“以LPR為基礎的浮動利率怎樣計算？”“兩種房貸利率轉換方式如何選擇？”“目前轉換渠道有哪些？”……3月1日，存量浮動利率貸款定價基準轉換如期啟動。截至目前，包括工、農、中、建、交、郵六大行在內的多家銀行已正式開展存量貸款定價基準轉換工作。
由於定價基準只能轉換一次，對於購房者而言，究竟是選擇固定利率，還是以LPR為基礎的浮動利率才合算，也成為其關注的熱點問題。對此，分析人士認為，兩種方式各有利弊，如果認為未來大概率將進入降息週期、LPR總體呈下降走勢，那麼轉換為LPR基準更為有利。
■本報記者 吉雪嬌
定價基準只能轉換一次
存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同，但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。
按人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
目前，工、農、中、建、交、郵等24家主要銀行已完成相關準備工作，並通過其官網、微信公眾號等渠道發佈了公告，貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。
相較於傳統以央行基準利率進行上下浮動，確定實際執行利率的方式，不少購房者對於以LPR為基礎的浮動利率方式並不熟悉。那麼，對此該如何理解？
根據相關規定，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，“商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12 月發佈的相應期限 LPR 的差值”。由於2019年12月發佈的相應期限LPR為4.8%，假設原購房合同約定利率為5年期以上貸款基準利率上浮20%，即5.88%，則加點為108個基點；同理，如原執行貸款利率為5年期以上貸款基準利率9折（4.41%），則加點為-39個基點。
此後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平則由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
降息週期選浮動利率更划算
由於定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。因此，對於有存量房貸的購房者而言，需要在固定利率或以LPR為基礎的浮動利率間進行選擇。那麼，究竟哪種方式更核算？
對此，多位分析人士指出，LPR定價方式下，未來房貸利率的變化取決於5年期LPR（5年期的最優貸款利率）的變化。如果未來LPR呈下降走勢，房貸利息支出有望減少。反之，如果未來LPR上升，貸款利率會隨之增加。
“考慮到宏觀經濟增速放緩的大背景下，利率處於下行週期，結合疫情衝擊下逆週期調節加碼，流動性保持寬裕，LPR報價仍有下行空間。”平安證券分析師張亞婕認為，2月5年期LPR調降5BP低於1年期10BP的降幅，也反映了目前地產政策雖然有區域性邊際鬆動，但不改變“房住不炒，因城施策”的政策定力。
中泰證券研報指出，5年期LPR的趨勢由三方面決定，即政策利率/市場利率、房地產金融政策和銀行的市場化加點。今年的LPR仍有下調空間。從中長期看，政策利率隨經濟增速放緩處於下降週期，房地金融政策難進一步收緊，銀行的市場化加點在金融體系改革背景下有調降空間。三種因素綜合來看，都是推動5年期LPR下行的，所以建議個人選擇LPR浮動利率方式。
具體來看，假設貸款餘額100萬、貸款期限20年，若未來LPR平均下行20bp，月還款額可以減少110元，總還款額可以減少2.6萬元。若LPR平均下行40bp，月還款額可以減少213元，總還款額可以減少5.1萬元。
融360大數據研究院認為，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。
可通過手機銀行等線上辦理
3月1日起，房貸存量客戶就可以向貸款所在銀行提交變更合同的申請。辦理渠道方面，可通過手機銀行、網上銀行、網點渠道等辦理。其中，部分銀行表示目前暫不開放線下受理，後續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道。
在融360大數據研究院分析師李萬賦看來，用戶通過手機銀行或網上銀行即可進行操作。
具體來看，目前建設銀行、中國銀行可通過手機銀行、網上銀行等兩個線上渠道辦理存量浮動利率個人貸款定價基準轉換業務；農業銀行可登陸掌上銀行，進入貸款――定價基準轉換界面，自助操作辦理。
此外，工商銀行提供手機銀行、貸款服務行兩個渠道，同時後續將上線智能櫃員機與短信銀行。“疫情期間請通過手機銀行辦理，確需線下辦理的，請在疫情結束後前往辦理。”工商銀行建議，可避開定價基準轉換初期及尾期的高峰期，在轉換期內分散辦理。
需要留意的是，對於原借款合同有多個借款人的，各家銀行規定有所不同。如中國銀行規定，存在共同借款人的貸款，轉換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內進行確認。
工商銀行與之類似，除貸款服務行以外，其他渠道需要主借款人先確認，再由共同借款人確認。除短信銀行僅適用於共同借款人使用外，其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。
建設銀行則規定，原借款合同有兩個（含）以上借款人的，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉換。“3月1日開始，原借款合同的多個借款人可通過建設銀行手機銀行、網上銀行分別辦理業務。後續視疫情發展情況，原合同的多個借款人可攜帶本人有效的身份證件原件分別到全國任一建設銀行營業網點智慧櫃員機（STM），或一同前往營業網點櫃檯、個貸中心辦理業務。”
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