12月30日，大福州土地市場即將迎來城區10幅土地的公開出讓！這是大福州土拍2019年最後一波衝刺，也是福州“安商房配比”舉措的延續。
在此次計劃出讓的7幅住宅、商服用地中，均配安置型商品房，且比例在60%－90%之間。
一、安置型商品房，專屬於福州的創新長效機制
對於這兩年的福州樓市而言，安商房在土地市場獨領風騷。一方面為了配合福建省住建廳“三年行動計劃，兩年工作安排”的舊改目標完成；另一方面為了平抑房價，抑制地價過快上漲，所以原拆原遷的安商房是最好的選擇。為了滿足9.3萬拆遷戶的安置需求，福州市從2017年末開始在土地出讓中嘗試並推廣“安置型商品房”機制。這也就意味著，今後福州原則上不再建設安置房，取而代之的是安置型商品房。
與傳統安置房小區不同，安置型商品房是福州全面推行貨幣化對接的安置模式，項目前期以商品房模式拿地開發建設，後期以定向售價銷售給被徵收人。在安置型商品房項目中純商品房部分將以隨機搖號抽取方式確定，即同一棟樓中可能同時存在安商房和純商品房。
自2018年以來，福州安商用地成交440萬方，佔總用地的7成。在土地配比上，均為60%以上，且大部分為80%以上安置型商品房為主的地塊。今年上半年福州四區共出讓17幅地塊，純住宅用地更是僅4幅，還是體量很小的零星地塊。
紅色：目前福州三環內在售的唯四純商品房小區 藍色：目前福州在售安商房小區
二、安商房pk純商房，長效機制的世紀辯題
如今的福州樓市，優質的純商品房項目在主城區基本絕跡！面對大量入市的安商房，廣大的購房者們將面臨怎麼樣的抉擇？
1、價格：典型安置型小區的價格騙局
通過目前已公開開盤的安商房項目來看，房價基本上是其所在板塊均價的8折左右，但是並不是所有的安置房都便宜。一些典型安商房小區如世茂三江理想城，項目備案價為17200元／平，而當時三江口板塊均價為18200元／平，差價僅僅是5%；再如碧桂園天匯，項目備案價為23000元／平，所在板塊均價為28000元／平，價差也不過18%。
（產品信息僅供參考，具體以案場實際為準）
而對於安置型小區內部而言，從過去典型地塊出讓情況可以看出，約50%地塊商品房部分和安置房部分的價差維持在30%以下。中建龍庭嘉園商品房備案價為22000元／平，而其安置房備案價達到了19500元／平，兩者價差為13%。
（產品信息僅供參考，具體以案場實際為準）
不僅如此，面對大多高達90%安置房配比的小區，拿到市場銷售的商品房數量一般只有幾十套，價格稍微合適一點基本上搶不到中意戶型。
2、品質：從未來價值翻轉看安置型小區
如今，從政策上來看，福州安置房與商品房完全融合，兩者之間的物理區隔被完全打破，不再區分安置房小區、樓棟！這也就意味著你花上同樣的錢別人住著純商品房的小區，而你有可能買的卻是人家的安置房。
（警察在龍華區中海錦城地下車庫負三層維持秩序）
從上海、深圳等城市已入住混居小區現狀可以看到，圍繞著兩大住戶群體各自利益矛盾突出，紛爭不斷。比如深圳龍華某小區安置房住戶與商品房住戶因為車位的隔離樁問題發生激烈的爭吵，最後暴力拆除了原本劃給商品房業主們的車位隔離樁。除此之外，面對相對混雜的安商房小區，物業管理、綠化、景觀、公共維修等方面的資源分配也是雙方業主之間的大問題。
在居住感上，安置型小區還會面臨哪些問題？
◎產品力不足
雖然如今的安置房大多數由大牌開發商建設，但受限於政府回購價及安商房比例，在建築材料、戶型考究，居住理念等總體規劃上不如純商品房地塊。
◎管理混亂
購買安商房主要是城市舊改的拆遷戶，房子成本相對低，且名下往往有幾套安商房，今後社區出租概率高。小區人員雜亂，群租現象嚴重，必然會給未來的物業管理增加許多難題，在交付初期或二手房時期價格會存在很大的差距。
◎價格受抑
從已面市的部分安商房來看，其價格與純商品房小區相差較大，安商房業主可以用略低於同片區商品房的價值售出，這意味著混居小區內的商品房價值將會受到抑制。
三、誰來接盤你的房子，決定你房子的最終價值
產品面積段雜、原住民圈子強、硬件底子弱，必然會導致一系列社會問題隱患。這就決定了安商房的命運——未來此類社區的交易對象，必然是福州城板塊內最剛需的那一部分人。
然而我們都知道，手上有房的人才更有購買力，買家的接盤能力等於二手房的保值增值能力。所以改善型社區二手房的價值遠比剛需二手房的價值更高。
（拆遷戶在某安置型商品房樓盤選房現場）
綜合來看，局長認為在同一個區域內如果安商房小區與純商品房小區價格相當，應該考慮優先選擇純商品房項目。因為不管是哪一種形態的小區，在未來二手房市場的競爭力上，品質才是衡量未來房價走勢的關鍵因素。
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