房貸轉換,LPR 和固定利率選哪個

前些天在朋友圈看到一則 LPR 利率消息,因為有房貸,便多關注了一下。

原來 2020 年 1 月 1 日前的房貸,需要在 2020.3.1 至 2020.8.31 間進行轉換,我並沒有收到工商銀行(我的貸款銀行)的通知。便到工商銀行官網找到通知文件,以及按通知文件說明找到 APP 中轉換的入口。

同時,也找到了央行的公告。

在做轉換之前,做了些研究。

LPR 和轉換政策介紹

1、LPR 是什麼

LPR 全稱「Loan Prime Rate」,為貸款市場報價利率。該利率由多家商業銀行進行報價,剔除最高值和最低值後,再取算術平均值。每月進行一次。

基準利率是由央行制定的政策利率,LPR 則具有一定的市場競價機制。

2、哪些貸款需要轉換

從央行的公告看,所有基於基準利率的浮動利率貸款,均需轉換,包括房貸。但公積金貸款除外。

未來,LPR 將取代此前的基準利率,新貸款申請直接使用 LPR 利率做基準

3、兩種轉換選項

雖說必須轉換,但央行提供了兩個選項:

  • 轉換為 LPR 利率 + 固定點差
  • 轉換為固定利率

下面介紹這兩個選項。

4、選項一:LPR 利率 + 固定點差

公式:還貸的利率 = LPR利率 + 固定點差。

其中,LPR利率取上一年 12 月的五年期 LPR 利率(貸款期限 5 年內的個貸,使用 1 年期 LPR 利率),每年調整一次。固定點差則使用「當前還貸利率 - 2019 年 12 月 LPR 利率」計算而來。

以我為例,當前還貸利率為 4.459%(基準利率 4.9% * 91 折),2019 年 12 月五年期 LPR 利率為 4.8%,那麼我的固定點差為「4.459% - 4.8% = -0.341%」(可以為負)。

貸款合同轉換後,固定點差保持不變。往後每年根據上一年 12 月 LPR 利率重新計算還貸利率。

假如 2020 年 12 月 LPR 利率下降到 4.7%,那麼我 2021 年的還貸利率為「4.7% - 0.341% = 4.359%」。

5、選項二:固定利率

轉換為固定利率,即直接到貸款還清,利率保持不變。至於這個固定利率是多少,從央行公告第五條可知,即最近的還貸利率。

房貸轉換,LPR 和固定利率選哪個

央行公告第五條

LPR 和固定利率選哪個

LPR 和固定利率的區別很明顯,前者每年變化,後者固定不變。選哪個完全取決於 LPR 在貸款期限內,是升還是降。

如果利率下降,選 LPR,如果利率上升,選固定利率。

目前普遍認為,接下來幾年利率會下行,但長期誰也無法預測。所以,若剩餘還款期限只有 5 年或 10 年以內,可以考慮 LPR;若像我一樣還有 20 多年,便有點難選了。

我傾向於選擇固定利率

選 LPR 的核心理由只有一個:近幾年 LPR 肯定下行,先把便宜佔了,參考歐美髮達國家,長期利率肯定也下行,很多發達國家利率長期在 1% 甚至更低。

下圖給出了 07 年到 15 年的房貸基準利率,顯示出利率下行的趨勢。

房貸轉換,LPR 和固定利率選哪個

房貸基準利率

但以目前的中國經濟水平,20 年或 30 年成為發達國家,並不容易。直接參考發達國家利率水平認為中國利率會持續下降,並不可靠。

選擇固定利率,還有其它理由:

  • 固定利率沒有未知的風險,讓我心安。
  • 利率下降 0.5% 和上升 0.5%,對應少還的金額 < 對應多還的金額。如果利率先降再升,不夠填補。
  • 個人與銀行是博弈關係,銀行推薦轉 LPR,大概率對銀行自己有利。

更重要的是,雖然 LPR 利率設計了一套市場競價機制,但我相信房貸利率仍然是被強管制的。

從 2015 年至今,基準利率一直維護 4.9% 不變,但大家買房的利率並非都是 4.9%,國家想放水的時候,可以給個 9 折、8 折,甚至 7 折,想收緊的時候就上浮 1.1 甚至 1.2。

推行 LPR 後也一樣,LPR 也只是定價基準,各地方仍然可以通過「加點」調控。下圖截自新華網

房貸轉換,LPR 和固定利率選哪個

新華網新聞

所以,本質是什麼呢?

  • 以前:基準利率 * 浮動比例
  • 現在:LPR 利率 + 加點數

以前做乘法,現在做加法。以前的錨是基準利率,現在的錨是 LPR 利率。錨是什麼不重要,重點是浮動比例

加點數,兩者效果並無本質區別。

而且央行特別聰明的制定了一年期和五年期兩個 LPR 利率,五年期非常穩定,容易干預,估計和基準利率差不了太多。請注意,基準利率也是可以改的。

最後,選固定利率也能規避政策的不確定性,在網上看到下面這幅圖,1985 年到 2005 年,也就 20 年,政策可謂南轅北轍。我怕 10 年後國家會不會用 LPR 利率收割大家,而且是合法收割,找不到漏洞。

房貸轉換,LPR 和固定利率選哪個

養老靠自己


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