據多家新聞媒體報道，3月7日晚上，海南樓市“放大招了”！
海南省新聞辦公室召開發佈會，介紹了海南省委辦公廳、省政府辦公廳當日出臺的《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。
這個通知包含三大樓市調控政策：
1、本地居民家庭限購兩套住房。對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
官方的解讀說：這條政策的目的是——為進一步遏制投機炒房行為，迴歸住房民生和居住屬性，同時為防止佔用過多社會公共資源，為自貿港建設提供充分的空間要素保障。
2、推出“安居型商品住房”。主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，採取政府主導、市場化運作方式建設，是具有政策保障性質的商品住房。
3、改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
此外，海南的“樓市新政”還提出：鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房；加快發展旅遊地產、商業地產等。
在全國各地紛紛“救開發商”、“救樓市”的情況下，海南出臺的“樓市新政”堪稱嚴厲。儼然有點“全國向右，海南向左”的意味。
海南為什麼會出臺如此嚴厲的“樓市新政”？背後到底有什麼玄機？下面談談我的看法。
第一，海南出臺“三大招”，對房地產行業構成了短期利空，堪稱嚴厲。
自2018年4月，中央宣佈將在海南全島建設自貿區、自由港後，海南樓市調控全面收緊。比如在海口三亞，非戶籍人口的限購條件跟一線城市拉平，都需要5年社保。而且，還搭配了比北上廣深更嚴厲的“高首付+限售”政策。
但在戶籍人口購房上，海南一直比較寬鬆。
一個戶籍家庭在海南本地購房，在套數上不受限制，只是從第三套開始不能貸款。這次“樓市新政”，賭上了這個“最後的漏洞”。
此外，海南還率先在全國全面推行了“住房現售”。這對於開發商來說，意味著資金成本將全面提升。
中國內地自1998年全面建立房地產市場以來，一直學習香港的做法，採取“預售制”。也就是說，開發商可以賣樓花。只是預售的條件，近年來有提高的跡象（疫情之後，又有全面放鬆的趨勢）。通過預售，開發商可以提前回籠資金，加快資金週轉。
海南全面推行“現房銷售”之後，開發商想在海南開發項目，門檻將更高。這意味著，很多中小房企將被擠出市場。
至於“安居型商品房”，內地很多城市都在推行，海南這次是學習借鑑。但看起來力度很大，將成為海南搶人才、搶人口的利器。 這些房子地價成本低、總價便宜，相當於打折賣給人才和當地居民。但毫無疑問，將跟商品房形成競爭關係。
很顯然，海南“樓市新政”給商品房帶來的都是利空消息，而不是利好。這跟疫情之後絕大多數城市的做法，南轅北轍。
第二，海南為什麼如此“特別”？這是因為從今年開始，海南將有大利好開始兌現。
在去年12月2日“2019中國企業家博鰲論壇”上，海南省副省長曾表示：海南爭取明年第二季度開始，可以把自貿港政策和制度體系逐步實施。
海南的“自貿港”可能會有哪些特殊政策，在全國改革開放格局中佔有什麼地位。對此，韓正副總理在去年11月曾在海南召開過一個座談會，大家可以看一下新聞通稿：
也就是說，海南“自由貿易港”納入了國家戰略，跟京津冀協同發展、粵港澳大灣區、長三角一體化發展、長江經濟帶等，都處於區域發展戰略的最高規格。
這個自由貿易港將有“對標世界最高水平的開放形態”，將“建立具有國際競爭力的特殊稅收制度”，海南省也因此將獲得“更大的改革自主權”。
此外，關於海南自由貿易港，全國人大正在立法。而無論深圳經濟特區、浦東還是雄安新區，都沒有在全國人大層面上立法。由此可見，海南自由貿易港的特殊性。
因此，坊間普遍猜測：海南很可能會成為一個“獨立關稅區”，有可能實施“零關稅”。若如此，其開放力度無疑將超越深圳、上海和雄安新區。
搞自貿區、自貿港，意味著海南將走上一條嶄新的發展之路。為了避免重蹈歷史覆轍，提前調控房地產市場，就順利成章了。
自1988年以來，海南曾三次獲得最大歷史機遇。第一次是1988年4月海南建省、建特區，第二次是2010年建設國際旅遊島，第三次是2018年迎來的“自貿區+自由港”。
在前兩次大機遇到來的時候，海南都沒有管好房地產行業，都產生了房地產泡沫。其中第一次機遇的結局，是換來連片的爛尾樓；第二次機遇之後，海南遍地房地產，甚至為此破壞了很多海灘、岸線。
所以，2018年4月以來，海南一直對房地產保持警惕。即便過去兩年樓市非常低迷，甚至拖了經濟發展的後腿，海南都沒有動搖。
第三，該怎樣看待海南的“自由貿易港”，這能讓海南全面起飛嗎？
國家之所以再次選定海南，把中國最大的自由貿易港放在這裡，是因為海南是獨立的地理單元，便於管理。此外，海南靠近粵港澳大灣區和東南亞，旁邊有香港、新加坡兩大國際金融中心，以及深圳、廣州兩大一線城市。可謂兼顧內外。
而中國在逆全球化浪潮中，也需要扛起全球化的大旗。為此，中國做了四件大事：一是“一帶一路”戰略，二是核心產業（比如金融、電信、能源）全面開放和降低關稅，三是設立上海“進博會”，第四就是設立海南自由貿易港。說白了，通過自身的全面開放，換取世界的全面開放。
海南雖然有很多優勢，但劣勢也比較明顯。這個陸地面積3.54萬平方公里的省，只有大約1000萬常住人口，還沒有東莞的真實常住人口多，大約相當於深圳真實常住人口的45%。
此外，海南經濟總量比較小，2019年GDP只有5300億元，只相當於一個比較大的地級市。 海南全省參加中國內地城市GDP的排名，大概只能排在44名左右，還沒有濰坊和鹽城多。
目前，中國改革開放呈現“全面開花”的局面，比如將近三分之二的省份有了自貿區，國家級新區有19個，國家中心城市有9個，區域發展的國家戰略也有6個之多。
因此，海南未來面臨的競爭非常激烈。即便有非常特殊的政策，能不能重演海南建省時的轟動效應，吸引到足夠的人才，仍然有待觀察。
我之前曾撰文指出：海南必須要把常住人口翻倍，才能徹底改變面貌。也就是說，要吸引1000萬人落戶海南。
為此，我曾為海南建言：如果海南能為1000萬增量人口提供保障性住房，降低他們的居住成本，海南就有可能成功。
現在，海南全面推出“安居型商品住房”，給即將到來的“自由貿易港”開了一個好頭。我相信，只要海南有足夠的誠意，真正轉變增長方式，真正立足長遠、不在乎短期得失，吸引來足夠的企業和人才，那麼海南這次一定可以成功。
最後談談海南自由貿易港和這次樓市新政，將給海南樓市帶來什麼：
1、新政後，海南樓市將呈現雙軌制——政策性住房增量會比較大，主要給人才和當地中低收入居民；而商品房，則面向中高收入階層、新移民。
2、取消預售、全面推行現售，將抬高海南樓市門檻，擠出中小開發商。大開發商將分食市場，開發成本提升，房價將全面上漲。
3、自貿港將給海南帶來增量人口、增量資金，是重大利好。即便不能像馬雲說的那樣超過香港，仍然可以讓海南邁出一大步，這也有利於提升海南房價。
4、海南樓市價值將因為“自貿港”全面提升，尤其是從海口到瓊海到三亞的東部岸線，沒有核電站、石化、散裝港口，是被刻意保留的優質資源，其配套好的住房值得長線擁有。
5、海南或將有行政區劃調整，以解決條塊分割、規劃衝突的問題，未來海口、三亞等，都有望擴容，這將提升新納入地區的投資價值。
結論：海南空前嚴厲的樓市調控，有利於經濟轉型。雖然短期對樓市是利空，長線是利好。
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