袁隆平：上班不打卡，下田最快樂；不愛出名有“偶像包袱”。
萬科：當好農民種好地，多種糧食是我們的主要工作，不花時間去預測政策走向。
3月17日，萬科2019年業績發佈會在線上舉行。鬱亮再次搬出“農民論”，比起當初王石的傲慢，“三好生”萬科儼然扮起了“真農民”的角色，完全放下偶像包袱，變成了實事求是的做派。
去年11月23日，愛刷存在感的王石老人再次提及萬科，曾言之鑿鑿：“2019年大家都覺得是經濟上不好過，尤其是房地產更不好過。我已經離開兩年了，根據我掌握的信息，公佈的年報非常好。”
而此時，萬科成績揭榜：2019年的營業收入3678.9億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億元，同比分別增長23.6%和15.1%。利潤增速較此前幾年都要低，明顯低於市場預期，似乎並不像王石所說的“非常好”。
雪球上拋出了一個話題：萬科2019年淨利潤同比增長15%，符合你的預期嗎？
評論稱：比起保利的40%，差太遠了。
不過，面對利潤增速下滑，萬科並不“嘴硬”，這反而讓業內感到了一分踏實。畢竟，示弱比逞強更重要。
言歸正傳，作為房企帶頭大哥，萬科的走向對整個行業仍具有風向標意義。
業績發佈會後，萬科董事長鬱亮，萬科總裁兼CEO祝九勝，執行副總裁兼COO張旭，董事會秘書朱旭等管理層成員進行了線上問答。
來聽聽他們怎麼說：
1、2019年營收與淨利不及市場預期、增速放緩的原因？
祝九勝：在營收的增長方面，在地產行業中，特別是在前10年來看，從數字上來看我們並不是處在一個很理想的水平。
3年前我們在如何對自己進行正確定位時，我們說我們所有的做法要服從我們的戰略。我們在2014年提出了城鄉建設與美好生活服務商，因此不會是單一業務或單一規模的比拼問題，我們主要圍繞城市發展和客戶需求佈局我們的業務。
從應收情況或銷售規模情況來看，在很多年前，我們自己對自己的要求，是確實要重視銷售規模，甚至要重視開發業務的市場份額，而我們更強調重視它的質量。我們堅持“應收的盡收，能回的快回”來改善和優化我們的現金流情況。
毛利率的下降成為行業的長期趨勢。
面對毛利率的下降，我們從三件事上應對：第一，永遠為客戶去做好產品和好服務，為客戶去創造或者真實的價值；第二，持續提升我們的經營管理水平，提升運營管理能力和經營管理效益；第三，在其他環節有所作為。
2、萬科物業未來是否有上市計劃？
鬱亮：萬科物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長的一段時間之內沒有上市計劃。等到人們將萬科物業作為城市服務商的時候，我們才會考慮讓它上市。這一點請大家耐心等待，讓它更好地成長以後，再讓它上市。
3、萬科股價在過去的三年中一直維持在20元左右，是否會進行市值管理？
朱旭：影響估計的因素有很多，但最基本最本質的應該是自身的業績表現。過去3年來，萬科的業績呈現穩步健康的增長，三年來分紅分別為99億元、118億元、118億元，給予了股東應有的回報。
2019年從年初到年尾，萬科的股價漲幅45%，這一漲幅在同行業中也算是比較好的水平。未來，我們作為管理層，不能關注股價，而是要把業績做好，以更好的業績來回報我們的股東。
4、疫情對業績與現金流有哪些影響？
祝九勝：受疫情影響，萬科2月份的銷售額同比降低了510億元。1月份我們搶了個開門紅，基本上沒有受到影響。萬科在湖北進入的武漢、宜昌和鄂州三座城市，1月23日後基本沒有新的銷售，雖然湖北地區在整個集團的銷售佔比僅為3.1%左右，但影響顯著。
疫情對交付帶來了新的壓力。以第一季度為例，我們對1萬戶客戶存在延緩交付的可能性，全年範圍內大約涉及3.9萬戶。
疫情對復工的影響非常直接，今年整體開工時間比往年晚1個月到40天，這是一年的1/9時間。當然，我們每天有5.3萬人奮戰在抗疫一線，也增加了一些加班費等方面的指出。到今天為止，我們的復工率已經達到8成，我們工地上工友的返崗人數已經達到70%。
銷售回款也大幅下降，並且給未來1-2年產生了遠期的借貸壓力。從目前的情況看，當然也存在一些改善的跡象。一是客戶的來訪量逐步增加，目前售樓處開放量大致恢復到1月份的5成左右，南方區域在6成左右，北方區域在3成左右，來訪的時間也在增加。當然，這種來訪與需求，是一個逐步恢復的過程，運行以後所釋放的節奏與速度，還有待於觀察。
5、面對疫情影響，萬科是否會降價？
祝九勝：對於一家企業來說，定價不是它的權利，價格管理一定是它的職責。定價是客戶的權利，是消費者的權利。一個企業能做的就是標價，客戶買不買賬，是要用現金來投票的，所以最終的定價權應該是消費者或者購房者，而不是房地產商。
從過往的操作來看，其他人不會對一線的價格管理進行具體干預。雖然公司有價格管理的原則與指引，但具體到每個項目每個具體的情況，都是一線公司根據客戶的需求與訪談來進行價格管理，這也正是我們長期建設市場化機制的內在要求。
6、疫情是否會促使各地出臺利於地產業發展的政策？
鬱亮：萬科內部經常有一句話叫“當好農民種好地”，做農民其實是不需要預測天氣的，因為無論天氣好與壞都要去種地，不能因為天氣不好就不去種地，那可能導致顆粒無收。所以，一定要將種地能力提高。對於我們來說，我們始終需要腳踏實地、心無旁騖地守好自己的本分，通過努力把地種好，多打糧食是我們的主要工作。因此，我們從來不花時間去想，政策走向會怎麼樣。
7、經濟形勢整體面臨下行壓力，萬科的拿地策略？
張旭：這次疫情，包括經濟的壓力，給我們行業帶來了巨大的挑戰。但我們認為無論如何，中國的房地產中長期的趨勢不會發生根本性變化，城市化的進程依然繼續，人口和產業化的聚集也不會停止。因此，我們的投資策略還會遵循過去既往的投資邏輯和投資原則。
第一，我們會始終關心的客戶，客戶在哪我們就在哪。客戶的需求是我們投資當中最關注的要點。萬科投資圍繞著“有人住、有人用”的項目定位，我們持續關注人口導入、產業聚集、配套設施不斷完善的地區和城市，在這裡挖掘我們的投資機會。
第二，我們一直堅持謹慎投資、量入為出的原則。保障公司現金流安全，是我們的基本原則，任何時候我們都會堅持保持手中有餘糧，我們才能抓住以後的更多機會。
第三，投資只是一個開始，開發的整個全過程才是我們要實現的目的——為客戶創造一個真實的價值，最終能夠做好產品、做好服務。所以，只有服務好客戶、為客戶提供好的產品，我們才能真正抓住投資機會。
因此，為了確保企業的穩定，其實我們每年都會有一個倉位，在此基礎上，我們會繼續的尋找好的投資機會，這樣才能保持持續的發展。
無論市場怎麼恐慌，無論週期怎麼運轉，我們評判的標準還是：以項目為綱，以項目的價值和價格是否匹配、是否能夠給客戶願意買單的項目或者是產品。最後當然也是最重要的，現金為王，手上有餘糧，我們任何時候都是可以找到機會和抓住機會的。
8、目前央行降準，是否意味著地產行業的融資環境會變得寬鬆？
祝九勝：存款準備金的降低，增加了金融市場、貨幣市場的流動性，有利於降低社會的融資成本；LPR的改革，則有助於降低實體經濟的融資成本。這些都是針對實體經濟作出的舉措。
對於房地產行業來說，央行最近強調“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。所以對於房地產行業從業者來說，這些政策帶來的正面的直接的利好影響，我們可能不敢給予太高預期，當然也許會存在間接的影響。
在大環境不斷變化的情況下，我們仍需要堅持穩健經營的一貫的融資策略，繼續保持良好的信用評級，合理地去維持我們的負債率、和融資成本，特別需要加強與合作金融機構的溝通。我們也會基於市場的整體情況，以及公司的具體經營結構，來合理安排投融資的節奏，特別是融資的節奏，利用迎合的運用多渠道的融資渠道，利用動態調試的策略。
9、多元化業務中的租賃業務為何相對較緩慢？
朱旭：坦率地說，目前該行業的發展的確受到客觀條件的限制。但值得注意的是，在中國存在2億人口的收入需求，足以說明這個市場的需求量足夠大。同時，在租購併舉的大背景下，相信長租業務未來能夠得到更多的政策支持。
萬科一直以來非常看好租賃業務，也把它作為公司的核心業務之一，我們堅信，租賃住宅是解決城市居民居住的一個非常重要的渠道。
戴口罩的業績發佈會實屬首例，也許將被載入歷史。鬱亮稱，疫情就像一場大考，我們都是考生，無法置身事外，也無法獨善其身。
一年半之前，在2018年秋季例會上，萬科高喊“活下去”。
“但沒想到，今天活下去成了特別真實的存在，萬科讓自己能夠健康地活下去、活得好、活得久。”
閱讀更多 喜樓君財經 的文章
