近期，《中國消費者報》先後對陝西省西安市發生的數起商品房買賣糾紛進行了詳細報道。近日，記者在調查中發現，西安市商品房買賣合同（預售）中存在選擇內容、空格部位填寫內容及其他需要刪除或添加的內容，原本應由雙方當事人協商，卻成為了開發商曲解、並最終實現“退房”目的的“空子”。
“逾期”退房引爭議
2017年10月11日，西安消費者吳先生與西安寶楓實業開發有限責任公司（以下簡稱寶楓公司）簽訂了商品房買賣合同（預售），並通過了西安市住房保障和房屋管理局的網籤備案，購買了寶楓公司開發的寶楓佳苑二期一套商品房，並全額支付首付款320688元。2018年3月14日，吳先生在長安銀行小寨支行辦理了貸款手續。6月20日，吳先生收到寶楓公司通知，告知他“合同條款規定60日內付清餘款，但我公司一直未收到餘款”，並以此為由要求解除合同。據瞭解，與吳先生收到同樣通知的還有其他4位消費者。
2018年6月12日，寶楓公司也同時向長安銀行發出通知，稱吳先生等5人“個人信譽存在嚴重問題，購房合同存在嚴重違約”，要求銀行停止發放這5戶的按揭貸款。
吳先生認為，商品房買賣合同（預售）的“逾期付款責任”中的“逾期”，不應該指銀行發放貸款的時間。而寶楓公司負責處理消費者退房糾紛的工作人員楊彬則表示，合同中的“逾期付款責任”所指時間就是銀行貸款的到賬時間。
未約定貸款到賬時間
陝西南星律師事務所律師馬榛認為，依據《合同法》的有關規定，要解除合同，要麼是合同雙方協商，要麼是合同約定的解除條件成就或者出現《合同法》第九十條規定的情形，享有解除權的一方可以解除合同。從開發商寶楓公司向按揭貸款買受人發出的通知可以看出，並沒有與買受人協商解除合同的意思表示，而是基於買受人逾期付款行使解除權。其依據是雙方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》第八條第1款第（2）項約定“買受人逾期60日付款的，出賣人有權解除合同”。
那麼，該項約定中所說的“逾期”逾的究竟是什麼期呢？從雙方合同的約定中可以知道，按揭貸款的買受人付款有3個時間點，第一個是交納定金的時間點，第二個是交付首付款的時間點，第三個就是銀行貸款發放的時間點。然而，合同中已經註明，買受人在該合同簽訂前已經交納了定金，並且在合同約定的時間之前如數支付了首付款，可見開發商所謂的“逾期”似乎只能針對貸款發放時間。
但是，雙方合同中對貸款的發放時間並沒有進行約定。這是因為，貸款購房者的付款行為由銀行來代為履行，這一期限是由銀行根據內部審批程序來決定，並非買賣雙方能夠控制的。馬榛表示，按照交易習慣，商品房買賣合同中不會約定銀行的付款時間，《合同法》也未對銀行何時付款做出規定。因此，開發商單方解除與按揭貸款的買受人的房屋買賣合同，既無法律依據，也無事實依據。
馬榛認為，在買受人沒有其他根本違約行為的前提下，開發商不享有合同解除權，並且應當按照合同約定履行自己的義務。
西安市工商局市場規範與合同管理處工作人員樊奮前分析認為，在寶楓佳苑購房的5位消費者，網籤合同的第七條“付款方式及期限”第二款約定“買受人採取下列第3種方式付款”，即“貸款方式付款”。“貸款方式付款”這一合同項目中，約定了首付款支付時間、首付款支付金額和銀行貸款支付金額，而對銀行貸款發放時間根本沒有約定，何談“逾期”呢？那麼，第八條“逾期付款責任”中的“逾期”只能針對約定過的首付款支付時間。這5位消費者早在簽訂合同之前，就已經將首付款全部交給了開發商，消費者並沒有違反合同約定。
●觀點
從不約定放貸時間
長安銀行小寨支行負責發放住房貸款的劉經理表示，銀行與消費者之間簽署的合同不可能包含有貸款發放時間期限。國家的房產政策、金融政策、銀行的額度情況、消費者本人的資信情況等都是不可確定的，所以銀行何時發放貸款是不可能事先約定的。同樣原因，銀行與開發商之間的相關協議也不可能含有貸款發放時間的條款。所以，開發商提出的因為銀行貸款“逾期60日”而要求消費者解除合同、收回商品房的理由是荒唐的。
建設銀行陝西省分行一位多年從事辦理住房貸款業務的人士告訴記者，因為銀行貸款發放時間而解除合同的情況，在業內聞所未聞。銀行、開發商、消費者三方之間存在貸款協議、擔保協議和買賣協議，由於銀行貸款工作的特殊性和不確定性，在這些協議約定中都不會涉及銀行貸款的發放時間。一些銀行的放貸員會在口頭溝通中對客戶進行一些關於發放時間的表述，但絕不可能進行口頭或書面承諾。
合同留白處如何填寫應協商
樊奮前告訴記者，西安市住房保障和房屋管理局提供的網籤商品房買賣合同（預售）是由住建部與原工商總局監製的示範合同文本，合同連附件一共有35頁。在第二頁的 《說明》第四條規定：“本合同文本中的選擇內容、空格部位填寫內容及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商解決。對於實際情況未發生或雙方當事人不作約定時，應當將空格部位刪除。”樊奮前表示，示範文本是參考性質，雙方當事人可以依據示範文本簽訂合同，也可以自行簽訂合同，由於買賣合同情況複雜，除了對常見的情況進行約定之外，還需要在示範合同中預留很多留白。
樊奮前告訴記者，在操作流程當中，網籤合同通常都是開發商代表雙方當事人獨自到房屋管理局簽訂備案的。消費者能夠看到的只有整個網籤合同的部分頁面，其他條款包括留白處等，消費者往往是不知曉的。另一方面，在房屋管理局網籤合同只是備案，並不對合同條款進行逐條審核，所以可能出現漏洞。比如，附件中很多是空格內容，需要雙方當事人共同協商填寫，而實際操作中，這些空格或留白處往往是由開發商一方填寫。
記者看到吳先生等消費者網籤合同的附件四約定：“由於買受人在連續三個月內未向貸款銀行償還本金及利息時，擔保人向銀行償還買受人在銀行貸款本金及利息時，出賣人退還買受人首付款和貸款部分的本金及利息。該房屋產權歸擔保人所有”。樊奮前告訴記者，這個附件內容原本屬於空格內容，是開發商自己填寫的，同時，條款約定了銀行與消費者之間的關係，作為第三方的開發商無權這樣規定。這個附件內容應是無效條款。
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