復工復產下的3月福州樓市逐漸復甦，五區+閩侯的交易量相比2月有較大幅度的增長，但是同比2019年，本該是交易旺季的3月卻顯得有點心有餘而力不足。
這一月以來，研究團隊也對“重啟”的存量房市場3月的交易數據進行反覆辯真、匹配，彙總形成今日呈現的《2020年福州存量房指數3月報》，並擇部分核心內容與讀者分享。
全國3月重點城市存量房成交價格TOP20
【數據來源：中國房價行情網，全國城市上月新增掛牌房源出售單價的算術平均值（元/㎡）】
3月，全國重點城市存量房交易價格上，呈現出漲跌不一的現狀，個別城市漲跌幅較大。深圳雖環比下降了1.21%，但仍以超過北京3174元/平，連續位居榜首！
研究分析認為，一方面是自去年底以來深圳先行先試示範區被中央批覆等一系列利好政策持續市場對深圳樓市信心，一路看漲；另一方面是受年初疫情影響，隨著3月出臺房地產中介行業復工復產新政支持下逐步復甦，市場正在信心回暖階段，呈現下幅下跌。但相較去年四季度，市場活躍仍有較大差距。
此外，3月青島同比下跌9.90%，是全國重點城市中同比跌幅最大的城市。
落地福州，3月福州存量房房價居全國第九名，排名持平。但是房價降至26145元/平，環比下跌7.19%，為TOP20城市中環比跌幅最大的城市。
究其原因，研究團隊發現，3月份成交恢復相對正常後受低價區域如馬尾、閩侯等交易量增幅的影響較大。2月因為疫情爆發，市場成交雖大幅萎縮，但萎縮幅度最大的是成交價相對較低的馬尾、閩侯區域，學區房集中的鼓樓區萎縮幅度不大，反而相比此前的1月份拉昇了價格。
福州五區存量房3月成交情況
福州市區2020年3月成交情況表
從網籤數據看，隨著復工復產節奏加快，3月成交量較2月有明顯上升。但3月成交面積135456.33平，總成交套數1792套，同比2019年3月下降48%，甚至低於2019年成交套數最少的2月的1928套。
從成交區域板塊來看，3月倉山區成交火熱，成交套數和成交面積在本月反超學區房集中營之稱的鼓樓區，重新榮登五區榜首。3月共成交559套，成交面積為48746.94平。成交量同比上漲11.8%，且是在疫情過去剛剛復甦的3月，倉山區表現不俗！
成交套數最少是馬尾區，僅成交78套，相較銷售慘淡的2月，3月成交套數較2月有所上升，套數環比上漲254.55%，成交集中在110平-144平及以上的大面積戶型，佔比達38.5%，增幅領銜五區。
從面積增幅來看，3月臺江區銷售房源面積以50-70平以上較多，佔比25.3%。全區成交面積增幅為267.84%，為五區第一。
福州五區3月成交均價TOP10
從榜單看，3月榜單內小區雖然依舊是鼓樓學區房的天下，但價格相比去年有所回落。如榜首錦繡溫泉，該社區3月成交2套面積34平左右的房源，該社區劃片鼓樓區溫泉小學對口十九中，加上是2003年建造新社區，近溫泉公園，交通便利，衝到第一名不是沒有理由。安泰中心緊隨其後，因3月成交1套57平左右的房源而回歸榜單。榜單內華富花園、省教育廳單位宿舍、省林業廳單位宿舍均劃片錢塘小學。
榜單中的柒星佳寓，雖劃片井大小學，對口一中，學區房概念十足。但3月成交一套105平相對大面積學區房房源，成交單價僅51511元/平，拉低了該小區3月整體的均價行情。
福州存量房2020成交價走勢圖
（單位：元/平）
隨著復工復產節奏加快，3月份存量房市場回暖趨勢明顯。全市成交量1792套，成交量環比上漲235.58%，3月馬尾套數環比上漲254.55%、閩侯成交套數也有明顯上漲，交易態勢也有所回暖，因為這兩區縣的房價相較於傳統的鼓樓、臺江區相對較低，因此拉低了整體的均價。但疫情對經濟的影響餘溫尚在，成交量相比去年仍不足，房價同比依舊下降4.73%。
具體到相關區域，3月作為福州房價中堅者的學區房，雖然相比去年下半年有所回落，但價格波動平緩，且仍保持足夠的成交量，尤其是鼓樓學區房成為拉動福州樓市的動力源。
而成交大戶倉山區的迴歸，特別是老倉山板塊和金山板塊成交態勢良好，給了整個樓市信心。值得注意的是，近來如富士康、北科瑞聲等知名企業賦能倉山，以及近期土拍中，出讓了多幅倉山宅地，帶來的利好消息也讓不少購房客聚焦倉山。
存量房租賃2020價格走勢圖
（單位：元/套）
3月較2月環比上漲18.3%。同比上漲15.18%。從價格看，除開復工復產的原因，離不開3月福州開展的大力整治群租房運動。整治群租房，相應的會帶來1居室和2居室的交易量上升。3月1居室的平均價格在1800元/套。2月份受疫情影響下的1居室租金在1500元/左右。
當然，最大的一個原因，當屬受到群租房整治政策要求不能居間出租群租房的影響，各大中介的數據呈現較為乾淨。全市租金行情自然呈現較大幅度上揚。
值得注意的是，在3月31日，被稱作樓市第一梯隊的深圳率先發聲：支持房地產中介行業復工復產按照小區管理制度開展線下看房，也鼓勵房地產中介機構及從業人員充分利用VR及電子簽名等技術手段，開展線上委託、看房、交易等服務；各類線上服務活動應嚴格遵守深圳市房地產經紀、租賃活動相關管理要求。
雖然復工復產給中介行業帶來“甘露”，但3月的成交量並未達到去年最低的水平，4月成交量應該還會持續回升。同時，3月受“群租房”整治運動影響，租房價格帶來短期波動，相關戶型還會持續波及至4月。預計後市在1居室、2居室房型上，租金價格有小幅上升空間。
與此同時，福州長租公寓的也在建設中，預計後續租賃市場會有更多元的產品，維穩租賃市場。
行業面上，部分中介品牌和門店，依然在目前面臨較大的生存壓力，中介行業新一輪洗牌的情況不容小覷，還需警惕。
【注：1、以上僅為《福州2020存量房指數2月報》的節選篇章，更多維度全景分析樓市可通過本號後臺留言聯繫研究中心進行合作；2、本報告所指福州市區，均指傳統的市五區（暫不含長樂區）】
閱讀更多 Yesir房談 的文章
