最近，住房按揭貸款利率換“錨”一度刷屏。相關文章也林林總總，大多數都在蹭熱度，看完跟沒看沒多大區別。

今天（3月13日），市場預期中的降準如約而至。央行正式宣佈普惠金融定向降準0.5至1個百分點，同時繼續針對股份制銀行額外降準1個百分點。此次央行大手筆雙降準，釋放流動性約5500億元。

關於LPR的討論又隨之蔓延，作為地產從業者，我們覺得很有必要對LPR做一次客觀解讀。但我們不準備引用那些枯燥的壁壘式專業術語，以求儘量通俗易懂。

LPR的概念，通俗意義

概念詮釋引自百度：貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

這一堆描述到底是什麼意思？

這個LPR，就是各個銀行根據央行基本利率所做的實際利率調整，也就是說銀行現在有自主權對執行的利率做出改變了！有的人會問，銀行原本不就有自主權對執行利率做改變嗎？這LPR有什麼特別的？

OK，這是個好問題，原因稍微複雜一點，其關鍵在於之前銀行雖也有一定自主權，但權限太低，面對絕大多數的存貸款場景，銀行都沒有動態調整的可能。有了LPR，就不同了。

對房貸的影響是什麼？

面對“LPR＋點浮動”或者“固定利率”兩種方式，房貸族該如何選擇？

1.LPR和基準利率的區別是什麼？

答：基準利率是央行決定的政策利率，而LPR是商業銀行競價產生的市場利率。

基準利率不定期調整，央行上一次調整基準利率還是2015年，5年期以上貸款利率（房貸利率）至今仍為4.9%，而LPR利率每月調整一次。

LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法是去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均得出，每月20日重新報價計算，5年期以上貸款利率是4.75％。

2.哪些貸款需要因LPR進行轉換？

答：看貸款合同，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價（上浮或者折扣），就需要轉換。

如果約定的是固定利率，就不能轉換。

二套房、公寓、商鋪、寫字樓……只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。

劃重點，公積金貸款、不良貸款不能轉換。

3.通過什麼方式來轉換？去銀行嗎？

答：具體操作要以貸款銀行的解釋為準，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。

4.LPR之後，房貸利率如何計算？

答：等價轉換，不升不降，保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調整。也就是說，雖然LPR利率接連下降，但今年的房貸利率保持不變。

利率的具體算法是“LPR＋固定點差”，這裡的LPR值，選取的是上一年12月的5年期以上貸款利率4.8%，而固定點差的算法比較關鍵，是由“原合同約定利率－2019年12月的LPR”。

舉個例子，張三有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是5.39%－4.8%=0.59%。

再舉個例子，李四有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4.41%－4.8%=－0.39%。

也就說，這個固定點差可以是正數，也可以負數，如果之前約定的利率是基準利率上浮，這個點差就是正數，如果約定的是下浮，這個點差就可能是負數。

劃重點來了，這個點差一旦確定，就一直固定不變了。

舉個例子，如果2020年12月的LPR（5年以上貸款利率）變成了4.5%，那2021年，上述張三的房貸利率就變成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而李四的利率就變成了4.5％－0.39%＝4.11％。

5.新增房貸利率如何計算？

舉個例子，假如某人今年現在買房，當地首套房利率的加點如果是100個基點，那麼它的房貸利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加點）=5.75%。

發現沒，LPR利率雖然市場化了，各行各業終於可以享受到LPR降息的快感了，但房貸利率被排除在外，因為地方可以根據需要隨時調整基點。

所以，單就樓市而已，無論搞不搞LPR，差別不大，換湯不換藥而已。房地產原本就是最不市場化的一個行業，別指望這麼快就能在利率上享受市場化了。

6.轉換之後，銀行和房奴誰是贏家？

答：單就2020年來看，銀行肯定是贏家，LPR雖然在降，但房奴的利息沒有因此減少，因為轉換原則是“保持原合同最近利率不變進行等價轉換”。

解釋一下，去年12月的5年以上LPR貸款利率是4.8%，相比2015年的基準利率已經下降了10個基點，如果按照過去的算法，只要基準利率下降，房奴的利息也會跟著減。但今年要求利率不變，這意味著房奴錯失了10個基點的降息利好。根據財經作家劉曉博的測算，各大銀行至少可以佔到280億元的便宜。

2020年之後，由於“固定加點”不變，算法有一點複雜，不能一概而論。但一般來說，如果2021年LPR利率繼續走低，那些原本享受基準利率折扣的人，會比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基準利率上浮的人，會比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的話，情況剛好反過來。

7.你只有一次選擇機會，當選哪個？

答：央行提供了兩個選擇，且選擇機會只有一次，一是固定利率，二是浮動利率。

舉個例子，倘若上述張三選擇的是固定利率，那麼他的房貸利率就一直是5.39%，而且以後不管LPR如何變化，都是按照這個利率還款。

倘若張三選擇的是浮動利率，那麼他的房貸利率會隨著LPR的變化，每年調整一次。

所以，哪一種選擇更划算？關鍵看你如何判斷今後的LPR走勢，如果你認為LPR長期看漲，就選固定利率，如果你認為LPR利率長期看跌，就選浮動利率。

目前主流的觀點認為，當前正處在全球貨幣寬鬆週期，中國的低利率將是大勢所趨，

8.低利率大勢所趨，樓市會不會因此而火？

答：沒有直接關係

1.LPR並非完全市場化的利率，表面上它雖然由18家商業銀行競價產生，不受政府幹預，但實際上仍然受制於央行的MLF操作（中期借貸便利），LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。

簡單來說，MLF可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客戶的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的錨，對其影響很大。例如，2月份，央行通過降低MLF利率，間接促成LPR利率的下調。

2.房貸利率和LPR不能劃等號，前文說過，地方政府可以根據需要在LPR的基礎上加點，樓市過熱，加點就多，樓市過冷，加點就少。所以，即使利率市場化了，房貸利率仍然是政府嚴格管制的。

LPR=lao pian ren ？

今天，央行雙降準之後，隨著LPR的執行，你可能會看到隨著政府刺激經濟，市場利率不斷走低，各行各業享受LPR走低的紅利，唯獨房地產被排除在外。“房住不炒”仍然是總基調，至少在央媽目前的口徑裡，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。

換湯不換藥，買房子的人，如果跟著LPR走低而激動，純屬浪費感情。這個層面上你把“LPR”理解為“老騙人”也未嘗不可（這裡是一句玩笑）

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文 / 西安行之策略；信息採集於網路。

西安行之策略（品牌企劃、廣告推廣、營銷策劃、地產諮詢）

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