房改推銷新房，主要就是因為許多樓盤給予了經紀人不菲的獎勵，尤其是北京來的客戶，一組到訪就能給到經紀人200元現金，若排號並最終成交，經紀人更是會有佣金提點。
在一起看房中，方碩介紹到，他接觸的外來需求80%都是北京來的客戶，並不一定都是北京人，但大多都是在北京生活的人。
這個說法得到了名爵·濱河花園的銷售員韓蓓蓓的認同，她介紹到，濱河花園是已經入住多年的小區，大部分買家都是北京客群，基本可以分為三類：養老度假作為第二居所的，投 資的和部分剛需。根據韓蓓蓓介紹，濱河花園以老人居多，入住率在30%左右，旺季時能超過50%。同時她也坦言，許多房屋已經空置多年，大部分都是被投 資客買走。
“也許高鐵開通以後，剛需會更多一些吧，現在主要還是投 資為主。”方碩告訴北青報記者，他接待的北京購房人，基本都是投 資的。這些人大多會選擇距離高鐵站近，毛坯交房，價格比較便宜的小戶型，因為這種房子最好出手。
“那投 資客的房子怎麼出手？你們都在推新房，二手房還能賣出去嗎？”對於記者的問題，方碩略微尷尬地一笑說，二手房也賣的，只是數量確實不多。現在大多數新房交房還要2-3年，到時候二手房市場應該就成熟了吧。
北青報記者調查發現，2019年下花園區域自3月起有回暖趨勢，而到5、6月整體市場成交量下滑，7月隨著旅遊季的到來，下花園樓市開始復甦，上漲趨勢明顯。而進入“金九銀十”，下花園樓市並沒有達到期待中的“井噴”，反而陸續有開發商打出“特價房”進行促銷，實現四季度的業績搶收。例如陽光城推出“國慶潮房節”活動，其中特價房均價低至九千左右。
與燕郊媲美？
在下花園的一天走訪中，北青報記者接觸的銷售人員很多都將下花園比作北邊的燕郊：京藏高速直達，京張高鐵又拉近了空間距離，冬奧會給區域掛上了想象的空間，似乎一切都是一副欣欣向榮的樣子。
就連廣告語都很像燕郊。多年前，不少人在燕郊置業僅僅是因為一句“30分鐘到國貿”的樓盤廣告語。現在的下花園也這麼說，“30分鐘到西直門”。
但熟悉燕郊的人都知道，燕郊的發展與改變，逐漸擺脫睡城的定位，用掉了十幾年的時間。
楊志是一位生活在燕郊，工作在北京的普通工薪層。對於燕郊的通達，他有著切身的體會，雖然公共交通和自駕都已經足夠發達了，但生活在燕郊就可能因為一場小雪、一場大霧，與北京30分鐘的通勤時間，驟然被拉長到3個小時。而且每天都有30萬人往返於兩地之間，只能默默承受這一切。
但如今的下花園，無論是基礎設施還是各種配套，與燕郊還差得很遠，真的可能因為高鐵開通就融入北京嗎？
對此，地產營銷專家韓樂也向北青報記者表達了自己的看法。京張高鐵雖然是下花園的一大賣點，有可能吸引更多北京剛需人群在此居住。但是這種願望目前來看，還過於理想化，實現起來並不容易。
韓樂認為，第一、高鐵不是地鐵，通勤價值有限。對於北京上班族來講，在環京置業首要考慮的因素是交通。目前下花園到北京西直門開車需要2個小時左右，自駕並無優勢。雖然高鐵開通後，下花園北站作為京張高鐵和崇禮支線的中轉站，有望成為重要交通樞紐，通達時間大幅縮減。於是不少下花園項目都將“15分鐘直達崇禮，30分鐘直達北京西直門”作為宣傳賣點。但是高鐵畢竟不是地鐵，一天往返票價很可能要達到100元，每月的通勤費用就要3000元左右，普通人難以承擔。
第二，高鐵月票制度暫時沒有定論。房產銷售口中，都會向購房人介紹高鐵的月票制。但實際上，京津城際鐵路實行高鐵月票制是在2017年，而京津城際鐵路從2008年就已經通車，中間用了10年時間。另外，2016年每月定期來往北京和天津兩次以上的旅客已經達到64.6萬人，正是基於“跨城通勤”固定群體的逐漸形成和壯大才推進了高鐵月票制形成。
與天津相比，張家口人口不足500萬，下花園人口僅為6.7萬，定期來往的人數預計將遠低於北京和天津。高鐵月票制是否實施，需要多久才能實施目前並沒有統一說法。
第三、發車頻率上能否保證買房人通達需求也還是個疑問。尤其是在冬奧會之後，京張高鐵是否仍能保留高頻次的發車，滿足剛需群體上下班需求，同樣還沒有明確說法。
如今的下花園，與燕郊當初一樣，靠著房地產拉動著發展，街上跑的車京字頭牌號比冀字頭還多。但“融入”北京，燕郊花了十餘年，路還沒有走順，何況是下花園這座比燕郊小得多的城市。
雖然冬奧會的臨近確實給當地的基礎設施建設帶來了大幅提高，大型開發商替換本地企業進入後，降低了樓盤爛尾的風險，也將總部基地、特色小鎮等概念引入了下花園。但下花園畢竟還是人口只有6萬的小城，在數以萬套的新盤供應量面前，一旦沒能吸引剛需進入，就容易成為投 資客的後花園，而投 資客的比重一旦過大，現在的下花園就可能成為一座新的沒有接盤者的黑燈空城。
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