在福州樓市版圖上，有一個神奇的存在。
新城的概念，它用過；“沿江向海，東進南下”的時代趕上過；自由貿易試驗區的政策享受著，地鐵沿線的概念，江景的概念更是不缺……遺憾的是，當地房價對這麼多利好政策反應遲鈍。
沒錯，這個地方就是馬尾。
福州市馬尾區範圍示意圖
當閩侯的上街、南嶼一些盤的房價都破兩萬了，馬尾城裡的不少新盤均價還在一萬六七徘徊。這讓馬尾在和閩侯比較樓盤價格的時候，一點底氣都沒有，最後只能弱弱地說一句：“閩侯畢竟是縣城，我們可是市區”。
然而，馬尾確實是一個不被樓市看好的市區，甚至熱度比不上比它更遠的長樂，與他一江之隔的倉山區三江口，房價都要比馬尾高很多。
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是什麼原因造成馬尾房價在福州房價漲聲一片的過去如此落寞，以至於吊車尾般的存在？
首先是人口。人口的大量增長，必然會有購房需求，作為福州市區的馬尾，2014年的數據顯示，只有不23萬多人，數據比羅源縣好一些，還不如閩清縣。當年的五區八縣格局中，排名倒二。
看人口數據，回答了兩個問題，一是為什麼在2014年前後兩三年殺進和賣出馬尾房子的人，幾乎沒賺到什麼錢。二是為什麼世紀金源在羅源縣城的造成運動，造出了一大片“鬼城”。
時間來到2018年，馬尾區人口總數達到25萬人，也就是說，馬尾用了四年時間，人口增長了不到兩萬人。而閩侯縣，在原有人口基數就比馬尾多將近3倍的基礎上，其人口所佔福州總人口的比重提高了將近0.1個百分點，馬尾只提高了0.04個百分點。
2018年福州全市人口749萬人，各區（縣、市）人口分佈情況
人們用腳選擇了閩侯，閩侯的房價，特別是福州市區周邊上街、南嶼等地的房價也大幅度增長。
馬尾在這一輪人口競賽中，失去了人和因素，缺乏購買力，房價自然漲不動。
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其次看交通配套。
馬尾主城區的交通配套情況，好多年了，似乎沒什麼長進，現在去馬尾看盤，置業還在講江濱東大道如何如何，想想看，江濱東大道都開通那麼多年了，交通的紅利早就過時了。多年以來，福州沒少搞基礎設施建設，但涉及到馬尾的利好卻不夠多。今天的馬尾主城區和10年前幾乎沒什麼大區別，這就充分說明這一點。就連福州市大力發展濱海新城，各項利好政策，似乎都是在繞著馬尾走，馬尾眼巴巴看著這一切發生。
俯瞰馬尾城區
再看產業狀況，馬尾的產業過去以低端粗放型的加工產業為主，兼著發展貿易。這幾年可圈可點的產業就是物聯網產業，這個產業屬於高新技術產業，對人口的引流作用不大。這兩年，馬尾造船廠搬遷到了連江的粗蘆島，也帶走了一些人口。馬尾正經歷產業由低端向高端蛻變的初級階段。當下看來，樓市也好，房價也好，遇到地產行業下行壓力，缺乏信心，動力不足。
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第三點看人口流動。這一點怎麼說呢，可以理解成旅遊產業裡的“過夜人數”。過夜遊客數量是衡量旅遊產業發展是否進入良性狀態的一個指標。馬尾的劣勢就在於其地理位置，有不少人白天在馬尾上班，晚上是可以回福州的，馬尾樓市虧就虧在了這不遠不近的距離，福州市區開到馬尾城區，40分鐘的路程，上班族可以接受每天往返，也就失去了在馬尾置業的動力。離福州的這個距離，對樓市的刺激作用，還不如更遠一點的長樂或者濱海新城。
如此說來，對於樓盤來說離主城區更近，也未必是好事。
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最後一點，案例分析。以馬尾城區樓盤望海潮分析，足以說明，開發商對馬尾樓市的清醒認識。
望海潮位置示意圖
望海潮，四家開發商聯合拿的地，融創負責設計，正榮負責物業，陽光城操盤，大東海出資。這個盤位置不錯，就在馬尾老城區，羅星路邊上，周邊配套也還算成熟，畢竟是在市區。望海潮佔地72畝，無安置房，地段和小區內部規劃都還可以。有89㎡、109㎡、125㎡和127㎡四種戶型，其中127㎡的，可以設計出四房兩廳兩衛的格局。戶型面積都處在限購範圍之內，可以說是十足的剛需盤。小區環境設計得不錯，應有盡有，遠超一般剛需盤配置，公攤24%，高，實在是高！那個109㎡的戶型實用面積只有80多。
目前開盤均價在16000㎡左右，目標客戶也很明確，就是給馬尾城區那些住著“老破小”的人做改善的。簡言之，這個盤是賣給馬尾人的盤
至於說這個盤也能吸引長樂人購買，聽聽罷了，長樂人想進福州市區，絕大多數人都不會選擇馬尾，這和馬尾房價低沒什麼關係，長樂人真想進福州城，不差那幾萬塊錢。
目前，馬尾不少樓盤正在打著地鐵二號線延伸段的概念，但是綜上所述，福州的投資客和剛需客想要踩進馬尾的樓市窪地，需謹慎。
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