3月1日起，存量房贷利率正式换锚。近日，购房网友关于个人房贷利率如何转换的问题增多，为何要转换，怎么选择更划算，笔者也就此解释一番。
根据2019年12月28日央行就“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”的公告，存量房贷利率的转换窗口期是2020年3月1日至8月31日。
什么是存量浮动利率贷款？
存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。
为何要转换？
央行称，目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变。相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化，2019年8月以来已多次下降。
为保护借贷双方权益，特别是让借款人享受利率下行带来的好处，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。
如何转换？
自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。
之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。也就是说贷款利率不随着每期LPR而改变，而是在每个重定价日由最新一期的LPR重新计算确定，客户实际需要支付的利息随LPR浮动而变化。
LPR和固定利率哪个更划算？
两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。
如果认为未来LPR会下降，那么转换为以LPR为定价基准更有利；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。目前主流舆论认为，国内的利率将整体呈下降走势，所以更倾向于建议大家选择浮动利率。
近20年房贷利率走势图
举个例子，如果你目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折，那么按照目前5年期贷款基准利率计算，你的实际执行利率水平为4.41%（=4.9%×0.9）。根据人民银行〔2019〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。
一是如果选择转为固定利率，那么个人房贷在整个合同剩余期限内，都将执行4.41%这个利率。
二是如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”确定。其中，-0.39是固定加点点差，根据当前实际执行利率（4.41%）与2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之间的差确定。转换后到第一个重定价日前，房贷利率还是4.41%，但计算方式变成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；从第一个重定价日起，房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以后每个重定价日都以此类推。
对比上述方式，很明显，如果判断未来5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是说未来的LPR比4.8%高，就可选择第一种；反之，如果判断未来LPR比4.8%低，就可选择第二种。
如何办理？
目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行已陆续发布存量浮动利率个人贷款定价基准转换的相关细则公告，大家可通过手机银行、网上银行等形式申请办理。
另外不少银行也都已明确了转换范围，即2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的存量浮动利率贷款。就存量个人贷款而言，主要包括个人消费经营类贷款和个人住房贷款，但不包括公积金个人贷款。
具体来看，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
看完这篇文章，你知道怎么选择了吗？关键要根据自己的实际情况来选！
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