原標題：2019房企三季度報風雲之①：萬科
2018年，萬科、恆大、碧桂園三家房企年合同銷售額均超過5000億元門檻，帶入房地產行業進入了下一階段。它們也揹負著萬億銷售“期許”繼續前行。
2019年已過3/4，萬科集團2019年表現如何？日前，萬科A(000002.SZ)披露2019年第三季度報告。
二季度重銷售，三季度重拿地
2019年前9月，萬科累計實現合同銷售面積3061.6萬平方米，合同銷售金額4756.1億元。其中，合同銷售面積同比增長5.5%，合同銷售金額同比增長約10.21%。按照萬科前9月每月“400+”億元的銷售情況保守預測，萬科於2019年的銷售金額將在6000億元以上，全年銷售有望保持穩健增長。
在過去的三個季度裡，萬科在二季度的銷售金額是最多的，高達1845.5億元；一季度、三季度的銷售金額分別是1494.4億元、1416.1億元。
相對銷售情況最差的三季度，對於萬科卻是拿地的高峰期。據萬科月度銷售簡報，截至2019年9月銷售簡報披露，萬科2019年累計新增項目125個、總計容面積3047.9萬平方米、萬科權益建築面積2290.9萬平方米，萬科的權益地價1477.3億元。其中，萬科在第三季度的拿地力度相當於前兩季度之和。
第三季度，萬科新增項目64個、總佔地面積705.7萬平方米、計容面積1484.3萬平方米、萬科權益建築面積1216.9萬平方米、萬科的權益地價776.85億元。
在土地儲備方面，據國盛證券，萬科當前可售建面約1.15 億方，覆蓋18 年銷售面積 2.72 倍，土儲充足。在佈局上堅持深耕一二線城市，新增土儲中一二線權益地價佔比81%。
（圖片來源樂居財經整理）
結算推動利潤增長，維“穩”計提存貨跌價準備
2019年前三季度，萬科實現實現營業收入人民幣2239.1億元，同比增長27.2%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣182.4億元，同比增長30.4%。其中，房地產業務結算面積為1455.0萬平方米，貢獻營業收入人民幣2125.7億元，同比分別增長13.6%和26.9%。
1-9 月，萬科房地產業務的結算毛利率為27.6%，較去年同期下降0.2 個百分點。但公司1-9月綜合毛利率36%，同比提升1.23個百分點。需要注意的是，在銷售業績大幅增長的同時，公司三費佔比8.0%，同比下降0.9個百分點。
值得一提的是，鑑於部分城市房地產市場調整，萬科對個別存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至9 月末，萬科存貨跌價準備餘額為人民幣30.6 億元。報告期內萬科計提存貨跌價準備人民幣11.4 億元，影響歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣7.8 億元。這也為公司未來的穩健發展打下了基礎。
（圖片來源萬科2019年第三季度報告）
房地產的資金監管持續收緊。房企大行融資藝術。萬科同樣如此。發展融資能力，保持財務、資金狀況的穩健性。9 月發行25 億住房租賃專項債利率僅3.55%，短融利率僅3.18%。
截至9月底，萬科持有貨幣資金人民幣1,072.4 億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和人民幣590.8 億元。有息負債中，74.0%為長期負債。
在萬科2018年年報致股東信中，萬科表示，“基本盤”將是萬科2019年最重要的詞彙。在第四季度，對於“基本盤”萬科還將有話說。
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