樓市：向左走or向右走？

中國的樓市一直都是政策市，在我的記憶裡，我真正感覺房價上漲只有兩次，第一次是 2009 年到 2010 年，第二次是 2016 年到 2018 年，其餘年份都是橫盤或者緩漲的行情，不溫不火。

這兩次樓市上漲，大部分35歲以上的人都該記憶猶新，都是政策市：政策刺激、貨幣放水，2008年四萬億經濟刺激，首付兩成、利率7折；2016年首付兩成、利率8.5折。

而每一次的大放水一浪高過一浪，你認為還會有比2016年更甚的一次大放水嗎？我是覺得可能性微乎其微。

受政策左右的中國樓市

從2019年二季度開始樓市政策開始再次收緊，調控政策收緊只是第一步，緊跟著是銀行資金政策，從供需兩端都開始收緊。

如果說這次的調控收緊，得從2016年10月算起，整個樓市調控開始，延續到現在接近三年。經過這幾年的收緊，儘管有些地方的房價的確控制住，但是老百姓、開發商、地方政府從來都沒有死心過，大家都覺得樓市很快就抬頭，始終在躍躍欲試等風來。所以一有放鬆的風吹草動，剛需購房者就害怕，開發商、中介就開始鼓譟，投資客也跟著釋放一些利好的消息……

這就像一個熱鍋裡面的湯水，雖然沒有沸騰，但是始終是滾燙的，隨時加把火就能沸騰——可以說樓市一直都這麼溫著沒有熄火，風險一直都有，看今年一季度的小陽春就很明顯，見火就沸。

儘管從二季度開始，政策、銀行資金都從緊，但是依然不奏效，因為“夜壺論”已經應驗好幾次了，大家都不死心。所以三季度政治局會議，直接提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，老喊禁慾已經不管用了，沒人信了，只能明確出來，至於這各“短期”是半年一年還是幾年誰也不知道，我們還得看未來的政策。

其實樓市真的該歇歇，用這次的調控政策、銀行資金政策，好好糾正一下樓市，讓一些中小房企死一批，讓一批高槓杆炒房客死一批，當市場上真的有“白骨”撲街的時候，大部分人才會相信調控的決心，才會有敬畏之心。

希望樓市調控再從嚴三兩年，堅持下去。

樓市向左走還是向右走？

樓市一直是中國最大的蓄水池，這個蓄水池這幾年擠佔了實體經濟的大量資金，擠佔了全社會太多的信貸資源，對其他行業產生了擠出。為免日後付出沉重代價，要繼續“去房地產化”。

經濟參考報近期頭版這樣描述房地產：

過去大量實踐也充分表明，將房地產作為短期經濟刺激手段，既不會形成持續的邊際增長效應，也難以推動內生經濟增長動力的凝聚，而附帶的房價非理性上漲，將壓制消費，限制資本形成，阻礙產業轉型升級，侵蝕經濟增長動力，這與我國經濟高質量發展方向南轅北轍。

現如今我們國家恰好在產業轉型的關鍵期，上面這段話說的很明確了，所以我個人理解我們的房地產現在是面臨向左走向右走的問題，大概率下我們不會再走老路，而要讓地產走一條健康穩定的新路。

怎麼走算是新路？我們的城鎮化依然有10-15年的時間，我們依然有一億人口要進城，這種趨勢不會改變，住房需求肯定是有的。已經進城的有購房需求，現在房子小的有置換需求，經濟條件好的有改善需求。城鎮化+剛需+改善的需求是樓市正常的需求，只要限購政策作為長期的調控政策，只要銀行政策一直從嚴，這樣的樓市就是健康的。

我們的貨幣政策依然會堅持穩健的貨幣政策，M2每年保持8-8.5的增速，我們的 GDP保持6以上的高質量增速。只要貨幣不放水，對進入樓市的資金依然保持從嚴審批、監管，樓市的路就是一條健康的新路。

濟南樓市僅僅是大政策下的一個小小縮影

老百姓對於大政策其實並不會過多關心，一聽就覺得懂，更不會去過多的深究，大家關心的就是到底漲還是跌，別的都是廢話。

首先老百姓要明白的有幾點：

一是、貨幣政策不可能再大水漫灌。不是想不想的問題，是經濟無法承受高風險。

二是、房價不可能再有暴漲。沒有大放水，首付比率不降低，限購持續，利率下降空間不大，房價談何大漲。

三是、房價不暴漲，不代表不漲。因為剛需、改善、城鎮化的需求在相當長的時間內依然存在，現在房價是到了階段性高位，經過幾年的調整之後，長期來看房價5-8%的年增長會比較常態。

現階段濟南的房價是處在階段性高位，客觀來說，濟南房價如果能有3年左右的穩定期，是有利於濟南城市發展的。接觸了很多從外地回到濟南置業工作的年輕人，尤其是從北京回來的居多，房價應該穩定一下，這相當於用合理的房價去吸引人才回來。

濟南銷量最好的是剛需樓盤，13000-15000這個價格內的樓盤東西南北銷量都不錯，比較有代表性的就是中海雲著、文旅城、中新錦繡天地，西部片區因為需求有限，並沒有特別典型的走量盤。濟南市這幾年，應該保證13000-15000單價剛需樓盤的供應量，同時壓住頭部樓盤的漲價幅度，以免又影響整個樓市的預期，被高價樓盤帶偏。

剛需置業者趁著調控期，購買一些品牌房企13000-15000單價的剛需盤，是比較穩妥的，儘管你會經歷一個房價波動期，但是長期看早上車不會吃虧。另外大家看看濟南的地鐵規劃，整個濟南主城區還是在向東偏移的，無論是就業還是居住，建議剛需置業者能向東就向東，順勢而為。

給濟南置業者的建議

1、房價穩定期，13000-15000的價格較為合理，剛需可以觀望再上車，但是時間不宜太久，最長觀望期從現在到2020年底。

2、城市發展趨勢向東，能向東置業，是最好的選擇。

3、選擇樓盤，購買大開發商且口碑好的樓盤。這兩年各大品牌開發商樓盤都有維權現象，但是有責任的開發商都會積極整改，也注重維護品牌，如果開發商連輿情都不重視，交房之後你的合理訴求自然也不會得到重視。

4、濟南還處在發展期，東南西北都有很好的規劃，別遠離這些規劃區域跑到不限購的縣級地市投資購房。

5、改善房，大家更注重品質，一分錢一分貨，一路之隔差兩千，你選便宜的自然就別想未來物業、品質好到哪裡去。

6、資金實力強的可以投資購房，能用槓桿用槓桿，五年以上持有周期，留夠月供。

7、跟隨政策，別貪心，房住不炒。

小結：如果調控政策、銀行政策不放鬆，下半年乃至2020年的樓市都會比較平穩。

特別高價的房子不是我們普通老百姓能夠消費的，有錢人願意買就買吧，咱也別眼紅。人家買房是為了居住舒適，那是消費，別把所有的買房都當成投資。

房價終究會和城市競爭力相匹配，從而導致房子的內在價值升降，濟南的城市競爭力現階段的確不夠強，希望好好練內功。

你我皆螻蟻，政策市，沒有絕對，走一步看一步。