最近，住房按揭贷款利率换“锚”一度刷屏。相关文章也林林总总，大多数都在蹭热度，看完跟没看没多大区别。

今天（3月13日），市场预期中的降准如约而至。央行正式宣布普惠金融定向降准0.5至1个百分点，同时继续针对股份制银行额外降准1个百分点。此次央行大手笔双降准，释放流动性约5500亿元。

关于LPR的讨论又随之蔓延，作为地产从业者，我们觉得很有必要对LPR做一次客观解读。但我们不准备引用那些枯燥的壁垒式专业术语，以求尽量通俗易懂。

LPR的概念，通俗意义

概念诠释引自百度：贷款基础利率，又名贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

这一堆描述到底是什么意思？

这个LPR，就是各个银行根据央行基本利率所做的实际利率调整，也就是说银行现在有自主权对执行的利率做出改变了！有的人会问，银行原本不就有自主权对执行利率做改变吗？这LPR有什么特别的？

OK，这是个好问题，原因稍微复杂一点，其关键在于之前银行虽也有一定自主权，但权限太低，面对绝大多数的存贷款场景，银行都没有动态调整的可能。有了LPR，就不同了。

对房贷的影响是什么？

面对“LPR＋点浮动”或者“固定利率”两种方式，房贷族该如何选择？

1.LPR和基准利率的区别是什么？

答：基准利率是央行决定的政策利率，而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。

基准利率不定期调整，央行上一次调整基准利率还是2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今仍为4.9%，而LPR利率每月调整一次。

LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算，5年期以上贷款利率是4.75％。

2.哪些贷款需要因LPR进行转换？

答：看贷款合同，如果当初和银行约定的利率是按照基准利率定价（上浮或者折扣），就需要转换。

如果约定的是固定利率，就不能转换。

二套房、公寓、商铺、写字楼……只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款，都需要转换。

划重点，公积金贷款、不良贷款不能转换。

3.通过什么方式来转换？去银行吗？

答：具体操作要以贷款银行的解释为准，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

4.LPR之后，房贷利率如何计算？

答：等价转换，不升不降，保持原合同约定的利率到年底，直到明年再调整。也就是说，虽然LPR利率接连下降，但今年的房贷利率保持不变。

利率的具体算法是“LPR＋固定点差”，这里的LPR值，选取的是上一年12月的5年期以上贷款利率4.8%，而固定点差的算法比较关键，是由“原合同约定利率－2019年12月的LPR”。

举个例子，张三有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是5.39%－4.8%=0.59%。

再举个例子，李四有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是4.41%－4.8%=－0.39%。

也就说，这个固定点差可以是正数，也可以负数，如果之前约定的利率是基准利率上浮，这个点差就是正数，如果约定的是下浮，这个点差就可能是负数。

划重点来了，这个点差一旦确定，就一直固定不变了。

举个例子，如果2020年12月的LPR（5年以上贷款利率）变成了4.5%，那2021年，上述张三的房贷利率就变成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而李四的利率就变成了4.5％－0.39%＝4.11％。

5.新增房贷利率如何计算？

举个例子，假如某人今年现在买房，当地首套房利率的加点如果是100个基点，那么它的房贷利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加点）=5.75%。

发现没，LPR利率虽然市场化了，各行各业终于可以享受到LPR降息的快感了，但房贷利率被排除在外，因为地方可以根据需要随时调整基点。

所以，单就楼市而已，无论搞不搞LPR，差别不大，换汤不换药而已。房地产原本就是最不市场化的一个行业，别指望这么快就能在利率上享受市场化了。

6.转换之后，银行和房奴谁是赢家？

答：单就2020年来看，银行肯定是赢家，LPR虽然在降，但房奴的利息没有因此减少，因为转换原则是“保持原合同最近利率不变进行等价转换”。

解释一下，去年12月的5年以上LPR贷款利率是4.8%，相比2015年的基准利率已经下降了10个基点，如果按照过去的算法，只要基准利率下降，房奴的利息也会跟着减。但今年要求利率不变，这意味着房奴错失了10个基点的降息利好。根据财经作家刘晓博的测算，各大银行至少可以占到280亿元的便宜。

2020年之后，由于“固定加点”不变，算法有一点复杂，不能一概而论。但一般来说，如果2021年LPR利率继续走低，那些原本享受基准利率折扣的人，会比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基准利率上浮的人，会比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的话，情况刚好反过来。

7.你只有一次选择机会，当选哪个？

答：央行提供了两个选择，且选择机会只有一次，一是固定利率，二是浮动利率。

举个例子，倘若上述张三选择的是固定利率，那么他的房贷利率就一直是5.39%，而且以后不管LPR如何变化，都是按照这个利率还款。

倘若张三选择的是浮动利率，那么他的房贷利率会随着LPR的变化，每年调整一次。

所以，哪一种选择更划算？关键看你如何判断今后的LPR走势，如果你认为LPR长期看涨，就选固定利率，如果你认为LPR利率长期看跌，就选浮动利率。

目前主流的观点认为，当前正处在全球货币宽松周期，中国的低利率将是大势所趋，

8.低利率大势所趋，楼市会不会因此而火？

答：没有直接关系

1.LPR并非完全市场化的利率，表面上它虽然由18家商业银行竞价产生，不受政府干预，但实际上仍然受制于央行的MLF操作（中期借贷便利），LPR不会真正飞出宏观调控的手掌心。

简单来说，MLF可以理解为央行借钱给银行的参考利率，而LPR是银行借钱给客户的参考利率。在很大程度上，MLF是LPR的锚，对其影响很大。例如，2月份，央行通过降低MLF利率，间接促成LPR利率的下调。

2.房贷利率和LPR不能划等号，前文说过，地方政府可以根据需要在LPR的基础上加点，楼市过热，加点就多，楼市过冷，加点就少。所以，即使利率市场化了，房贷利率仍然是政府严格管制的。

LPR=lao pian ren ？

今天，央行双降准之后，随着LPR的执行，你可能会看到随着政府刺激经济，市场利率不断走低，各行各业享受LPR走低的红利，唯独房地产被排除在外。“房住不炒”仍然是总基调，至少在央妈目前的口径里，房贷利率丝毫没有放水的迹象。

换汤不换药，买房子的人，如果跟着LPR走低而激动，纯属浪费感情。这个层面上你把“LPR”理解为“老骗人”也未尝不可（这里是一句玩笑）

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文 / 西安行之策略；信息采集于网路。

西安行之策略（品牌企划、广告推广、营销策划、地产咨询）

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