每一個熱衷於商鋪投資的購房者，都有一套屬於自己生意經，不過，以前“一鋪養三代”的說法，早已成為過去時...
現在商鋪投資面臨新的困境：臨主街的不一定火，“好地段”不一定易出租，面積大不一定划算...
如何從業態分佈及園區規劃挑選好的商鋪位置？
為此，房報君特別走訪了極具代表性的世紀廣場新城大街附近商鋪，給大家分析分析住宅底商投資的那些事。
2年前，W先生在月伴林灣購買住宅之餘，用多餘的閒錢，以10499元/㎡的單價，在二期入手了一套臨近出入口，面積220㎡躍層商鋪。
以下是W先生購買商鋪的主要原因：
1)客源足：商鋪步行五分鐘之內，有月伴林灣、萬龍世紀城、耶魯印象、眾誠·一品東南四個小區，已經入住，常住人口多。
2)位置好：新城大街主街，附近有會展中心，輕軌3號線，且步行十分鐘可達淨月大學城，相比於鄰街商鋪，有人流量優勢。對面是世紀廣場農貿市場，可吸引餐飲行業經營者。當時周邊配套尚未成熟，沒有大型商場，住宅底商有優勢。
3)現房價低：相比於市面期房，當時二期商鋪為實景現房，可節省等待時間。且價位同比項目一期和對面小區臨街商鋪，具有一定優勢。
與附近規劃中的九年一貫制教育用地相距300米左右，符合未來預期。
從簽訂合同的那一刻起，W先生就暢想著靠收租金坐等收錢的日子。
然而，始料未及的是，自打商鋪鑰匙入手以來，就一直飽受著“涼涼”的落寞。
令人不解的是，同一個小區，一期與二期“受熱”不均。同一個區域，主路新城大街竟然PK不過易忽視的煙臺路。
當商鋪變“傷鋪”，一旦決策失誤，超過70%的空置率，鎖定的就是多達千萬的資產。
現如今，W先生投資的住宅，已經從當初的七千多，漲到了一萬一左右，簡裝兩室一廳，租金2600元/月，但商鋪卻始終處於閒置待租狀態。
對此，W先生表示，雖然當初商鋪投資還是新手，但知道商鋪是長期投資，因此聽了置業顧問的介紹之後，也做了多方考察，諮詢了相關投資人士的建議，遭遇尷尬確實始料未及。
於是，看起來可以賺得盆滿缽滿的一筆賬，就這樣不知所以的遭遇了壓本打擊。
月伴林灣1期商鋪示意
月伴林灣2期商鋪示意
根據W先生的描述，房報君在附近走了一圈，發現了一些問題。
首先，這是一個目標客群充足，但購買力極其分散的區域。
從圖中我們可以發現，小區之間看似很近，但形成組團的卻很少。
比如月伴林灣，一期7棟住宅比較集中，對面是萬龍世紀城。
而二期4棟住宅比較分散，且對面是農貿市場，在人氣上輸了一截。因此，一期租金高、閒置率低，商鋪更火不無道理，這一點，萬龍世紀城煙臺路商鋪相比兩側火爆，與和眾城·一品東南一街之隔有很大關係，而處於“孤地”的耶魯印象，角色更為尷尬。
農貿市場業態
其次，商鋪也有“鄙視鏈”，躍層產品的市場反饋並不樂觀。
依然以月伴林灣和萬龍世紀城為例：月伴林灣主要為雙層商鋪，萬龍世紀城絕大多數為單層。從租賃比例來看，百分之八十的經營者更傾向於一層商鋪或者二層商鋪的底商，躍層產品在一定程度上被經營者嫌棄。其中，單層面積在80-100㎡左右的產品更受青睞。
畢竟，相比於雙層商鋪而言，單層商鋪店面更加明顯，租金更低，同等面積利用率較高，方便照看實用性更強。而雙層商鋪，因有諸多限制，會被列入備選方案。
比如，月伴林灣二期雙層商鋪，主要面積段集中在220㎡左右，年租金12-15萬之間。而萬龍世紀城，面積在80-100㎡居多，租金根據臨街情況及商鋪密度的不同，年租金在7-9萬左右，餐飲及服務業店面也更為集中。
此外，房報君還發現，整體處於“孤單”境地的耶魯印象，雖然南側商鋪遭遇“滑鐵盧”，但臨近新城大街一側，因業態集中且區別於其他區域，而形成一個小熱點。
耶魯印象洗車行
一枝獨秀的煙臺路，也因餐飲集中，人氣更為聚集。
煙臺路餐飲業態
對於商鋪投資而言，成也人流量，敗也人流量。
人流量大，意味著“翻牌子”可能性高，租客生意好，商鋪好出租，租金回報率也會更高，而人流量不足，租客生意不好，自然會退租，想要租出去也會十分困難。
對此，隱形目標客群“偽流量”現象需要特別關注。
比如，對於W先生的商鋪而言，分散的居住氛圍並不會形成期待的客源。
距離大學生雖然步行10分鐘，但若是毫無差異化，店面不具備吸引力，在周邊大型商業集中的情況下，並不是真正的目標人群，而規劃的九年一貫制教育用地現在仍是一片工廠，所謂的學區效應更是遙遙無期。
但值得一提的是，月伴林灣二期商鋪也並非無藥可救，不過房報君探查後覺得，業態需要重新調整：
首先要避開超市、生鮮。
小區11棟樓，幾乎每棟樓都配備一個超市，加上萬豪世紀廣場歐亞商超，已經十分密集。此外，商鋪對面就是“早市”，極容易被爭客源。
業態可選擇餐飲
目前來看，整個區域的餐飲氛圍還有待成熟，臨近農貿市場，採購方便，如果能夠把店面做出特色，獲得認可，在目前尚待成熟且租金不高的時間點，加之輻射半徑居中，利用美團等工具，可彌補地理缺陷。
另外長久考慮也可選擇教育機構
目前看來，雖然規劃的教育用地遙遙無期，但整個區域的教育需求十分突出，且大學城可做師資儲備，做出口碑之後，臨近輕軌的交通優勢能延長有效客群。
規劃中教育用地（目前地上建築未拆除）
月伴林灣二期商鋪（較穩定業態）
有人說，商鋪投資很像賭博，買對了坐等收錢，買差了租不出、賣不掉，玩的就是一個膽戰心驚。
但房報君的建議則是，商鋪屬於耐久產品，切勿投機。對此，房報君有以下幾點建議：
1、勤於走訪：實地調查居住人群，商鋪密度以及行走習慣動線和整體消費水平，作出精準選擇。
2、考慮產品：雙面臨街優於單側臨街，儘量別選內街。周邊綠化儘量不要對店面有遮擋，停車位要齊備。
3、查清規劃：避開高架、斷路及未知地段，要綜合考慮投資前景，做好決策。
綜上：商鋪投資，是中產以上階層玩的遊戲，缺乏經驗需要慎重。
對於投資商鋪的技巧，你瞭解嗎？還有哪些問題，歡迎文末留言提問！
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