前幾天寫過一篇文章，到目前為止，房地產市場的政策還是“救企”為主，還沒有救市的政策。
所以從企業角度看，企業必須自救！與其等死不如累死！這幾天鋪天蓋地的企業“自救”出現了！簡單的算算全國已經有10幾家房地產企業推出了非常非常大的銷售政策，大部分都是幾千塊就可以訂房。
簡單的聊聊8點看法
首先：市場的確非常不樂觀！房地產市場交易暴跌9成
從1月下旬開始截止日前，大部分開發商的成交量相比往年春節期間的成交量暴跌90%。市場基本陷入冰點，大部分售樓處逐漸進入封閉狀態。
1月網籤數據，與開發商發佈的銷售數據並不代表市場真實實時情況，滯後市場真實表現。市場將在2-3月逐漸反應出疫情影響。
疫情對餐飲、旅遊業等服務業影響明顯， 預計我國GDP上半年增速將呈現放緩態勢，對於房地產的影響，一月份影響不大，從月底開始。2月份已經過去的上半月，市場成交萎縮90%。
除了極少數疫情前已經確定好的交易，還有疫情期間特價房源成交外，市場全面冰凍。當然，現在還能讓客戶下單的銷售的確非常不容易。
簡單的計算一下：1-2月份的銷售額佔全國年度銷售額的8%。所以疫情如果在1-2月就能被有效控制的話，那麼市場變化不會太大！當然這些判斷的前提都是2月份疫情就能被控制住，只在少部分區域還有零星新增的情況下，疊加刺激政策。否則對於房地產的影響將遠遠大於餐飲等行業。
其次：最近土地市場並不熱，熱的是少數國企
疫情以來，大部分城市上週土地市場逐漸開閘，但高溢價率地塊並不多，只集中少數城市。整體看，明顯出現了全面降溫，個別區域高位的現象。全國只有北京等個案城市依然成交高總價地塊，其他城市基本全面冰凍。拿地企業90%以上集中在少數資金鍊不緊張的非私企。
第三：房地產企業必須自救。
在過去的幾十個小時裡，已經有無錫、西安、上海、深圳、廈門、南昌等多個城市發佈了針對房地產行業的利好政策。事實上，從2月11日到現在，已經有超過10個省市出臺政策，不乏涉及到一二線城市和經濟發達的省份。但都只是延緩企業交錢，都影響不了企業收錢！
各地已發佈文件中的政策核心集中點
▪下調房企拿地的保證金比例，允許土地款分期、延期支付；
▪延遲繳納或部分減免房企的相關稅費；
▪放寬房企的開工和預售條件；
▪推行更加寬鬆的貸款支持政策、暫緩貸款償付；
▪部分租賃企業可申請補助；
對於房地產企業來說，當下什麼也不做只能等死，雖然做了也不一定有用。這種情況下，企業的營銷決策力度肯定能影響一部分還有購房意向的客戶。同時也能夠做好準備等待疫情緩解後搶收市場。
第四：房地產線上是不會有什麼客戶的
所有房地產交易環節的限制性政策，例如限貸、限售、限價基本都沒有放開。這種情況下，唯一能撬動客戶的只能是大幅度的降價。否則任何措施都毫無用處。
這種情況下，房地產企業需要考慮的不僅僅是能不能賺錢，對於大部分企業，需要考慮到，如何給購房者信心，如何給自己的銷售業務員信心。所以目前大部分企業做的策略都是給銷售業務員信心，只有做好了這一點，才有可能給市場信心，才有可能換來未來降價帶來銷量的可能性。
第五：驚天動地主要是為了給資本市場信心
目前卡，大部分企業都是上市公司，而上市公司遇到的問題要比少數國企或者非上市公司更大。資本市場需要穩定的預期，但可以預期的是如果什麼都不做，那麼必然2-3月份會出現銷售額的歸零現象。
這種情況下，大部分房企最近的房地產營銷行為都是為了平穩資本市場預期。將未來可能的銷售額通過樓花簽約轉移到2-3月。
實際中，大部分簽約都是可更名簽約，而且無理由退款，所以事實上，目前市場上的營銷行為短期可以給資本市場一個樂觀的數據。所以最近大幅度營銷行為的企業基本都是非國企，同時都是上市公司。
第六：樓花下的訂金與定金，簽約額不代表銷售額
購房者看中的是房價，如果房價能真便宜，疫情也是擋不住客戶去售樓處的。所以線上活動必須配合底價，低價。價格真便宜的話，不用做任何營銷手段。當下大部分企業都在平衡價格與疫情的影響。
目前看，大部分房地產企業在2020年疫情下，成交量都跌幅在90%左右，這種情況下，還能留上線上的客戶非常少。除非出現極端底價，大部分企業都只能通過更名把房地產銷售變成樓花銷售。
目前的市場簽約額不代表銷售額，訂金與定金完全是不一樣的概念。第一時間不看價格及預定房源的都是企業的銷售人員，但對於房地產企業來說，有大量的預訂客戶才有可能在隨後的價格變動中佔得先機。
第七：注意降價形式帶來的踩踏效應
當下房地產市場遠遠不是擔憂漲價的時候，疫情對經濟的影響非常大，這種情況下，房價跌的可能性遠遠大於漲的可能性。雖然都預判政策會寬鬆。
但在疫情內，企業的降價選擇應該謹慎，避免出現互相踩踏。房子是吉芬商品，價格越漲成交量越高，價格越跌成交量越降。
第八：政府應該出招平穩市場
1-2月份各地第三產業受到重創，而即使短期疫情緩解，對於第三產業來說，恢復時間遠遠要超過其他行業。所以房地產行業的政策寬鬆是趨勢，在房住不炒的前提下，推動改善置業的政策會大量出臺，本來預計的2020年小陽春依然會延後出現。穩經濟的措施會比之前更頻繁，當然前提都是看合適疫情能夠緩解。
整體看，2020年的房地產市場走勢現在預判意義不大，讓市場恢復信心很難，這不是簡單降價就能影響市場。一季度2019年房地產銷售額2.7萬億，佔全年16萬億的17%左右，目前看，起碼要減少一半以上，而二季度也很難快速恢復到2019年的水平。這種情況下，如果房地產政策不快速的微調，市場很可能出現不可預計的風險。所以相比現在政策救中小企業，未來一個月將是更關鍵的房地產資金鍊生死關。
對於房地產企業來說，自救再極端的政策也不為過。活著比什麼都重要！穩定軍心，穩定資本市場。各地政府的政策應該針對首套房、第二套房相對寬鬆，房地產政策救企是救不活企業的，只能平穩救市！如果政策不出現寬鬆，預計到3月份很可能出現大規模的房地產企業資金鍊斷裂！
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