前十年裡，電商進入了我們的視線，互聯網淘汰了許多實體，讓本來一度能夠成為“一鋪養三代”的商鋪投資，變為了“一鋪坑三代”的結果。

這幾年裡，大量的實體面臨著巨大的壓力，許多房東表示，生意不好做了。

甚至許多投資商鋪的小夥伴也開始抱怨，商鋪的投資越來越難，“一鋪養三代”的黃金週期已經過去。

那麼到底是不是這樣呢？？？

小編我自己在前幾年也投資了兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，目前都是一個以租抵貸的階段， 並且收益也能夠保持7%以上的回報率，勉強趕上通貨膨脹率。

所以，我認為，不是商鋪不能投資，而是商鋪需要去進行優化投資！簡單的說就是不是所有的商鋪都值得你投資，但是好的商鋪，依然可以做到“一鋪養一代”！

一、商鋪投資一定要注重一個地段！

李嘉誠曾經說過這麼一句話，房產的投資，地段為王，如果地段不好，那麼就毫無投資的價值。而這句話同樣適合於商鋪。

因為好的地段往往可以聚集人氣，也能夠具備一個較高的投資價值。

而我們所說的地段，其實可以分為兩大類：

第一，就是城市；

第二，就是位置。

01

商鋪的投資儘量以一線和新一線的城市為主。

我們知道，目前的中國已經達到了一個人口紅利頂峰期，未來的人口面臨一個老齡化和一個出生率較低的問題。所以，人口紅利的增長往往決定了商鋪的價值，哪些城市的人口持續流入，那麼商鋪的價值就越高。

以過去的幾十年來看，中國的人口流入持續以一線、新一線和部分的強二線為主，而大部分的三四五線城市其實一直處於一種人口流出的狀態。

那麼很明顯的是，一線、新一線、以及強二線的人口支撐往往更具備商鋪的投資價值，因為商鋪講究的是一個人流，人口流入多了，自然會加大一個創業的需求，消費的需求，已經一個優勝劣汰競爭的需求，對於實體商鋪來說，非常重要。

另一方面，一線城市、新一線城市，以及強二線城市的收入非常高，薪資的增速也比三四五線城市快很多，所以能夠大大提高商鋪不斷增長的供求關係，滿足當下的消費需求，以及創業者的創業支出成本。

在2018年全國平均年薪排名最高的20個城市中，超過20萬元的城市都是一線城市：

北京位居第一，為25.31萬元上海位居第二，為24.42萬元深圳位居第三，為23.87萬元廣州位居第四，為21.33萬元

部分新一線和強二線城市的平均年薪在16.31萬-19.93萬元區間。遠遠比三四五線要強很多！所以，在人口紅利的持續流入，一個優勝劣汰的循環，再加上這些優質城市的消費能力和創業資金能力的三重支撐下，這些地方的商鋪會比大部分的三四五線城市商鋪更具有投資的價值。

02

商鋪的位置儘量選擇一樓沿（外）街。

商鋪是一個靠著人流來支撐生意的地方，所以人流來往集中的位置往往更具備投資的價值。所以我們選擇商鋪，要儘量選擇一樓沿街的，能夠帶上拐角的那就更好了。

就好比十字路口，丁字路口，轉彎口等等。

因為商鋪的位置如果選擇不佳，那麼直接影響的就是一個租金回報率和出租率的結果。

舉個真實的例子告訴你：

我自己的商鋪是一樓沿街的，目前的租金回報率在7%左右。而我朋友買的比我早，位置比我好，靠近的是一個轉角的四岔路口這裡。

雖然我們僅僅只有10多米的距離，但是它的商鋪租金回報率達到了10%，比我整整高出了3%！！這就是最顯著的差距。

而最可悲的是另一個朋友，在看到我們買了商鋪以後也來湊熱鬧，自己偷偷摸摸買了一套三樓的商鋪。雖然單價比我們便宜很多，但是租金回報率只有3%左右，甚至還面臨著長期空租的狀態。

所以，商鋪的選址非常重要，一定要選一樓沿街，寧缺毋濫！

二、商鋪的投資一定要參考租金回報率。

對於商鋪來說，它的收益主要是來自於租金回報率，而不是升值帶來的收益。所以租金回報率是否達標，直接決定了這套商鋪值不值得投資。

那麼按照租金回報率來看，商鋪可以分為三大類，分別為：不合格的商鋪、合格的商鋪，優質的商鋪。

01、租金回報率在3%~6%的商鋪，為不合格鋪子，不值得投資。

對於目前來說，大部分的商鋪都是在一個3%~6%的租金回報率，並且集中在三四五線城市。那麼對於這樣的商鋪來說，其實是不值得投資的。

因為商鋪的價值在於資金回報率，如果你的租金回報率連通貨膨脹率，甚至普通的民營銀行定存（5.88%）都跑不贏，那麼真的沒有投資的必要。畢竟商鋪後期的麻煩問題很多，沒必要為了這點租金而冒風險。

02、租金回報率在7%~10%的商鋪，為合格的鋪子，值得投資。

對於租金回報率在7%~10%的商鋪來說，是值得投資的！根據2017年的中國通貨膨脹率來看，目前中國的通脹率達到了7.5%左右的水準，也就是說7%~10%左右回報率的商鋪其實已經可以達到保值，甚至升值的結果，那麼投資的價值還是比較大的。

而這類商鋪主要集中在一線、新一線、以及強二線這樣的城市，並且投資的門檻比較高，少則幾百萬，多則上千萬，以新鋪為主。所以碰到了這樣的鋪子，在你經濟實力允許的情況下，值得購入！

03、租金回報率在10%~15%的商鋪，為優質的鋪子，可遇不可求。

市面上其實還有一類鋪子，它們的租金回報率可以達到10%~15%左右，但是這些鋪子基本都是開放商自持的，只租不賣，不太會流通到二級市場。所以，我們基本很難看到這類的鋪子出現。

並且，許多開放商為了討好更高一級的人物，甚至換取等價的交易，會把這些鋪子送給一些有實力的老闆。

因此，如果你有這個實力，有這個人脈，甚至有這個機會，能夠拿到這樣的鋪子，一定要珍惜，因為這些商鋪是目前唯一可以達到“一鋪養三代”的黃金鋪子，並且主要集中在強一線的中心地帶。

三、投資商鋪還需要注意的其他幾個問題！

第一、儘量購買能夠重餐飲的商鋪，因為現在互聯網對於實體的衝擊還是非常大的，所以導致許多實體生意難做。但是對於一些消費體驗類，甚至餐飲類來說，機會卻是很多的。

就好比現在的外賣平臺加入，無疑是加大了重餐飲線上和線下的流量。我們可以看到，在創業的數據裡，40%左右的創業者都會選擇大大小小的餐飲類進行創業，這就加大了你出租的概率，以及你租金的回報比例。

所以，儘量購買能夠重餐飲的鋪子，讓你的鋪子更有優勢和競爭力。

第二、儘量不要購買商場類的商鋪。如果一定要購買，那麼請你一定要認準大品牌，比如萬達，百聯，萬科等。

因為對於商場類的鋪子來說，他們靠的是商場的人氣而存活。也就是說商場如果人氣不足，那麼變為空鋪，死城的概率就會很大。

而對於人氣的維護和積攢是需要大量的資金和活動才能夠辦到的，並且一些商場裡的品牌大不大，網紅多不多，也直接會決定商鋪的人流和生死。

所以一定要選擇大品牌的開放商進行投資，只有它們能夠有資金持續地開展活動，吸引流量。也只有它們才會與大量品牌商合作，加盟，駐紮在商場內。

第三、不要買開放商包租的商鋪，要購買能夠自營的！因為對於開發商包租承諾的商鋪來說，貓膩特別多。

就好比我之前一個朋友就買了一套開放商包租10年的商鋪，每年進行一定比例的租金分成。於是幾年過去了，當初開放商所承諾的約定都沒有達到，甚至租金也大幅度縮水，令他後悔不已。

做一下最後的結論：

如今的商鋪投資是有門檻，是有要求的，並不像10年前那樣可以閉著眼買買買，然後躺著賺賺賺！所以，想要投資商鋪，一定要擦亮眼睛，等待機會，寧缺毋濫。

不過，我們也需要有足夠的耐心和遠見！因為10年前誰也不知道電商會進入中國，打敗實體，那麼誰又能知道10年後實體和商鋪投資會不會捲土重來呢？

要知道，經濟都是有自己週期的！

再加上現在的電商其實已經進入了一個優勝劣汰，甚至許多電商的維護，推廣費用比實體要貴處好幾倍。

所以，當你有一定實力，有一定資金，並且能夠等來一套值得投資商鋪的時候，我認為是可以佈局的！不過也要記住，商鋪的投資是一個漫長的過程，不要急於拿到回報，更不能只為眼前利益哦。