萬科 清醒的焦慮

萬科 清醒的焦慮

2019是焦慮的一年,人們在搜索具有“安慰、開心”等屬性的食譜,企業在尋求穿越不確定性的方式與路徑。它們構成了2019年的標誌,有著差不多的情緒,連面目也相似。

35週歲的萬科無疑是典型的“焦慮者”,此前一年,鬱亮發出“活下去”的吶喊,他看到了經濟“L”型走勢未探底,人口出現“少子化”特徵,行業集中度上升等問題。萬科還擔心一些黑天鵝事件:養老責任事故、工地重大安全事故、融資成本提升……

沒有什麼比行動可以更快地減少焦慮,萬科開始收斂聚焦、鞏固提升基本盤,只有基本盤鞏固,新業務才能穩固,《規模》一書讓鬱亮堅定了這一點。

萬科還步入了“戰略-機制-文化-組織-人”五大轉型升級的最後階段,組織重建及事人匹配成為重要部署內容。

比如“初夏行動”“仲夏行動”及“大江大海”等計劃的出現,萬科一年內僅在城市總以上職級就進行了二十幾次人事換防,與之相伴的還有職級、工資體系重構。

在人才流動基礎上,萬科冀圖建設矢量組織、冠軍組織和韌性組織,這些又多是《反脆弱》衍生的概念。

變革總不可避免帶來動盪,但收斂聚焦後,萬科的情緒已出現微妙變化。

11月鬱亮改口說,萬科要做“活到最後的企業”;12月萬科召開2019年會,鬱亮表示每一輪大發展之前的臨界點、轉折點,都是數年沉澱調整的必然結果。

萬科週刊還披露,萬科在4000多字報告裡提了14次“未來”。

用數據作為觀察階段性戰略的窗口,過去一年萬科經歷了怎樣的沉澱調整?它面臨的臨界點是什麼?新業務何時能成為第二增長曲線?

基本盤:謹慎微調

2018年9月,鬱亮提出戰略檢討,要“收斂”和“聚焦”,以“活下去”為目標。同年12月,萬科2019年目標與行動溝通會上,他再度歸納為“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”,“基本盤”成為萬科最重要的詞彙,並貫穿了整個2019年。

曾經有人評論,萬科更為注重的是企業內在的抗風險能力,幾乎所有的房地產企業都會面臨市場週期性波動帶來的傷害,而萬科無論採取何種策略,都是要將這種傷害降至最低。

開發業務是萬科集團層面的“基本盤”,鬱亮曾擔憂,2018年末會有1000億元長期庫存,要關心庫存問題、換牌問題。

據觀點地產新媒體瞭解,萬科內部規定,每次開盤都設定開盤率,拿到銷售許可證6個月以上仍未銷售掉的項目,將被納入長期庫存。

萬科提出2019年“基於市場,積極銷售,積極回款”等目標,並對長期庫存、運營節奏進行優化。8月中期業績會,董秘朱旭重申“繼續聚焦主航道”,提及下半年積極銷售、積極回款、加快長期庫存去化速度等要求。

如今從數據維度解讀“基本盤”,很容易讓人感受到,過去一年複雜的宏觀經濟形勢,持續深化的房地產行業調控,以及變化的內部經營環境在萬科身上綜合作用的結果。

一方面,房地產是典型的政策性市場,行業由熱轉冷,商品房銷售增速下滑,會敏感地傳導至房企身上。2014-2016年期間,全國商品房銷售增速加快,萬科展現了更強的發展能力;而近三年全國商品房銷售增速持續放緩,萬科難以倖免,2019年增速甚至低於行業水平。

同樣在銷售基數大的情況下,萬科的增幅不及其它頭部房企,顯示公司對於“基本盤”持更為謹慎的態度。

2019年碧桂園、萬科、恆大、融創是唯四突破5000億的房企,分別為7715億元(觀點指數發佈的全口徑數據,碧桂園權益金額為5522億元)、6308.4億元、6010.6億元及5562億元,而“碧恆融”同比增長9%以上,萬科則不足4%。

貨值供應透露了萬科謹慎的一面,自2015年以來萬科每年保持新開工面積略多於銷售面積,但2019年預計開工面積3609萬平方米,較2018年實際開工量低28%;前三季度,實際新開工面積同比下降11%,意味著未來幾個月內更多依賴滾存貨值去化,這呼應了“加快長期庫存去化速度”的經營要求。

單月銷售也反映出萬科“以銷定產”的經營思路所產生的影響:公司上下半年銷售佔比分別為53%、47%,其中上半年有4個月銷售在550億元以上,下半年則僅有1個。

城市方面,據第三方統計數據,萬科在上海、西安、杭州等城市銷售排名第一,在廣州的銷售排名則有所滑落,低於保利、越秀地產、碧桂園等。

“以銷定產”同樣限制了土地市場上的投資,萬科在年初提出要“謹慎投資”,並表示投資測算預留足夠的安全邊際,保證投資質量和合理的資源總量。觀點地產新媒體統計,2019年萬科累計新增157個項目,同比減少84個,創2016年以來最低水平;新增土儲總建築面積3872.3萬平方米,同比減少23.6%。

和旭輝、碧桂園、融創、富力等房企類似,萬科部分城市公司內部也傳出謹慎拿地的消息,按2019年銷售均價1.53萬元/平方米測算,萬科全年新增貨值約5925億元,低於同期銷售金額6308.4億元,拿地仍較為謹慎。

2019年,萬科拿地總價佔銷售額比例約為38%,同比下降約9個百分點,同樣創下2016年以來最低水平。據觀點地產新媒體瞭解,過去萬科內部認定拿地金額佔銷售金額40%左右是最佳比例。

萬科首席運營官張旭也曾於8月回應,公司不是激進拿地的風格,會根據回款來做拿地計劃。萬科拿地有兩個“閥門”控制,一是自身現金流狀況,二是銷售回款狀況。張旭還強調,萬科拿地價佔銷售價會控制在30%左右,未來拿地也將遵循這個原則。

從拿地權益角度觀察,市場或許會得出與謹慎恰恰相反的結論。

萬科近三年拿地權益價分別達到1957.93億元、1659.82億元及1739.08億元,基本是房地產行業投入資金最多的企業,高於碧桂園、保利等。

據觀點地產新媒體統計,2019年6-10月,萬科拿地權益金額達1121億元,在廣州、重慶、成都、南京、杭州等城市獲取多宗土地,佔全年投入約64%。

這是萬科為提升“投資質量”所做的又一努力,2019年該公司新增權益建築面積仍達2811.8萬平方米,同比下降6.4%,遠低於新增總建面的降幅23.6%。與之相對應,萬科拿地面積權益比例回升至72.61%,是2013年以來最高水平,而2016-2018年分別為60%、68%、58.5%。

實際上,萬科過去多年七八成項目皆通過合作方式獲取,合作開發或小股操盤風險更低、效率更高,實現槓桿撬動規模,但利潤壓力是顯而易見的。

投資策略變化的另一原因或許緣於操盤主動性,曾有某房企投拓負責人對觀點地產新媒體表示,現階段形勢不好,降低合作比例後操盤靈活度更高,可以應對一些突發情況。

土地權益比例回升後,有研究機構預測,萬科的權益利潤率壓力或有所緩解。

平衡感:風險承受

鬱亮被外界形容為風險厭惡型的人,領導人風格也影響了企業氣質。

2012年萬科對行業進入“白銀時代”的判斷,就體現了企業內部的危機感。危機感能讓企業敬畏市場、保持清醒。

馬化騰曾說:“騰訊能走到今天,應歸功於集體的戰略智慧、執行力以及自發的危機感。”

在2018年那場喊出“活下去”口號的萬科南方區域月度例會上,鬱亮也說:“這是我們真正意義上第一次檢討萬科的整個戰略。”

與6年前不同,當時萬科並不知道行業何時會出現“真正的轉折”,但這次鬱亮顯得悲觀且嚴肅:“今天,我們可以說轉折點實實在在到來了。”

三個月後,鬱亮從宏觀趨勢、行業生態、萬科自身發展經驗等方面闡述戰略轉變的理由:經濟“L”型走勢尚未探底,人口面臨“少子化”挑戰,住宅全面短缺時代結束,行業集中度上升,以及行業轉型絕非易事等。

由此他得出結論:萬科需要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”。

“收斂聚焦”是有代價的,萬科過去三年因此不再是行業銷冠。鬱亮也表示,若萬科進入200-300個城市,而非70-80個主要城市,公司不一定會丟掉銷售老大的位置,但“今天面對的困難和壓力就會大很多”。

他形容在地域上的收斂聚焦,使萬科贏得“今天的戰略主動”。

這種平衡感的另一種說法便是,萬科寧願少拿地、不拿地,也不輕易提高財務風險。

開發業務支持著未來10年萬科的主要收入、利潤和現金流,過去幾年非地產開發業務貢獻逐漸提高,但來自房地產結算仍佔營業收入95%以上;截至2019年三季度末,公司表內已售未結金額逐年增高,相當於地產結算收入近3倍,業績保障能力得到大幅度提高。

2016-2018年,萬科房地產結算規模穩步增長,對應結算毛利率從不足20%回升至接近30%,但歸屬於股東淨利率分別為8.7%、11.6%、11.5%,2019年前三季度降至8.1%。

出現這種情況,一方面是由於合作項目結算規模增加,導致少數股東損益上升,2019年前三季度達103.5億元,同比增長32.5%。而少數股東損益和上文所提土地權益比例較低有關,又與跟投制度有關。

自2014年推出跟投以來,萬科合併範圍內開放跟投項目出現大量增長,至三季度末共涉及526個項目,通過轉讓股權形成少數股東權益合計137.73億元。

另一方面,面對土地市場降溫及房價回調趨勢,萬科採取了較同行更謹慎的風險管控,對部分項目計提存貨跌價準備,這種定期針對項目進行全面減值測試及跟蹤評估的做法直接影響了淨利潤。如第三季度內計提存貨跌價準備11.4億元,影響歸母淨利潤7.8億元。

如上文所述,萬科近兩年已逐步提高新增土儲的權益,緩解合作項目入賬比例導致的結算權益利潤率下行壓力,預計未來一兩年開始體現在財務表。至於跟投及計提存貨跌價準備,目前萬科並未過多表態。

盈利以外,萬科2019年提出“控制槓桿水平,優化債務結構”經營策略,追求“堅持現金流為基礎”。截止三季度末貨幣資金1072.4億元,相當於短期借款和一年內到期長期負債總和的1.8倍。從債務期限結構看,短期債務佔比25.62%,分別較2018年底、2019年6月末下降約10個點、4個點,債務結構同樣得到優化。

細分來看,三季度末萬科有息負債達2306.3億元,較2018年底減少306億元,這也是過去六年多時間裡首次降低負債。據觀點地產新媒體瞭解,萬科於3月份完成2.63億股H股增發,募集資金約78.1億港元,全部用於歸還境外債務。

在有息負債中,按融資對象看,上半年銀行借款提升了約6個百分點至59.2%,其它借款則下降約5個點至15.1%;分境內外看,境外負債提升約5個點至35.2%,期內萬科先後進行了住房租賃專項公司債和美元中期票據發行。

拓展融資渠道層面,萬科年內成功發行25億元住房租賃專項公司債券,票面利率約3.55%; 3月份發行6億美元票據,利率4.2%;11月發行年內第二筆美元債,涉及4.23億美元5.5年期固息票據,利率3.15%,以及3億美元10年期固息票據,利率3.5%。2020年1月15日,萬科還成功獲批發行30億元住房租賃專項公司債券,以及90億元公司債券。

在融資收緊大形勢下,萬科仍能憑藉較良好的信用評級取得境內外突破,再一次證明馬太效應下頭部企業的發展優勢。萬科保有融資資源,保持融資彈性的同時,卻不可避免地提高了負債水平,截至2019年三季度末淨負債率約達50.4%,較上年同期有所下降,但仍高於上半年的35.04%。

新業務:沒有答案

萬科多次對外表達時代的“高度不確定性”,在2018年報致股東函中曾指:“在未來的一段時間裡,我們同時面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區,進入高烈度競爭的低容錯時代;一個是走出自己熟悉的領域,進入到相對陌生的空間。”

萬科的確需要跳出“路徑依賴和牛市思維”,自身的數據也逐步出現“轉折點”。

近年來,萬科拿地均價佔銷售均價比例不斷上升,2019年約為40.32%,同比提高約3個點;光大地產研報指出,2019年上半年萬科結算均價超過已售未結均價,尤其是合計佔公司權益淨利潤超過70%的南方區域、上海區域結算均價/銷售均價比例分別為114%、100%,顯示漲價紅利已基本完成兌現。

截止到三季度末,萬科結算均價仍高於已售未結均價。

在8月舉行的萬科2019年中期業績網上說明會上,執行副總裁、財務負責人王文金也發表了一番言論。他坦承未來毛利率下降是行業長期趨勢,轉而表示公司將始終堅持精細化運營,不斷提升組織效能與經營效率,維持ROE在較高水平。

ROE(淨資產收益率)是巴菲特鍾愛的投資指標,他認為ROE能常年持續穩定在20%以上的公司“都是好公司”。按這個標準,萬科自2014年以來才保持了兩年ROE超過20%,與“股神”心目中的好公司尚有些許距離。

房地產行業天花板觸手可及,萬科迫切要尋找第二增長曲線。2019年,該公司高層也數次對外表達了這一訴求。其中,總裁祝九勝曾表示,萬科處於第三次創業狀態,階段性目標是構築第二條增長曲線;鬱亮則表示,第二增長曲線是“轉型的主要任務”。

按照鬱亮的部署,2019年萬科把力量聚焦在“主航道”上,並梳理、調整、配置好資源。他表示,萬科有近1.5萬億資產,“認真梳理資產”是2019年重點工作之一,在清理非核心資產同時,把資源用在更有發展潛力的業務上去。

上半年,萬科對外亮相5個BG(事業群)及5個BU(業務單元),它們被視為經過三四年“賽馬”後脫穎而出的業務。具體而言,BG包括南方、上海、北方、中西部區域及物業服務公司,BU包括商業地產、物流、長租公寓、冰雪、海外業務以及教育。

投資方面,繼此前兩年大舉入股普洛斯、戴德梁行及收購太古冷鏈、凱德20個購物中心後,2019年萬科也有持續佈局非地產業務。包括1月接管沃爾瑪在華購物中心,4月與中國銀行簽署冰雪產業合作協議,5月參與競購麥德龍中國業務多數股權,12月萬科物業與戴德梁行成立合資公司……

據報道,萬科內部對四大區域公司區分了業務發展側重點,除了傳統開發業務外,北方區域涉足產辦、泊寓,上海區域涉足商業、產辦、泊寓,南方區域主要是商業、產辦,中西部區域則無。

11月底,萬科北京區域首席執行官劉肖也提及,該區域未來比較看重的兩條產品線是“科創園和文創園”。

與之配套的是組織重建工作,在2018年將總部10餘個部門變為三大中心後,2019年萬科全面鋪開組織重建與事人匹配,在BG/BU層面代號為“初夏行動”,總部層面則為“仲夏行動”。

下半年,萬科將職務層級從V1-V7改為核心合夥人(GP)、骨幹合夥人(SP)、合夥人(JP)三個扁平化職級,其中自秋季例會起主要參與者已變更為GP;同時工資體系從28級延伸到50級,將職級體系從地產業務應用至所有業務。自此,萬科工資體系也更傾向於績效導向。

經過一系列組織重建後,反映到業績層面,截止到2019年上半年,萬科商業開發與運營總建築面積逾1350萬平方米,長租公寓累計開業8.2萬間,萬緯物流累計獲取124個項目。

儘管規模有所增長,但個別業務增速出現下降的跡象。以物流倉儲為例,2019年全年萬科僅新增21個項目,創近三年最低水平。

相應地,萬科部分財務指標也出現大幅變化。截至2019年三季度末,萬科投資性房地產(按成本模式計量)達到723.61億元,主要因收購投資性物業增加;長期待攤銷費用達到62.41億元,主要因租賃住宅業務租金及改造支出增加。而2014-2018年,該兩項數據的複合增長率分別為61%、96%。

從業績貢獻看,萬科的新業務或遠未達到成熟階段,這也是外界至今仍質疑的地方。

除了房地產結算收入,萬科物業管理、其它業務的營收貢獻一直低於5%,而2019年上半年其它業務佔比僅0.75%。按照王文金在中期業績會上的說法,出租收入、服務收入未達信批標準,因而歸類在主營業務收入裡。

鬱亮曾於2018年底說,行業的轉型絕非易事,“當我們做物業、物流的時候,發現每平方米賺的錢都是以幾毛、幾分為單位,大家便覺得無從下手。”

他坦承,沒有可能找到一個和房地產行業賺錢前景相當的行業,而且“似乎沒有什麼特別成功的轉型案例”。

鬱亮當時還舉例說,比如萬科融資成本是5%左右,而同行大概10%,按照現在5%融資成本,萬科的新業務都不怎麼賺錢。

在萬科內部,眾多非地產業務中,物業最為亮眼,鬱亮稱其“表現優秀,引領行業發展”。萬科物業2018年營收接近98億元,2019年有望成為國內首家破百億物業公司。

這或許也是萬科“第二增長曲線”的重要業務組成,給資本市場極大的期待。有數據顯示,2019年港股物業公司股價漲幅喜人,其中雅生活漲161.7%、碧桂園服務漲112.67%、綠城服務漲43.63%。

但萬科物業遲遲沒有按下上市按鈕,擔心對利潤的追求會干擾長期戰略。

對於其它業務,用鬱亮的話說便是“或多或少存在前景不明、模式不清、目標模糊、管理粗放、隊伍龐大、組織複雜、結構混亂等問題”。

上半年密集人事換防中,薛峰從廈門公司總經理調至廣州公司總經理,隨後再調往長租公寓事業部,但一個半月後便離職,市場分析認為主要系長租公寓業務存在壓力。

9月下旬鬱亮也公開調侃稱:“丁力業(印力集團董事長兼總裁)的壓力在於他對報表的貢獻比較少。”雖是一句玩笑話,但萬科新業務的挑戰可想而知。

無論如何,萬科對於新業務的公開表態,也顯示出了耐心。年初鬱亮曾強調,只有規模、利潤去衡量新業務是不充分的;9月他表示,要讓新業務順其自然發展;11月,鬱亮又指,萬科多元化佈局是根據各個城市的需要進行的,長期目標是“做到時代好企業”。

至於新業務何時能體現在報表上,仍然沒有答案。

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