3月1日起，存量房貸利率正式換錨。近日，購房網友關於個人房貸利率如何轉換的問題增多，為何要轉換，怎麼選擇更划算，筆者也就此解釋一番。
根據2019年12月28日央行就“存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR”的公告，存量房貸利率的轉換窗口期是2020年3月1日至8月31日。
什麼是存量浮動利率貸款？
存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。
為何要轉換？
央行稱，目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。
為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。
如何轉換？
自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。
定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。
之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。也就是說貸款利率不隨著每期LPR而改變，而是在每個重定價日由最新一期的LPR重新計算確定，客戶實際需要支付的利息隨LPR浮動而變化。
LPR和固定利率哪個更划算？
兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。
如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為以LPR為定價基準更有利；如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。目前主流輿論認為，國內的利率將整體呈下降走勢，所以更傾向於建議大家選擇浮動利率。
近20年房貸利率走勢圖
舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，你的實際執行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。
一是如果選擇轉為固定利率，那麼個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。
二是如果選擇轉為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率（4.41%）與2019年12月公佈的5年期以上LPR（4.8%）之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以後每個重定價日都以此類推。
對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第一種；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。
如何辦理？
目前，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等多家銀行已陸續發佈存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的相關細則公告，大家可通過手機銀行、網上銀行等形式申請辦理。
另外不少銀行也都已明確了轉換範圍，即2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的存量浮動利率貸款。就存量個人貸款而言，主要包括個人消費經營類貸款和個人住房貸款，但不包括公積金個人貸款。
具體來看，目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。
看完這篇文章，你知道怎麼選擇了嗎？關鍵要根據自己的實際情況來選！
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