近期，樓市又火了。不過這次的主角不是一線城市，更不是什麼地王，而是東北一個四線小城——鶴崗。
網曝稱，鶴崗市某小區房價甚至低至300元/㎡，320平的複試高層只要15萬。一些地產中介網站顯示，該市有的房子最低的價格更是到了1萬6。注意一套房，不是一平米哦！鶴崗樓市驚現“白菜價”，說明了什麼？
鶴崗是個什麼地方
官方資料顯示，鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬，經濟總量約282億。黑龍江屬於邊境省份，毗鄰俄羅斯。而鶴崗則是黑龍江的邊境小城，市區與俄羅斯直線距離僅為約66.3公里。
除毗鄰俄羅斯外，鶴崗還曾經以煤業而出名。鶴崗礦區，是一個年產千萬噸以上的大型煤礦產區。自1949年開發以來，鶴崗煤礦帶動的就業人數上十萬。
不過都說房地產要短期看金融、中期看土地、長期看人口。鶴崗轄區面積14684平方千米，相當於北京的90%，但北京人口是2000多萬，是鶴崗的20倍。地廣人稀，土地供應非常充足，而需求又很少。再來看人口，截至2018年過去五年中，鶴崗人口流失比例接近40%。以上這些就決定了鶴崗房價易跌難漲的現狀。
鶴崗房價真的普遍這麼低？
雖然後來官方已經說明了，這只是個例，但還是有不少輿論不斷放大白菜價房子的轟動效應。身邊一位資深地產從業朋友告訴我說，雖然他並不瞭解鶴崗樓市，但這種房子大概率應該是沒有產權的，或者說即使有產權，也需要等好幾年，也就是棚改房。大概率是那種環境和配套極差的房子。
房地產不再是投資品
我們拋開宏觀因素，站在人的心理角度想一想：為什麼這種房子會賣白菜價？因為肯定是急於出手；為什麼會急於出手？因為這種房子在當地人看來或許是一個累贅。
沒錯，曾經人們對房價只漲不跌的信仰，在鶴崗，簡直是按在地上摩擦。由於人口少，除了自住外，空出來的房子非常難租出去，而且還要負擔每年的供暖費和物業費，這也難怪房東巴不得趕緊賣掉。
隨著棚改結束，也意味著再也不會出現那些憑空冒出來購房需求，那些人口流出的小城市自然也就失去了房價支撐。這時候，房地產不再是投資品，不再是寶貝，而是一種累贅。
說到這，我覺得有必要分享一個深圳朋友的案例。雖然深圳不可能像鶴崗這種情況，但這位朋友也同樣面臨著“房子成為累贅”的尷尬境地。朋友的房子位於南山區海岸城附近，面積約120平，掛在網上差不多每平8w+，但從去年11月到現在一直沒成交，價格也逐漸降到它的底線。近期，他馬上從國外飛回來處理這件事，他告訴我說，“這套房賣出去雖然賺了，但當時買也並不是為了投資，是自己住。現在好了，整個趨勢都變了，房子很難出手，反倒成了我的累贅，來回機票錢不說，還經常在國外還要倒時差跟房產中介和買家博弈，心累，乾脆這次回國趕緊處理掉，降價也沒辦法了”。
可見，在樓市長效機制影響下，無論是一線還是三四線，房產的投機投資屬性已經不再了，炒房的人少了，樓市迴歸理性也只是時間問題。
全國還有很多個“鶴崗”
不久前一位在西北長期出差的朋友告訴我說，他在甘肅玉門關旅遊時，也發現原來鬼城真的不是傳說，玉門就是一個實實在在的例子，當地人告訴他，房價現在基本到無人問津的地步，有的地方連路口的紅綠燈都不開了，因為根本就沒有人，浪費電。
看得出，全國不僅僅只有一個“鶴崗”，一個“玉門”。曾經有一組非官方的數據顯示，有超過1/3的國土面積，人口密度在持續下降。在目前國家發展中心城市、區域性抱團發展的政策下，這種趨勢勢必會越來越明顯。
《2019年新型城鎮化建設重點任務》指出，不再允許中小城市盲目擴張，要求把人口引導到中心城市，優化公共資源。很明顯，未來中心城市或城市群，與中小城市差距會更加懸殊，那些無人口支撐的“鶴崗”們，會更加被邊緣化。
中小城市該怎麼辦？
目前中國的城市化進程還在進行時，未來或許還有十幾年甚至幾十年的路要走，對於中小城市來說，肯定不能混吃混喝等死。我認為目前中小城市還是有一些辦法的：
一是人才吸引。不少二三線城市開始了“搶人大戰”，落戶政策一個比一個優惠；
二是發展基建。俗話說，要想富，先修路。富起來了，自然就具備吸引資源的能力；
三是產業轉型。不僅僅是淘汰落後產業，還要引進新興產業，來替換原有的資源型增長模式。
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