樓市“立冬”?

樓市“立冬”?

進入11月份,兇猛的冷空氣橫衝直撞,全國大範圍降溫,落葉紛飛,北方已正式立冬,姑娘小夥兒也很自覺地紛紛穿上了秋褲。

與此同時,房地產市場的變化似乎也成了全國老百姓茶餘飯後熱議的話題:樓市是否也進入寒冬了呢?

從國家統計局最新數據來看,一線城市商品住宅銷售價格環比下降,二三線城市漲幅開始回落。而我們從安居客、58同城、趕集網、石家莊買房網等平臺瞭解到的信息顯示,這種情況,在河北省眾多城市也普遍存在。

與此同時,我們走訪市場也真切地感受到,身邊的很多房產中介門店,門可羅雀,每月成交量也是少得可憐,好多房子有價無市,掛牌半個月也無人問津,大多民眾持觀望態度,而且“總感覺房價還要下跌,等跌到自己的預期就出手買房”。

現實情況是這樣嗎?這輪樓市波動背後的邏輯又是什麼?

11月2日,央行發佈了《中國金融穩定報告(2018)》,裡面直接點名了某個房地產巨頭,雖然該房企短期和長期債務總額有所下降,但仍高於1000億美元,更重要的是,總債務裡短期借款一直佔了一半左右,當前政府的去槓槓政策更是推高了房企的再融資風險。

防範系統性金融風險一直是中央主抓的內容,房企要想擺脫這些債務風險,它必須在房地產業上進行調整,儘可能多的房子變現,所以房價再像以前那樣暴漲是不太可能的了。

深入分析不難發現,這一輪房價上漲的邏輯,主要是基於鏈條式的加槓桿,2015-2017年初極其寬鬆的信貸政策讓這個鏈條運轉了起來。只有看清了這一點,才能真正理解當前樓市陣陣寒意的內部原因。

我們暫且不談房企的運作模式,只說普通居民買房過程中,常見的加槓桿鏈條,具體如下:

1.外地年輕人從老家帶著兩三代人的積蓄(俗稱“六個錢包”)或賣房所得的房款來到大城市,通過貸款買入一套“老、破、小”的房子;

2.城市原住民見房價勢頭很猛,順便改善居住,用賣給新人“老破小”後的房款作首付,貸款買了改善型住房;

3.改善房業主賣出改善房作為首付,通過貸款買入豪宅;

4.豪宅業主賣出房產後,用於企業經營或其他大類資產投資。比如,當熱點城市房價熄火後的半年時間內,香港、溫哥華、多倫多等海外華人投資熱門城市的樓市應聲降溫,是巧合嗎?

事實上,這個加槓桿鏈條基本涵蓋了90%的房產交易,不信問問賣給你房的業主,不是置換就是做了其他投資;也可以瞭解一下買你房子的年輕人,房款不是賣房所得就是“六個錢包”。

另一個鏈條則是職業房產投資人群,他們通常的做法是:將已有房產抵押,貸上加貸,增持房產。

你發現共同規律了嗎?那就是鏈條的每一步都需要大幅加槓桿,而且加槓桿的本金大都不是真金白銀,而是從原本的房產市值當中釋放(賣房或抵押)或者幾代人積蓄這種一次性紅利中出來的。

信貸政策的寬鬆,讓整個鏈條得以順暢運轉,而信貸受制的話,就像生鏽的鏈條沒有了潤滑油,無法前行。

所以,限購、限貸、提高利率,真的殺傷力很大,利息支出也很嚇人,在國家今年全力推進“金融去槓桿“”的大背景下,這個鏈條的平衡面臨隨時被打破的風險,因為沒有合格的貸款人入場了(這些人,俗稱“樓市韭菜”)。

如何解決?

美國選擇了次級貸,雖然暫時解決問題,但是最終引發危機主動刺破。

中國怎麼辦?

1.繼續嚴格限購限貸,直到下一批合格貸款人成長起來;

2.放開限購限貸前後,房地產稅、遺產稅就一定出臺;

3.由於限購限售,會有很多人失去斷臂求生的機會,割肉離場,成為這個鏈條下的犧牲者。

對高房價的現實來說,絕大多數民眾還是希望它降下來,不管怎麼說,我們期待中國經濟的穩定發展,讓房地產泡沫逐漸消失,迴歸到房子的居住屬性。

這就是樓市“立冬”之後,我們的一些思考。希望對你的購房決策,提供一些參考。

(燕趙都市報 高利鋒)


分享到:


相關文章: