前幾天在一個投資群問，半島樣板房開放了，有沒有人一起去看呢？
群裡沒有人回應，有個人說，樓市不好，沒心情去看盤。“樓市太淡了，我的幾個投資群都開始不聊天了，有些直接換成了吃喝玩樂主題。”另外一位群友回答。
窺一群可知樓市大概，731新政後，市場確實不是以前的市場了，呆呆也找了一些案例，看看這個寧靜市場下的暗流到底湧動著哪些故事。
01
想辦法買房的人在想辦法退房
小A是我的粉絲，是新政後呆呆遇到的第一個想退房的人，她年初買了寶安某個新盤的尾盤，誰曾想，家裡出了十分嚴重的變故，小A對未來沒有信心，特別想把房子退了或者賣掉。呆呆問了問，那個樓盤明年才下半年才入夥，完全沒辦法現在交易，而她首付已經支付很久，網籤後也根本沒有退房的機會。我問，為什麼一定要處理，月供還夠明年嗎？她說，夠，但是家裡少了收入來源，擔心後市，所以想及早處理掉。
小D是呆呆的朋友，他買的是6月份剛開的一個新盤，該樓盤還是網上選房，當初好容易選到，交了300多萬首付。但因為買來是投資，新政突然出來，於是很忐忑，想找辦法退房。呆呆說沒有辦法幫忙，小D就去問別人了，昨天知道，小D的房子還沒退成。
除了小A和小D，呆呆也有朋友在找關係退在東莞買的一套別墅，原因都是，新政之後，擔心資金有問題，不想冒險所以想找關係退房。一般來說，大部分退房都是很難成功的，也有一些例外，呆呆還有一位朋友，以很便宜的價格買下龍崗某個樓盤，交了幾萬定金後就一直沒有交首付，這次就成功的把自己的定金要回，損失的只有定金10%而已。能退房成功的案例少之又少，畢竟能夠開盤這麼久還沒交首期的人一定是有一些關係在裡面的。雖說深圳樓市交易很規範，但是呆呆這些年也見過一些牛人，各種手段，就不一一提了。
當然，這一切的前提都是沒有網籤，如果網簽了，塵埃落定，就沒可能了。
目前想退房的人當然是個案，因為雖然成交慘淡，但成交均價沒有明顯下跌，所以市場還是平穩的。如果出現下跌，那退房潮才可能出現，就如福州房價下跌，當初找關係交茶水費的人如今就控訴開發商收茶水費違規，要求退房。樓市向來都是這樣追漲殺跌，信用極其微薄的，只要房價出現下跌，各種糾紛都會出來，我等吃瓜群眾只能靜靜看戲。
02
新房開盤“日光”變“成交兩成”
（中原新盤上週成交數據）
新政前，很多樓盤都是日光，彷彿成了開盤的標配，上面中原報告裡面的“新盤去化兩成”的消息雖讓人震驚，可這就是事實。上週龍崗有個樓盤開盤，800多套，有業內消息說是賣了100多套，實在是有點慘淡，開發商也極其低調不肯告知數據，如今回看中原數據，應該成交就是兩成了。這個盤不算熱點盤還不能說明什麼，算熱點盤的是位於前海的前海港灣，前段很多人關注的前海港灣，現樓，152套，銷售價格從6.93—7.99萬/平方米，和二手房價格差不多，也就是說，2016年的業主已經供房兩年，結果現在的業主購買價格還是一樣，少了兩年的利息，有一定的吸引力的。但是當日去化非常不理想，80多的小戶型去化6成，大戶型基本只賣了兩三成，出乎很多人的意料，要知道，雖然價格比預期的高了很多，但如果沒有731新政，大概率這個盤會消化差不多。
這兩天也遇到兩個在售樓盤的開發商，其中一位告訴呆呆，新政後看房量和成交都少了25—30%，如今他們項目剩下的都是大戶型，總價稍高，所以去化很慢，現在老闆有些著急，想想辦法多賣一些；另外一位寶安開發商則告訴呆呆，新政前，他們樓盤正常去化基本是每週七、八套，最近每週成交四套左右，下降還是很明顯。“我們還好，隔壁樓盤推出了一批迴遷房單位，根本賣不動。”上述開發商告訴呆呆。
接下來，深圳下半年還會有多個新盤入市，其中不乏網紅樓盤，如6700多人搶購的華潤城三期第二批房源，還有三期漲價已經50%以上的半島城邦四期，前海唯一的住宅新盤招商前海灣，對了，還有綠景的紅樹灣一號和中洲福田的樓盤，都是不錯的盤。呆呆認為，如果真的這些盤開盤都賣不動了，那就是市場真的遇到問題了。也有一個問題可能是，從天健公館以及後面幾個樓盤備案的價格看，政府的限價有所放鬆，低於市場價20%這樣的新盤可能就不見了。從來都是價格決定市場，開發商要如何爭取價格也都和市場有關，購房者只能看運氣了。
此外，一些在售新盤雖然沒有降價，但是因銷售壓力已啟動三級聯動。在一手公寓的銷售上，開發商也有了一些營銷手段出現，例如坂田某樓盤的公寓產品推出了分期付首付的銷售策略，只要兩年內交完首付就可以，這大大減緩了購房者購買公寓的壓力，也算是開發商應對市場的一個策略吧。
03
筍盤不斷最高出現7折甩盤
（以上對呆呆和美聯物業羅湖區負責人的對話。）
筍盤一定是在新政出臺不久、成交下降時才會出現的，如今正是符合筍盤出現的時期。
美聯物業羅湖區負責人袁新有告訴呆呆，羅湖二手成交量很低，業主急用錢價格就可以談，但是目前這樣的案例不多，現在成交的樓盤，跌幅從5%到30%都有，當然，30%只是非常個別案例，如圖中所提到的和平廣場，這種頂層屬於老破大，抗跌性差。
而呆呆所在的幾個投資群裡，也陸續出現了一些筍盤。例如下面這套，呆呆用貝殼的掛牌比較了一下，雖然樓盤是樓梯房很老了，但是掛牌價和筍盤的價格每平方米相差有1萬元/平方米，如果真的想買這個盤的，這就是個不錯的消息。
（筍盤和貝殼掛牌價的對比。）
除了一些樓梯房和老的區域，呆呆了解到，豪宅區如深圳灣這些區域，目前主要下降的是成交量，價格依然堅挺。因為即使2016年買入深圳灣的人，價格都至少有50—100%的漲幅，所以根本不擔心下跌，因為跌去50%比漲50%恐怖多了，只有今年高價買入的人需要擔心，能否撐住就看資金實力了。呆呆看最近深圳灣中介的成交數據裡面，均價15萬元到20萬元的樓盤成交減少，多為周邊10萬元/平方米左右的二手房。
（從上面可以看出來，裡面成交的豪宅都是蛇口的，深圳灣成交的都是低單價的樓盤。）
最讓呆呆驚訝的是，2018年超級網紅樓盤華潤城終於出來了筍盤，從年初到現在，這個樓盤的二手價格都在10萬元/平方米以上，而且在華潤城三期開盤前，成交價格一度高達11萬元/平。但是前兩天，這套房居然出來一個均價8.8萬元/平的房源，雖然是很快成交，但也說明總有人撐不住的。
（華潤城好久沒這麼便宜的房源了。
（天鵝堡這個呆呆核實了下，雖然沒有完全回到16年，但是8萬不到的單價挺低的。）
（鹽田這個盤，以前是否千萬，看看就好，感覺並沒有低。）
呆呆總結了下，也許是平時關注的範圍多在南山和寶安一帶，所以瞭解的筍盤也多在這些區域，相信除了呆呆了解的這些區域出現了筍盤，別的區域也一樣有筍盤出現。
這個時候，就是持有現金的購房者最幸福的時刻了，千萬不要著急出手購買市場價的房子，可以靜待時機等待筍盤下手。當然，這個時候，會有很多渾水摸魚的筍盤，大家也要擦亮眼睛，因為現在降價最多的房源，大多都是老破大，這種盤在市場低迷期毫無競爭力，只能跟漲殺跌，所以，遇到這樣的盤，必須小心。例如前幾天呆呆就看到一個房源低於市場價100多萬，找了內行的朋友諮詢，才發現這個房子是多層的一樓，採光不好，還有很多問題，掛牌很久賣不出去的。普通購房者一定要多看多比較，自己不懂，多問問多看看總是必須的，畢竟幾百萬上千萬的交易。
04
未來也許是場漫長的遊戲
（中原地產數據）
中原上週的報告裡面，對市場的預測是未來成交還會下降。而市場的轉折，大部分都是從成交下跌開始的，大概的跡象就包括呆呆上面所說的這些，目前只是剛剛開始，還不能做很肯定的判斷，未來還有幾個指標可以測量，例如網紅盤的持續開盤，好期待這些新盤入市來檢驗市場。
只是，有一點要了解的是，目前大環境和樓市環境都不算好，市場大週期沒有問題小週期的震盪是要應對的。在調控政策從嚴的情況下，做好資金準備，應對未來變化才是明智的辦法，高槓杆的還是趕緊準備一些資金。總之，呆呆身邊很多投資客朋友已經陷入了觀望，還有那些想買房的剛需，慾望值也在降低，都在等待時機。這個時候，呆呆想說，現金是王道，不筍不買，但是也要提醒下剛需，這個時期可要好好的看準了，一旦喜歡的房子的房價到你的心理值，就可以出手了，畢竟你是用來住的，不買在高位，但也不要無止境的等待，誰都不是巴菲特，可以保證自己抄底到最好時刻，牢記房子是用來住的，這就對了。
未來，呆呆也會密切關注目前樓市的變化，及時寫給大家。
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