中國的房價已連續二十年挑戰經濟學家的智慧和決策層的決心。過去二十年房地產調控中，2017年可以說是調控政策出臺最密集的一年，限售、限價、限購、限貸等輪番上陣，短期內這些政策取得了明顯效果。與此同時，房地產調控長效機制也在積極推進中。當“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”成為主流聲音時，房地產行業是否迎來了二十年發展中的重要拐點？樓市這次真的不一樣了嗎？不一樣在哪？在剛剛結束的2018博鰲亞洲論壇年會房地產分論壇中，參與政策制定的官員、房地產從業者、經濟學家，從不同的立場和視角闡釋了他們對樓市的看法。

本期嘉賓：

管清友 如是金融研究院院長、首席經濟學家

羅康瑞 香港瑞安集團主席

仇保興 住房和城鄉建設部原副部長

謝勇 我愛我家集團董事長

文字實錄：

三大問題，形勢已經變了，所以我們的調控就跟著變

仇保興：首先一個就是城市化的階段不一樣。十年前，城鎮化率只有40%多，中國正處在每年有一千萬人進城，那個時候建多少房子都有人要，都賣的出去。10年過去了，現在的階段是城鎮化率快到60%，意味著每個人平均有40平方米的房子。德國、日本、法國這些國家，人多地少的國家，這些國家到了城市化風氣之後，人均的住房面積也就是35-40平方米，這就意味著中國宏觀上已經不缺房了。這個時候如果我們放任房地產支撐經濟的發展，這個已經不合時宜，這個階段已經過了。

第二，我們必須要明白的是，40年前房子都是政府建的，那個時候人均只有7平方米，為了解決這個問題，放開，讓市場各個主體參與建設，從人均7平方米增長到40平方米。但是，這個時候問題出來了，因為房子首先是有人們的基本居住需求，同時又是資產的主要載體，社會的不公平出來了。經過40年發展，我們認識到就是住房這個市場機制解決不了公平問題，解決不了低收入階層的問題，這需要政府去解決。這個思想轉變就意味著政府這個“手”在未來會發揮很大的作用。

第三，過去不管建多大的房子，也不管多少人炒房，我們的金融還是比較優質的，衍生產品也不完善，這樣的情況下，整個金融市場非常優質的情況下，怎麼搗鼓槓桿率風險很低，現在不一樣了，房地產的泡沫是唯一可以觸發金融風險的，大家都看到了，美國就是前車之鑑，房地產不弄好，金融危機就會來。我們第一次認識到房地產市場如果處理不好，繼續炒房的話金融危機就來了。

中國經濟近二十年的狂飆突進，房地產發揮了至關重要的作用。1998年房改之後，房地產實際上已經成為了國民經濟的支柱產業，同時極大改善了我國居民的居住條件。根據海通證券的測算，我國三分之一的經濟與房地產有關，2016年房地產行業對GDP增長貢獻率更是高達36%。當樓市發展思路重新迴歸房子的居住屬性，房地產在經濟發展中的定位將發生什麼變化？當供需不平衡越來越明顯時，政府和市場該如何攜手讓房地產市場更加均衡發展，也成為了各位嘉賓關注的話題。

房地產是切入各種業務場景的優質入口

謝勇：房地產是一個服務行業，是一個以居住為入口，以交易為場景的場所，背後所搭載的就是有非常強的下游整合方面的可能性。對應的來說，房後市場和提供的相應服務也非常的強，還有客戶，無論是買家還是賣家都是我們的客戶，對於賣家來說我們會清楚的知道他在下一個月，甚至再下一個月的什麼時候能準確的拿到購房，對於買家來說，我們清楚的會知道它有多少的金融需求。房產交易跟客戶的黏性時間最快是兩個月，最長半年也是正常的。所以說，這是一個非常好的切入業務場景的一個入口機會。

仇保興：首先是，房地產至今為止能夠帶動70多個行業，這是一個事實，誰都改變不了。第二，房地產在地方政府的收入，無論是財政收入，無論是在投資方面都扮演著二分之一以上無可取代的地位，它是龍頭老大，但是這些問題都不能說明讓市場充分發揮作用，政府就不管了，這個時候需要聰明的政府來管理。

豐富市場供應層次 更多采取市場調控手段

仇保興：首先就是多渠道的供應，因為房子是用來住的，原來單一的市場供應，市場也應該多層次，政府要激勵一部分的市場主體專門做低收入階層的房子，政府給你優惠。另外一種，我們現在採取多層次的調控模式，從過去中央發力集中調變成分散調，從行政手段調，肯定要變成市場調，變成稅收、信貸這些槓桿工具利用起來。比如說消費稅、空置稅，這些肯定會出來的，消費稅肯定會變成一種新的稅種，世界上通用。如果說房價上漲了，外地人購買多了，投機者購買多了，你來買房，第一套免費，第二套加15%的稅，第三套加30%的稅，一下子就扼制住了，我們採取越來越多的經濟手段來調整。

兼顧效率與公平是房地產未來的發展方向

管清友：我覺得政府要做的是校正市場失靈。我能理解政府對待房地產市場相對比較無奈的態度，一方面，它要回應社會公眾的關切，要保障公平，因為不能光強調效率，強調市場。但是，在財稅制度之下，二分之一以上的寬口財政收入來自於土地的出讓收入，又離不開土地財政。同時，房地產又拉動了幾十個行業的發展。這實際上和市場最後的表現有非常鮮明的對比或衝突，

房地產依舊是發展經濟的重要產業

羅康瑞：我相信這還是一個重要的產業，因為這是擴大內需最好的渠道，建築材料都是我們自己可以做的。但是政府定了怎麼樣支持低收入的群體，讓他們生活有所保障，房子是可以住的比較有尊嚴。我們每個城市都面臨非常重大的改變，有改變就有機會。有改變，這個城市要調整結構，要有新的配套，那就有機會。

除了高密集度，“因城施策”也成為了本輪房地產調控的重要看點。我國不同城市的人口流動及城鎮化率不同也決定了不同的住房需求。從城鎮化率上看，2016年全國大多數省會城鎮化率已經達到了70%的水平，這也標誌著全國主要一二線城市已經步入城鎮化後期。然而還有廣大三四線城市城鎮化仍處於初期加速階段。不同區域、不同經濟量級城市的樓市將越來越呈現分化趨勢成為了市場的主流觀點。

張媛：這回答了另一個問題，城市的功能是什麼？為什麼一線、二三四線城市的分化如此巨大，作為市場的參與主體，你們是不是也存在著這個市場是我的重陣，這個市場可能會不碰？

一二線城市功能定位對其房價有強支撐

謝勇：首先三四線城市肯定不是我們的發展目標，我們主要集中在一線和主要的二線城市，一線城市就是講城市功能定位，比如說北京，在我看來北京如果比較美國，北京就是紐約、洛杉磯+華盛頓的總和，我覺得也是能夠對房價有比較強的支撐。對二線城市來說，實際上我們很多二線城市跟國外相比也具有非常大的競爭優勢，比如說杭州，怎麼跟國外比，實際上我們叫的二線在國外有可能就是一線城市。在一些重點代表新經濟發展的城市來說，我們也會有比較大的關注和投入。

張媛：說到長效機制，各省的情況差異非常巨大，如何協同？這種一城一策，和中央政策之間的關係是怎麼樣的？

仇保興：房地產市場接下來的分化會越來越嚴重，這個時候，每一層次的政府在房地產調控中扮演的角色肯定是不一樣的。比方說保障房的供給，這些問題中央政府要出一個政策，具體操作全部由地方政府來操作，而且地方政府也要動員各種各樣所有制的力量參與。

另外一個很重要的問題，我們政府要真正解決一個城市的問題，要注意我們還有80多個城市現在人口開始在減少，這需要中央政府和地方政府改變結構，然後才解決。中央政府、地方政府、省政府之間會越來越看到房地產調控的權利會逐漸的下方到地方去。中央會把越來越多的工具給基層政府，基層政府沒有工具，現在就是一個戶口來限制。

我們金融風險的弊端，中低收入階層買不起房的弊端，還有三四線城市人口流出，一線城市人口爆炸，這些問題都會在將來調控的過程中逐步的得到緩解。

看好核心區域核心城市的樓市機會

羅康瑞：我們現在看到長三角，上海這些城市我們的空間比較大，粵港澳大灣區未來我是看好的。

張媛：政府退在後面，讓市場參與者當中來參與，共同把這個事做成，市場參與者目前看來積極性也是有限的。

市場主體多樣化 總會有願意做低層次市場的

仇保興：羅總沒有積極性，其他的有積極性，因為他做的是高端的。在這個問題上，我們的市場主體特別的多，也有很多向普羅大眾提供住房，甚至有些中介機構專門為你們這些有錢，有固定收入，但是又沒有住房的，幫你撮合成立合作社，我給你幫助，解決怎麼買地，怎麼分配，怎麼建房，怎麼搞物業管理，機會越來越多，這麼多的市場主體，共同幫助老百姓完成這一個偉大的轉變。

在中國，只有不到五分之一的城市居民選擇租房，而在發達國家中有三分之一的人通過租房解決居住問題。流動人口集中的一線城市，如北京上海深圳，租房屋佔比僅為20%，存量房屋資源利用不充分。而在房地產長效機制中，租賃被放到與購買並重的空前高度。去年七月，住建部等九部委聯合發佈了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》提出了四點舉措改善我國租賃市場環境。截至目前，已有20多個省份出臺“加快培育和發展住房租賃市場”的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。在中國人買房才能安居的心態背景下，發展住房租賃的前景如何？又需要怎樣的政策環境呢？

張媛：針對於多層次的市場需求，市場供應的主體也變得越來越多樣化，十九大之後明確租購併舉，現在說到租房市場，您認為現在這個市場環境，法制環境，租房人的尊嚴，這個問題好解決嗎？

謝勇：這個問題一直存在，我愛我家在這個領域裡面做了17年的租賃服務，在這個過程中，應該說我們也遇到過很多這方面的問題，嚴格來說，或者說我們更希望國家能出臺關於租賃方面的法律，能夠規範出租人、承租人、中介機構，甚至於運營機構的明確的責權利。

發展中介市場 降低房屋空置率

張媛：現在的房地產環境？以及前景。

謝勇：應該這麼說，環境是在往好的方向進步，國家也陸續出臺了很多這方面的明示，或者說是相應的銀行和各個地方政府的主體也出臺了類似支持的政策，應該說前景的力度都非常的大。但是現有的狀況就是如剛才仇部長說的，總體宏觀上來說，中國老百姓是不缺房子的，但是不平衡，

未來大城市將有更多人被動選擇租房

管清友：其實是兩種情況，一種是自持物業，自持的做長租是很不合算的。第二種，從購房者手裡把房子重新改造是可以的，自住物業做租賃不合適。

中國一定會進入到租賃市場很繁榮的，是因為更多的人進入到大城市以後發現確實買不起房，只能租，這不是大家主觀選擇的，是被動選擇的。北上廣深這些大城市，包括杭州、南京這些城市未來10-20年一定會走紐約、倫敦這樣的路，我覺得這是一個城市規律，這也不是我們疏散大城市、疏解大城市能夠解決的問題。

第三，短期之內政策環境、行業環境的變化對這個價格的影響是巨大的，我們都要承認。但是，現在這個價格，你也不要期望中國這個價格出現日本房地產泡沫經歷20年的簫條，中國不會出現日本那樣的情況。

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