一
樓市從9月開始就進入極速冷凍狀態。
金九銀十沒了，儼然一幅入冬的景象，開發商真的慌了。
根據這幾天的消息，“首付貸”又有死灰復燃的趨勢。
山東濟南、廣西南寧、河北涿州等地開發商鋌而走險玩起了“首付貸”。
這玩意可是一劑猛藥呀！
首付貸簡單來說就是購房者購房貸款不足的情況下，為其提供的用於解決首付資金的貸款。
主要目的就是為了讓購房者快速入場。
2016年住建部就明確表示，打擊提供首付貸的行為，這一金融產品被認為違法違規。
今年6月底，住建部等七部委聯合印發文件，自2018年7月到今年年底。
在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象的專項行動。
這次開發商頂風作案，看來也是真的被逼急了。
10月以來，已有多筆房地產融資計劃被中止或終止審查。
除了開發貸外，目前能夠提供開發企業解決資金問題的融資渠道基本上全被關閉，可融資渠道非常有限。
面臨融資困境，如果銷售這一端再不給力等於掐住了開發商的咽喉，斷了他們的資金鍊。
這可就要老命了。
黑雲壓城風滿樓，房企為了迅速回籠資金，加快降低房子庫存，不得不冒險祭出這個殺手鐧。
二
這玩意表面看起來為購房人提供了便利，但通過首付貸等於把風險槓桿無限放大。
正常來說首付30%，也就是3倍左右的槓桿。
如果通過首付貸，按首付10%來算，就是10倍槓桿。
最近有的開放商更喪心病狂的推出0首付，這個槓桿簡直要逆天了。
這跟上面提出來的“房子是用來住得，不是用來抄的”原則是徹底違背呀，操作賊6。
開發商雖然開開心心的賣出了房子。
但這個鍋，可就落到了銀行的頭上。
銀行貸款首套房首付比例是不低於30%的，在通過抵押你房子的70%。
這樣即使房價下跌，但只要在30%之上，購房者就不會腳底抹油跑路。
因為房子的現值還是高於銀行貸款。
但是通過首付貸的話，遊戲就不是這樣玩了。
你出10%，在向開發商貸款20%，在跟銀行借70%。
如果房價下跌15%，你要還的房價比現值都高。
你不慌，銀行都慌。
銀行不好過，個人增加的成本也不小。
首付貸的月息在3%左右，換算成年息的話在36%左右，而且大多數要求在2年內還清。
假設100萬的房子，銀行貸款70萬，30年期，每月只用還不到4000塊。
但如果你借20萬的首付貸，月息3%，年息36%，2年還清，總計差不多要還35萬。
2年還清的話，首付貸每月要還1.46萬，銀行貸款還4000，每月2萬左右的還款壓力可不小。
而且這種行為銀行也是禁止的，如果被查到的話，貸款可能要求全部提前還款。
如果沒錢還，甚至會直接扣掉你在該銀行裡的所有存款。
家庭現金流緊張，在被銀行這樣抽貸，那日子可就苦咯。
無法按時還款，還有上徵信的可能。
貸款買房槓桿要控制在可接受的範圍，合理的槓桿可以錦上添花，過高的槓桿更像是飲鴆止渴。
首付貸讓還款能力不足的人進入房地產市場，這本身就是一種騙貸的行為。
如果風險累計到一定程度，房地產市場發生逆轉。
這些還款不足的人就會產生違約風險，造成金融機構的壞賬，可是會帶來系統性的金融風險。
米國的次貸危機，不就是這樣玩出來的嘛。
三
現在的房地產市場早已過了快速“斂財”的時期，穩定房價是大勢所趨。
未來兩年之內大概率是橫盤為主，中心城市穩中有升。
不會再像前幾年那樣劇烈上漲，想著上車賺一筆的可以洗洗睡了。
買房要結合自身的需求、資金實力和風險承受能力。
量力而行，首付不夠的話可以適當降低逾期。
或者緩一緩存夠首付在上車，房價已經被國家牢牢控制，翻不了多大浪了，不用著急。
首付貸能不碰最好還是不要碰。
槓桿加的過大，難受的永遠是自己。
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