樓市，到底還有沒有未來？

這段時間，有很多朋友問我：“樓市這個口子已經被勒緊了，且很多城市已經持續橫盤或微跌，最要命的是現在多數城市二手房掛牌量激增，你說我要不要趕緊賣出？”

這是多數人的心理思考邏輯，還算是比較普遍常見的。其實有更讓人驚訝的問題，就來自公號的粉絲：“現在樓市不景氣，我不看好樓市了，想研究研究炒股，你有什麼建議嗎？”

二手房市場持續降溫，部分城市環比縮量20%以上

樓市投資到了低迷期，很多投資人對樓市的未來不再有信心，各種猶豫與糾結的情緒開始不斷出現在投資人之中，其實“太陽底下沒有新鮮事”，樓市所面對的在其他投資市場早就遇到過了。

熊市的價值

任何投資品，都不會永遠上漲，都是在長期上漲過程中有橫盤、下跌，市場會轉冷、轉弱，此時的低迷期恰恰是兩個重要時機，一是學習研究的時機，二是應該買入的時機。

在投資牛市中，任何投資品（包括樓市）幾乎是天天暴漲，城市、區域、產品的差異被瘋狂的市場裹挾，差異化完全得不到體現，垃圾與寶藏齊飛，巨坑和良品一價，雞犬升天是沒有研究價值的，研究的結果無非“買買買”、“漲漲漲”。

在熊市，產品差異得到市場的驗證，裸泳者真實地暴露在面前，研究的價值在此時得到最大的回饋。

學習與研究其實都來自沉寂的熊市而非喧囂的牛市。

買賣也是如此，就像我上面的朋友一樣，在牛市中追高買入，那麼在什麼市場賣出呢？熊市嗎？還是在牛市中後期呢？且不說限售政策的影響，住宅的不動產屬性決定了賣出是極其需要時間的、流動性極差的。

只有熊市低迷買入，才能在下一個牛市有倉位可以賣出，不然又要追高套牢，只是賺個賬面浮盈了。

樓市的未來

樓市的未來會怎麼發展呢？

這是作為一名投資者一定要思考的，而且這不是預測，是在心中畫一幅未來的圖景，引導自己的投資，同時驗證思維邏輯的缺陷在哪裡，主脈絡是否可持續，哪些因素不斷進入市場，哪些因素離開市場。

在推導未來圖景時，經濟規律、人口規律是底層的邏輯，但是有一個影響很大卻又無法預測的因素是政策，對於政策要持續關注，分析政策出臺的根本性原因，而不是看表面。

例如部分省會城市戶籍政策的變動是城市化進程做了調整，並非站在房地產角度思考的，但是會進一步影響房地產，但是某四面環水區域的人才政策的調整，可以說就是為了房地產託市而出臺的。

思考樓市的未來，要站在不同的週期去看，這裡會遇到一個問題，週期到底應該怎麼劃分？短週期是1年還是3年或者5年？長週期是10年還是20年？這是個很大的問題。

個人認為這種非常具體的劃分是刻舟求劍，因為只是展望而不是研究，那麼時間週期其實代表的是一種序數、排序關係，而不是精確的基數關係。

投資首先思考的是長期，一個投資品長期沒有價值，就沒有短期介入的必要。那麼從20年甚至更長週期看，樓市還有沒有價值呢？可能會出現一種什麼樣的走勢呢？

長週期

• 上漲

以長週期看，樓市繼續上漲，這個看全世界成熟經濟體的樓市發展史就可以看出來，美國樓市早在2015年就破了2008年次貸危機前的高點，且不斷新高。

我們認為管控得很好的德國和新加坡樓市也在近十年出現過加速上漲期。全球孤例是日本，1989至今長達30年的樓市的低迷原因很多，老齡化和人口趨向集中可能是原因之一，所以才有低迷中東京樓市的強勢反彈。

美國新房平均售價，1975年至2016年4月

其實不只是樓市，大類資本品的價格都會在長週期持續上漲，這是由於經濟發展和貨幣規律決定的。

• 衝擊

未來將會面對大量由於科技進步和消費偏好的改變而導致的樓市變化，樓市將面臨外來的衝擊。

例如無人駕駛汽車將改變郊區盤和地鐵沿線的價值。由於將人們從駕駛中解脫出來，人們可以在汽車中早餐、補覺、娛樂、辦公，汽車成為餐廳、臥室、客廳、辦公室的延伸，人們對於通勤距離的敏感度會大大降低，郊區盤的價格會再建價格體系。

同時，停車場不再具有投資價值，因為送主人回家的車輛可以自行停車，第二天可以按時接人，停車已經不需要在家的附近。

實際上未來汽車有可能不再私有化而是共享化，就好像歷史上發電廠、服務器、儲存端的公共化，這樣一來停車場越來越沒有投資屬性。

同理，市內和城市間的軌道交通邏輯也會發生變化。城市內軌道不再是決定性的，擁擠、無隱私的城市內部交通模式很可能發生變化，主流人群不再選擇，但是城市間軌交的公交化又會提升核心城市的吸引力，通勤能力大大增強（現在的城市間軌道暫時不具備，注意關鍵詞“公交化”）。

而新材料的使用，會使很多老舊住宅產品發生價值折損，就好像電梯的普遍使用變相壓低了樓梯房的價格一樣。

消費者偏好帶來的變化可能並不比新技術和新材料帶來的小。

長週期看人口城市化乃至都市化幾乎是必然的，大量人口聚集於都市導致核心城市和核心區域房價持續上升，個別城市達到世界頂級城市的均價。

而家庭不斷縮小使小戶型並不像人們想象的那樣迅速衰落，高昂的房價也推動了這種類型資產的價值。

單身經濟的崛起使租房越來越普遍，住房的投資屬性和居住屬性被剝離出來，很大一批人不再投資房產，住房的居住屬性成為市場的主導，但是投資者將會賺到更多的錢。

長週期看，租金佔收益的比例會越來越高，租售比將趨於世界水平，一個很重要的原因是租房崛起，另一個原因是房價的上漲更加趨緩，接近於全球發達經濟體的房價漲幅。

長週期看，很多投資的次級邏輯會發生變化。投資人要不斷觀察、不斷學習，不斷調整自己的倉位。

中週期

• 分化

以中週期看，分化是必然的趨勢，由大至小，城市群之間的分化、城市的分化、城市內部區域的分化、不同住宅產品之間的分化、不同戶型之間的分化在未來會越來越明顯。

基本面向好的區域持續上漲，城市群、城市分化越來越大。

但是並非像很多想象的那樣，三、四、五線變得毫無價值，恰恰相反，這些城市會出現最劇烈的分化，最大的漲幅將出現在此類城市而不是一二線。因為這類城市中最有可能崛起新的二線，這取決於城市群、都市圈、政策影響、產業轉移而不是其本身。

• 普漲

仍然會出現全國性普漲，原因是根本邏輯還在，還記得我那句房產投資的口訣“全國看（貨幣）超發、區域看發展”，只要以紙幣、數字化貨幣（不是數字幣、加密幣）為代表的信用類貨幣還是主導，通脹就一定不可避免，但是每一次全國行情結束後，都會再一次拉開有價值和無價值區域的投資收益。

這種普漲不僅僅對於房地產，對於股票也是一樣的，所以並不能因為普漲就簡單地把房產定義為貨幣現象，因為所有投資品都會因為通脹普漲

，那麼這種定義有什麼意義呢？一句通脹是不是可以解釋一切？

在我們投資的大地上，房地產不是一種貨幣現象而是一種財政現象，所有房產的波動幾乎都能找到財政上對應的起起落落，最典型的2015牛市，最近的部分放鬆也可以找到財政的影子。

中週期看，財政問題不解決，我們這裡房產發展的重要底層邏輯之一就沒有改變，普漲一定會再一次出現。

在中週期，分化是主導，而普漲依舊存在，所以買錯了的人還有一次調倉的機會，但是為了等這一次賣出的機會，很多人會錯失大量的買入機會，機會成本其實很高。

短週期

• 政策

以短週期看，政策依舊是房產市場的主要因素，而壓制依舊應該主導旋律。因為在經濟轉型成功之前，房地產的任何走牛都會對經濟轉型造成負面影響。

只有一種情況，那就是經濟極差，這種壓制才可能發生改變。

無論是壓制還是放鬆，這種調控都不是來自房產市場本身，而是來自外部經濟環境，而且與經濟環境相悖，經濟好房產差、經濟差房產好。

• 消化

很多城市將在這一週期消化上一輪上漲的影響。

上一輪全國性轟轟烈烈地上漲其實還沒有完全結束，而這種大範圍、大幅度上漲需要時間去消化，沒有資本品能漲到天上去，上漲之後要麼下跌、要麼橫盤時間換空間，這就是資本品的規律。

在現有政策下樓市價格已經趨於平衡，需要時間去醞釀打破平衡的因素，除非政策之手再伸出來，大多數城市都會處於消化期。

這種消化展現不同形式，個別城市下跌，大部分是冰凍不漲，還有些城市偶爾熱點爆發一下，都不改變消化的本質。

• 重組

有一個與樓市投資者關係不大，但是與股市房產股投資者關係很大的方面，那就是房企在產業的低迷期會發生劇烈的兼併重組。

這是產業規律決定的，房產股投資人一定要明白這一點。

在產業規律中，由於競爭導致的聚集是必然，市場集中度一定會進一步提升，直到形成寡頭壟斷局面才會趨於平衡，最終剩下幾家大企業，這是產業成熟的標誌。

壟斷在行業內部是一種趨勢，看看家電、航空、石油、手機等行業，包括新興的團購、共享單車等等，除非市場存在差異化、地域化，最終無法形成統一市場，例如教育。

而行業的此消彼長都發生在行業低迷期，現金流充沛、戰略制定得當的企業會大量兼併重組瀕臨破產的企業。

這種重組和房產投資人的關係並不大，只是喜歡買一手的投資人要注意謹慎購買小開發商、區域開發商的產品，尤其異地投資。

未來是不可預測的，但是投資人心目中沒有一副對未來的圖景就相當於開車不認識路還沒有導航，要麼會錯、要麼會慢。

對於未來，我們要大膽假設、小心求證，這是投資人不得不做的功課。