11月20日，貸款市場報價利率（LPR）迎來改革後的第四次報價，1年期LPR利率為4.15%，此前為4.2%，5年期LPR利率為4.8%，此前為4.85%，兩者均下調5個基點。
1年期LPR是實體經濟貸款的參考利率，而5年期LPR利率則是房貸基準利率的重要參考指標。自今年8月LPR改革以來，前者已經下調兩次，從首次報價的4.25%下調至4.15%，每次下調5個BP，而5年期LPR是改革以來首次下調。
新版LPR機制實施之後以來的歷次利率
製表/CF40
此次LPR利率下調主要是受到此前MLF利率下降的影響，中國金融四十人論壇（CF40）成員、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉對CF40研究部表示，下一步，央行的利率還有比較大的下行空間。但這次5年期LPR下調5BP，對於樓市來講，並沒有什麼特殊的意義。
逆週期調節力度加強 降息週期或已開啟
此次1年期和5年期LPR均下調5個BP，這是因為在此之前央行MLF操作下調了5個BP。11月5日央行調降MLF利率，從3.3%下調至3.25%，11月15日央行再次超預期新作2000億元MLF，向市場釋放流動性資金。
“未來LPR的下行空間及速度取決於人民銀行下調MLF的速度，而MLF利率下調速度又受到很多因素影響，主要因素是CPI。”鍾偉對CF40研究部說。他分析，從現在來看，2020年CPI將會前高後低，之後一路下行。總體來看，中國現在相對滯後的金融週期，會逐漸地趕上國際主要銀行的利率週期，彌合2019年全球寬鬆的金融週期，兩者之間的差異有可能會縮小。所以，中國的利率還有比較大的下行空間。
11月18日，央行再次超預期下調公開市場操作逆回購利率。中金公司固收研究團隊指出，從歷史情況看，央行逆回購利率下調通常不會一次就結束，新的一輪降息週期可能已開始。
當前經濟下行壓力增大，尤其是實體經濟融資成本依然高企。CF40高級研究員張斌表示，降低MLF利率旨在支持實體經濟。也就是說，降低實體經濟融資成本。
從央行發佈的《2019年第三季度貨幣政策執行報告》來看，9月末一般貸款加權平均利率為5.96%，較6月末不降反升了0.02個百分點。如果往前看，二季度一般貸款加權平均利率5.94%，比一季度下降 0.1個百分點，同比則下降0.14個百分點。總體來看，今年企業融資成本下降幅度不大，LPR改革之後，實體經濟融資成本下行效果也並不明顯。
此外，10月社融數據也大幅低於預期，反映出實體經濟的資金需求比較疲弱。央行數據還顯示出，9月份新發生貸款中運用LPR定價的佔比為46.8%，這一佔比雖較此前有所提高，但很明顯還不夠。根據央行要求，截至今年12月末，這一佔比要不低於50%；截至明年3月末，該數據不能低於80%。
鼓勵各大銀行放貸更多地使用LPR報價，目的就是引導實體經濟融資成本下調，給企業讓利。
11月19日，在央行召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，央行行長易綱對六家商業銀行負責人強調，要發揮好LPR對貸款利率的引導作用，推動金融機構轉變貸款定價慣性思維，真正參考LPR定價，促進實際貸款利率下行。
今年以來，GDP增速以0.2個百分點的速度下降，到三季度GDP增速僅為6%，如此快速的下行速度引起較大關注。當前央行的貨幣政策也主要是服務於穩增長，而降低實體經濟融資成本是穩增長的重要一環。
在昨天召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會上，易綱還表示，要繼續強化逆週期調節，增強信貸對實體經濟的支持力度。
這個座談會是專門針對實體經濟貸款形勢的一個會議，上次召開的時點是去年11月，當時要解決的主要是民企和小微企業的融資問題。2018年以來，經濟下行疊加金融緊縮帶來的影響，不少民企和小微企業出現了債務違約、融資難等問題。為此，監管部門給出了貨幣政策、財政政策、監管政策等“幾家抬”的解決方案，支持實體經濟。去年12月央行還專門創設了定向中期借貸便利(TMLF)，支持小微企業、民營企業貸款。
樓市韌性強 調控難言放鬆
1年期LPR下降旨在降低實體經濟融資成本，那以5年期LPR為主要基準的房貸利率下調，是否意味著刺激樓市呢？實際上，並非如此。
今年10月8日起，中國開始執行全新的房貸利率，新發放的商業性個人住房貸款利率“換錨”，從“政策利率上浮”轉向“5年期LPR+當地LPR加點下限+銀行浮動加點”的模式。
此次LPR降低5個BP，鍾偉指出，這對於樓市並沒有什麼特殊意義。首先是2019年，中國的樓市無論從銷售面積還是銷售金額來看，都創了歷史新高，現在房地產市場根本就沒有任何衰退的跡象；其次，如果調控政策不放鬆，中國的房地產市場也有足夠的韌性，不會走向衰退。
對樓市而言，當前房地產商的融資壓力較大，融資成本較高，因此，很多房企為回籠資金加快銷售回款，紛紛降價或者打折促銷。但從環比來看，新房價格仍在上漲，只是漲幅較慢。數據顯示，4個一線城市新房價格環比上漲0.1%，漲幅回落0.3個百分點；31個二線城市新房價格環比上漲0.5%，35個三線城市新房價格環比上漲0.6%，漲幅分別回落0.1和0.2個百分點。
成交量方面，全國房地產市場成交量依然慣性衝高，今年1-10月份全國商品房銷售面積超過13.3億平方米，同比增速今年以來首次轉正。前三季度，全國商品房銷售額為11.15萬億元，同比增長7.1%，增速較上半年提高1.5個百分點。
“房地產市場本身並不處於一個不好的狀況，而是處於一個熱度相對較高的高位平臺期。”鍾偉說。
根據CF40研究部瞭解，當前北京各大銀行執行的首套商業住房貸款的利率大多是4.80%（LPR）+0.55%（上浮55個基點），也就是5.35%；二套房的加點是在LPR的基礎上上浮不低於105個基點。包括農業銀行和工商銀行等多家大型商業銀行的信貸人員表示，利率“換錨”前後，實際利率變化幅度不大，個人房貸基本處於比較平穩的狀況，並未有過熱或過冷的現象。
鍾偉指出，這次LPR利率下降沒有把房貸利率排除在外，顯示出房地產行業至少不再受到特別大的負面制約。
在央行三季度貨幣政策報告中，再次強調了“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。由此可以看出，房地產市場調控並未放鬆，而降低5個BP的幅度也不足以導致市場大幅升溫，僅僅是對購房者而言，百萬的房貸，月供將少還30元。
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