股票週報第7期
平生不識陳近南，縱稱英雄也枉然！這是武俠中對陳近南江湖地位最好的定位。在我看來，萬科在中國房地產行業中的地位就相當於金庸武俠中的陳近南。也許市值、銷售規模、體量等指標都被其他房企超越，不是第一，但是如果說誰是中國最好的房地產企業其卻無出其右。同時萬科的一舉一動，也是房地產市場的先行風向標，值得我們思考。
一.“活下去！”一語驚醒夢中人
“活下去！”一語驚醒夢中人，房地產市場轉向到來！
“活下去”（2018年9月），“去地產化”、“我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”（2019年2月），“對房地產行業來到白銀時代判斷沒有改變過”（2019年6月鬱亮重申）。
在去年國慶前，房地產市場遠沒有現在趨勢明顯，萬科一場內部會議的主題喊到了全國各家新聞媒體的標題上。萬科最先開始降價保量，當時多少讓人感覺到有一些突然。可是現在來看，萬科當時的決策是非常英明的，在萬科回款優先的政策下，其是市場中在去化這點上做到第一的一線房企。目前像融創和恆大這兩個前TOP5的民營房企，在私募資管這類金融高息貸範圍之內都有相應的產品發售這是不多見的，過去這兩大房企借道信託融資是非常正常的事情，融資成本則在13%左右。可是在今年下半年已經有幾家資管公司、私募公司給我發相應的產品推介。說明目前一線民營房企的資金壓力不算小，如果管理層不放大融資渠道，後續會遇到更多的困難。
後面的論點是鬱亮說了一句大實話，在中國想找一個比房地產更賺錢的行業是很困難的，尤其是考慮到萬科的體量更是如此，總不能萬科也去養豬吧！
萬科還是認為中國房地產是有未來的，所以在今年市場一片冷清之時，萬科卻在大舉買地。日前，明源地產研究院發佈前10月房地產企業拿地統計數據顯示，萬科在1-10月累計拿地1476億元，佔據拿地榜榜首；碧桂園保持拿地優勢，以總額1224億元佔據榜單第二位；保利發展的拿地力度不減，拿地總額達920億元，居榜單第三位。
從拿地面積來看，碧桂園、綠地、萬科拿地面積位列前三。2019年1-10月，碧桂園拿地力度持續加碼，以4028萬平方米佔據榜單首位；綠地和萬科分別以2836萬平方米和2549萬平方米的拿地總面積位居拿地面積榜的第二位和第三位。
萬科的拿地面積跟碧桂園有一定差距，但是金額卻是第一，這是因為戰略方向不同。萬科目前主要佈局一二線城市，對三四線城市市場沒有什麼興趣。
從萬科一系列動作來看，在一年多以前他們判斷市場進入冷清期，今年大舉拿地，同時認為房地產未來還是最賺錢的行業，即看好未來一二線城市的樓市。關於過去與現在他們的判斷是精準的，未來一段時間呢？
二.讀懂王石，讀懂萬科，才讀得懂中國樓市！
萬科A 前十大股東
毫不誇張的說，萬科是王石一手打造的，因為時代原因他放棄了自己的股份，這樣他可以輕裝前行。只是他沒有像同時期創業的任正非一樣，設計了一套掌控公司的股份體系。因為在他的眼裡，他當時的理想是把萬科打造成中國最專業的職業經理人管理的現代化公司。在這一點上，他做到了。
他對萬科的第二大貢獻就是在寶萬之爭時，保住了萬科國營企業的身份，同時避免了寶能系入主。國企身份對一家重資金型的房地產企業的重要性是超乎想象的，這一點不僅是在國內。恆大在海外發十年期美元債年化成本達到驚人的13%，而萬科在香港發債成本在4%左右，兩者是天差地別的。近幾年在做信託投資過程中，對於這一點更是深有體會。
此外，寶能目前的發展策略是有明顯問題的，目前寶能在廣州、深圳、鄭州等多地開建投資額巨大的地標性商業物業。目前商業物業的市場表現是一目瞭然的，這一年寶能系旗下眾多資產出現在各類金融資產的抵押項內，同時寶能實控人姚振華不可撤銷的擔保責任同時出現在多款產品風控措施欄之中。
萬科是王石的掌上明珠，是不可能下嫁給一個通過槓桿來求親的民營企業家的，萬科大股東變成深圳地鐵集團是王石留給萬科的最後一筆財富。
說了這麼多隻是想證明一點，萬科這家地產公司的眾多財務指標被恆大、甚至是融創所超越，但是其根基深厚、管理水平、股東成份都是恆大、碧桂園、融創所不能比的。中國最偉大的房地產企業非萬科莫屬。
萬科未來一段時間的股價走勢，財務指標並不是特別重要，因為市場格局比較穩固。三大民企拉滿槓桿瘋狂擴張，在財務指標上超過萬科並不意外。但是萬科現金流充沛，去化排在行業前列，財務數據TOP5是大概率事件。重要的是未來一段時間房地產市場的變化。
三.宏觀政策面分析
1.管理層對房地產調控從房住不炒到因城施策，小幅度鬆綁在不斷試控市場。
不知道大家注意到沒有，目前各類新聞，房產調控都悄然的沒有再提房住不炒，而是改成了因城施策。目前經過幾輪擠牙膏式的降息，五年期的LPR為4.8%，和上個月的4.85%相比，降息0.05%。這意味著房貸利息是下降的，當然標誌意義大於實質。
目前經濟內外交困，四季度經濟數據考驗6%這個心理底是大概率事件，在用不用房地產這個夜壺的問題上，管理層顯得特別糾結。目前只是希望房地產市場不要太冷清，這對於經濟、稅收都十分不利。可是又怕像15年放開後，造成市場又一輪瘋漲。後續大概率會連續小幅度放開，讓市場回到一個相對均衡的狀態。
2.貴州、四川、青海出現基建類信託、資管違約情況。
放鬆對房地產的調控除了主觀的意向之外，還有一個很重要的原因就是地方債務壓力劇增。現階段貴州除了省會城市貴陽以外，所有的縣市都曝出地方國資企業債務違約的情況。而四川都江堰最近也有類似消息傳出。土地財政是地方財政收入主要來源，近一年多冷清的房地產市場給地方財政造成了巨大的壓力。目前這種壓力也傳導到了部分一二線城市，一分錢難倒英雄漢！這種壓力最終會體現在因城施策上，目前大家還不敢名目張膽的刺激土地市場，可是繼續這樣下去不排除這種情況的發生。
3.目前重財政、緩貨幣的策略節奏受二師兄影響巨大。
現階段經濟處於一個高通膨、低增長的態勢，管理層能用的措施更多的是財政，而非金融工具，這是因為受到瘋漲的豬肉價格影響。雖然明知道拿掉豬肉所有的指標都是通縮，可是經濟數據就是經濟數據。這就像打比賽時，因為一個失誤而輸球，你能夠因此改變比賽結果嗎？近期一系列的小幅度降息，是建立在豬肉價格短期回調的基礎上。後續想要更大力度的刺激貨幣政策，二師兄價格變化是很重要的。
四.萬科股價未來變化趨勢
1.2020年房價區域性上漲，全國性回暖是必然，問題的關鍵是度！
在2018年底的2019年年度策略會上，我明確說過2019上半年適合買股票，下半年適合買房。並不是說2019年下半年房價會漲，而是我認為2019年房價進入困難期適合買房，而未來一二線核心城市房價看漲。簡而言之我個人是看好2020年的房地產市場的。
從全局來刺激房地產的可能性是非常小的，但是考慮到目前經濟整體環境，想要保住6%的中高速增長目標，適當放開房地產調控成為必然。
我在上期週報中說過目前管理層的狀態就是在鬧市中有三急，雖然不願意，不情願，但是解燃眉之急成為必然選擇。
可是回暖並不是完全放開，關鍵是度的把握。2020年我們將看到眾多城市各種擠牙膏式的刺激政策的出臺。
2.萬科股價看漲，幅度不會小。
說了這麼多才回到主題，萬科股價。我們注意到萬科股價在2017年到達階段高點後，近兩年一直在調整震盪。如果說2018年的調整算是隨大市調整和高位回落，那麼在整個2019年各類大藍籌瘋漲的局部牛市中，萬科是徹底被市場遺忘。只有在海天味業市值超過萬科後，才引起了大家的關注。說句實話，我也是那個時候才想起萬科。
房地產是週期行業，上漲週期主要來自政策放鬆期與市場回暖期，而當市場全面回暖時，要面對則變成了強政策調控。2020年，洽洽是我認為的一個政策放鬆窗口期，房地產市場經過了近兩年的調整後進入回暖期。
目前最重要是介入時機，從大勢來講目前A股處於年底機構之間的博弈期，加之豬肉進入傳統的節日上漲期，這造成了目前介入還為時尚早。我個人會考慮在春節前後試探性的介入。因為此時是豬肉理論上價格高點，也應該是年內最高點，後續就會進入下降通道，也就打開了金融貨幣工具施展的空間。
總體評價：萬科是中國在企業管理上TOP5的存在，是一家職業經理人標杆性企業，想理解中國房地產，萬科是繞不過的坎。同時想要判斷未來一段時間地產走向，多借鑑萬科的舉動背後的戰略判斷。而萬科的股價則折射未來一段時間房價變動的可能性，未來半年可能依然是一二線城市配置房產的好時機，逆向配置思維很重要。
閱讀更多 艾凱 的文章
