■文|陳興傑
- 不怕賣房的人多，就怕賣房的人少。只要交易環節暢通，房價就是趨降的。
- 對“豪宅”徵稅，只能讓人買普通住宅也更難。
- 深圳作為一線城市，給二手房交易鬆綁，這是一個積極信號。
早年港劇引進內地的時候，常聽劇中男女說“千尺豪宅”。聽起來很氣派，旁人都一臉豔羨的樣子。後來才搞清楚，所謂“千尺豪宅”，大約才91平米左右。
這算是什麼豪宅呢？不過是香港這地住房太過擁擠，大量市民蝸居小屋，顯得90多平的普通房屋也稱起豪宅。真是何等辛酸。
【1】
最近幾年，內地一線城市住房也有“豪宅化”傾向。這不是民間私論，而是官方認定。
二手房交易要交增值稅，購買未及兩年者，需繳納5.5%增值稅；如果滿二年，則視房屋而定：普通住宅無需繳稅，非普通住宅需要繳稅。
所謂非普通住宅，通常也被稱作豪宅——儘管它可能一點都不“豪”。比如說，當下北京住宅滿足以下標準之一，即可稱豪宅：
（1）住宅小區建築容積率1.0以下；單套建築面積在140平方米以上，並參考其實際成交價格確定；這一條通常沒什麼爭議，重點是第（2）條。
（2）實際成交價低於2014年發佈的住宅所在區域平均單價或總價的1.2倍。2014年的標準顯示，五環內單價近4萬塊錢，總價468萬。
熟悉北京房產的人知道，五環以內單價不超4萬或總價不超468萬的房子，不是老破，就是小。這個標準的房子被認定為“豪宅”，實在是有些讓人無語。
深圳的情形也差不多。當前深圳二手住宅平均總價已是781萬元，而普通住宅和豪宅的價格分界線，遠遠低於此。南山區是490萬，福田區是470萬，羅湖區是390萬，寶安區是360萬。這幾個價在當地能買多大房，深圳人都有體會。
去年我一位朋友在羅湖買房，70多平小三居，小夫妻加一小孩，還要留一間小房請母親帶孩子。就這樣一個小房400多萬，居然算深圳“非普通住宅”。
【2】
“豪宅”交易就要多繳稅。增值稅向賣房者徵繳，以本次售房收入減當時購房總價差額的5%徵收。過去多年深圳房價一路上漲，售房徵稅繳納十幾二十萬的，比比皆是。
增值稅對市場的作用是：賣房者多繳稅，他們獲益的激勵減少，市面房源相對會減少。最終還是由購買房承擔高房價。
對二手房主徵越高的交易稅，買房再賣房就越吃虧。普通人“新房到二手房”的傳導中獲利縮小，新房市場會萎縮，二手房也會減少，房子就會變稀缺。想買房的人，就更難了。
增值稅對“普通住宅”有豁免，早先的目的，是減輕改善性購房者負擔，給中產買房者一點實惠。
但隨著房價上漲，這種實惠早就不存在了。大量所謂“普通住宅”身價提高，它們成為官方豪宅，也要繳納增值稅。對這樣的房子徵“豪宅稅”，實在太說不過去。
最近的新聞，11月11日起，深圳“容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下”的房子，無論總價多少，都視為普通住宅。只要過戶滿兩年，都免徵增值稅。
房產專家計算，一套早年購入總價為300萬，現在總價千萬的房子，一經賣出，可以節約稅收可達30萬元。賣房者的收入增加了。
賣房者少交一筆稅，對買房者也是利好：稅負降低，會有更多潛在的持房者賣房套現。這相當於增加住房供給，有利於降低房價。
這項政策出臺之後，很多人說：無論稅收減不減，有房的人始終不吃虧，他們會把價格往上調的。其實不必那樣悲觀：有房的人也在競爭，人人都想高賣，就會形成抑制價格上漲的動力。
不怕賣房的人多，就怕賣房的人少。只要交易順暢，從新房到二手房市場的環節暢通，房價就是趨降的。通過供給需求的變化來分析價格走勢，才是正確的經濟學思路。
【3】
增值稅有激發供給的作用，但同時，政策變動也點燃購房者的熱情。政策給市場帶來的價格變動，短期看不會特別明顯。但毫無疑問，這對深圳房產市場是一重大利好。它使市場恢復了熱情。
過去兩年多，深圳房地產出臺許多限制性政策，現在風向似乎變了，未來是否會再出鬆綁政策呢？人們充滿期待。對全國中小城市而言，深圳都有標杆性的意義。
過去一年全國許多城市都在放開或者取消限購的邊緣試探。但由於風向未明確，步伐邁得不大，河南開封和山東菏澤甚至上演過取消限購又撤回的“政策一日遊”。
深圳作為一線城市，給二手房交易鬆綁，這是一個積極信號，後續若有更多城市跟進，低迷許久的房地產市場或許會重新振作起來。
值得強調的是，深圳這一次沒有完全取消“豪宅稅”。144平米以上住宅交易，還是要徵收增值稅。這項規定似乎深入人心，很少人討論。
但正如前面分析，徵稅減少供給，廢除稅收，有利於讓大面積住宅流入市場，增加供給，對買房者也有好處。
想讓房價降低，真正、完全、徹底地廢除“豪宅稅”，是一個有價值的選項。對“豪宅”徵稅，只能讓人買普通住宅也更難。
2003年“招拍掛”制度出臺前，那時中國房地產市場的土地供應較為充足，當時北京房價相對其他城市也不算高。
開發商很少開發70平米以下房子的數量，購房者大多也不感興趣——面積這麼小的房子，怎麼住呀？當時住宅面積都在120左右，超過140平米的比比皆是。
在一個房地產環境寬鬆的時代，人們對大面積房屋有追求，是很自然的。在當時，沒人會把140平米的房子視為豪宅。隨著房地產市場管控趨嚴，房價不斷攀升，購買大面積住宅成了大多數人的奢望，“豪宅”的標準一再降低。
“豪宅”是一個很好的詞，它通常只屬於社會少數的有錢人。當普通住房成為“豪宅”，平民換房要交“豪宅稅”，這反而是一件令人悲傷的事情。
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