每一个热衷于商铺投资的购房者，都有一套属于自己生意经，不过，以前“一铺养三代”的说法，早已成为过去时...
现在商铺投资面临新的困境：临主街的不一定火，“好地段”不一定易出租，面积大不一定划算...
如何从业态分布及园区规划挑选好的商铺位置？
为此，房报君特别走访了极具代表性的世纪广场新城大街附近商铺，给大家分析分析住宅底商投资的那些事。
2年前，W先生在月伴林湾购买住宅之余，用多余的闲钱，以10499元/㎡的单价，在二期入手了一套临近出入口，面积220㎡跃层商铺。
以下是W先生购买商铺的主要原因：
1)客源足：商铺步行五分钟之内，有月伴林湾、万龙世纪城、耶鲁印象、众诚·一品东南四个小区，已经入住，常住人口多。
2)位置好：新城大街主街，附近有会展中心，轻轨3号线，且步行十分钟可达净月大学城，相比于邻街商铺，有人流量优势。对面是世纪广场农贸市场，可吸引餐饮行业经营者。当时周边配套尚未成熟，没有大型商场，住宅底商有优势。
3)现房价低：相比于市面期房，当时二期商铺为实景现房，可节省等待时间。且价位同比项目一期和对面小区临街商铺，具有一定优势。
与附近规划中的九年一贯制教育用地相距300米左右，符合未来预期。
从签订合同的那一刻起，W先生就畅想着靠收租金坐等收钱的日子。
然而，始料未及的是，自打商铺钥匙入手以来，就一直饱受着“凉凉”的落寞。
令人不解的是，同一个小区，一期与二期“受热”不均。同一个区域，主路新城大街竟然PK不过易忽视的烟台路。
当商铺变“伤铺”，一旦决策失误，超过70%的空置率，锁定的就是多达千万的资产。
现如今，W先生投资的住宅，已经从当初的七千多，涨到了一万一左右，简装两室一厅，租金2600元/月，但商铺却始终处于闲置待租状态。
对此，W先生表示，虽然当初商铺投资还是新手，但知道商铺是长期投资，因此听了置业顾问的介绍之后，也做了多方考察，咨询了相关投资人士的建议，遭遇尴尬确实始料未及。
于是，看起来可以赚得盆满钵满的一笔账，就这样不知所以的遭遇了压本打击。
月伴林湾1期商铺示意
月伴林湾2期商铺示意
根据W先生的描述，房报君在附近走了一圈，发现了一些问题。
首先，这是一个目标客群充足，但购买力极其分散的区域。
从图中我们可以发现，小区之间看似很近，但形成组团的却很少。
比如月伴林湾，一期7栋住宅比较集中，对面是万龙世纪城。
而二期4栋住宅比较分散，且对面是农贸市场，在人气上输了一截。因此，一期租金高、闲置率低，商铺更火不无道理，这一点，万龙世纪城烟台路商铺相比两侧火爆，与和众城·一品东南一街之隔有很大关系，而处于“孤地”的耶鲁印象，角色更为尴尬。
农贸市场业态
其次，商铺也有“鄙视链”，跃层产品的市场反馈并不乐观。
依然以月伴林湾和万龙世纪城为例：月伴林湾主要为双层商铺，万龙世纪城绝大多数为单层。从租赁比例来看，百分之八十的经营者更倾向于一层商铺或者二层商铺的底商，跃层产品在一定程度上被经营者嫌弃。其中，单层面积在80-100㎡左右的产品更受青睐。
毕竟，相比于双层商铺而言，单层商铺店面更加明显，租金更低，同等面积利用率较高，方便照看实用性更强。而双层商铺，因有诸多限制，会被列入备选方案。
比如，月伴林湾二期双层商铺，主要面积段集中在220㎡左右，年租金12-15万之间。而万龙世纪城，面积在80-100㎡居多，租金根据临街情况及商铺密度的不同，年租金在7-9万左右，餐饮及服务业店面也更为集中。
此外，房报君还发现，整体处于“孤单”境地的耶鲁印象，虽然南侧商铺遭遇“滑铁卢”，但临近新城大街一侧，因业态集中且区别于其他区域，而形成一个小热点。
耶鲁印象洗车行
一枝独秀的烟台路，也因餐饮集中，人气更为聚集。
烟台路餐饮业态
对于商铺投资而言，成也人流量，败也人流量。
人流量大，意味着“翻牌子”可能性高，租客生意好，商铺好出租，租金回报率也会更高，而人流量不足，租客生意不好，自然会退租，想要租出去也会十分困难。
对此，隐形目标客群“伪流量”现象需要特别关注。
比如，对于W先生的商铺而言，分散的居住氛围并不会形成期待的客源。
距离大学生虽然步行10分钟，但若是毫无差异化，店面不具备吸引力，在周边大型商业集中的情况下，并不是真正的目标人群，而规划的九年一贯制教育用地现在仍是一片工厂，所谓的学区效应更是遥遥无期。
但值得一提的是，月伴林湾二期商铺也并非无药可救，不过房报君探查后觉得，业态需要重新调整：
首先要避开超市、生鲜。
小区11栋楼，几乎每栋楼都配备一个超市，加上万豪世纪广场欧亚商超，已经十分密集。此外，商铺对面就是“早市”，极容易被争客源。
业态可选择餐饮
目前来看，整个区域的餐饮氛围还有待成熟，临近农贸市场，采购方便，如果能够把店面做出特色，获得认可，在目前尚待成熟且租金不高的时间点，加之辐射半径居中，利用美团等工具，可弥补地理缺陷。
另外长久考虑也可选择教育机构
目前看来，虽然规划的教育用地遥遥无期，但整个区域的教育需求十分突出，且大学城可做师资储备，做出口碑之后，临近轻轨的交通优势能延长有效客群。
规划中教育用地（目前地上建筑未拆除）
月伴林湾二期商铺（较稳定业态）
有人说，商铺投资很像赌博，买对了坐等收钱，买差了租不出、卖不掉，玩的就是一个胆战心惊。
但房报君的建议则是，商铺属于耐久产品，切勿投机。对此，房报君有以下几点建议：
1、勤于走访：实地调查居住人群，商铺密度以及行走习惯动线和整体消费水平，作出精准选择。
2、考虑产品：双面临街优于单侧临街，尽量别选内街。周边绿化尽量不要对店面有遮挡，停车位要齐备。
3、查清规划：避开高架、断路及未知地段，要综合考虑投资前景，做好决策。
综上：商铺投资，是中产以上阶层玩的游戏，缺乏经验需要慎重。
对于投资商铺的技巧，你了解吗？还有哪些问题，欢迎文末留言提问！
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