疫情後的深圳樓市，仍在脫離地心引力地單邊上漲，講深圳樓市現狀之前，我想先講講混沌理論。
1
混沌理論
混沌理論的主導思想是，系統具有放大作用，一個微小的運動經過系統的放大，最終影響會遠遠超過該運動的本身。
類似於：一隻亞馬遜的蝴蝶扇動翅膀，最終掀起了一場太平洋的風暴。
一個混沌的過程看起來是無序的，隨機的，不規則又無法預測，背後卻隱藏著尚未被認知的規律。
深圳樓市，可以被列為混沌學經典教程之一。
深圳去年下半年大漲，表層的兩個觸發核按鈕是先行示範區和豪宅稅調整，基礎邏輯則是盤整多年的一線樓市需要一個資金突破口，深圳由於天時地利人和被選中了。
深圳的漲也許是必然，但本輪上漲就是一本生動的混沌學教科書了。
2
冷熱不均
混沌表現一：東西中部冷熱不均
這一輪行情深圳嚴重分化，冰火兩重天。
西部上漲25-50%不等，熱盤業主牛氣沖天，調價都是50、100萬的上調，出來談判是給你面子，一言不合扭頭就走。
中部上漲10-30%不等，每次20萬、30萬的謹慎調價，看東部慶幸看西部又眼紅；
東部上漲5-15%不等，房價每漲10萬，業主群就一片歡呼，有願意接手的又好生糾結，想盡快脫手，又怕後續還有補漲。
一個小小的深圳，東西相距不過20公里，房價差異如同兩個城市，同品質的樓盤價差高達四倍，說好的大水漫灌和倒逼式上漲呢?
終極疑問：東部後續會補漲還是和西部差距越拉越大?
沒有絕對答案，根據混沌學理論，一個隨機變量就可能導致差異巨大的結果。
3
神奇的學位房
混沌表現二：學位房大漲
西部漲，是因為一路向西，所有優勢資源都往西部堆砌，有跡可尋，但這一輪學位房大漲出乎了很多人意料。
深圳名校以前只認四大，後來擴展到八大，再到十大，現在發展到前30名都算名校。
可以說，深圳沒擴容，學位房先擴容了。
名校又分為一類上、一類中、一類下；二類上、二類中、二類下，還有上升期名校和沒落期名校，種類繁多，概念複雜。
傳統深圳四大八大的學位房一直是績優股，價格堅挺，算不錯的投資標的。但過往十多年的歷程中，學位房只能說穩定和略跑贏大盤，不算打出暴擊的投資選項。
以百花片區為例，2013年均價5萬，15年大漲後均價10-11萬，翻了一倍，和福田普通房源漲幅持平，跑輸關外漲幅。
但這一次學位房發飆了，名校準名校全線大漲，部分還上演了讓人心跳的瘋漲模式。
漲勢瘋狂的學位房有三類，一是小戶型，總價低好上車，300萬炒到500萬，400萬炒到700萬的不在少數；
二是黑馬學校，以南外大沖為典型，考了一次16名的成績，小戶型就暴漲了60%；
三是熱點片區，比如寶安中學，以前是關注度不高的二類甲等，這次寶中大熱，寶中學位房被拎出來熱炒，最小面積的都市翠海名苑22平炒到了21萬一平。
成績不過中流的寶中海韻學校，也跟風炒起學位房概念，28平的花樣年華郡單間掛到了320萬，號稱寶中最低總價學位房。
從去年開始，深圳教委已經禁止初升高成績排名，但這擋不住一些民間榜單出爐。
這些民間榜單準確度有多高不說，大部分還因為個人利益夾帶了私貨，去年在榜單排名大幅上升的南外大沖學校，製作者就在大沖學區有自住房。
榜單準確重要嗎?重要，也不重要，因為對純投資客來說，哪個學校上榜根本不重要，重要的是有房可炒就夠了。
雖然榜單準確性不重要，但你看榜單排名來買房又大概率會買錯。
舉個例子：
榜單排名第10的高峰學校片區房價不過6-7萬，幾乎沒有附加任何學區價值，排名35的學府中學小戶型卻被炒到一平十多平；
排名20幾的育才被認為沒落，排名30幾的海韻海旺卻被認為上升；
排名第4的明德認可度不高，排名第40的科技城外國語卻把信義嘉御山的房價帶到了九萬多。
真是魔幻又混沌的世界。
深圳學位房已經離居住越來越遠，離投資越來越近。尤其是小戶型學位房，投資客已超過五成，剩下四成多即使有自用需求，如果沒有對漲幅的堅定預期，也絕對不會心甘情願高位接盤。
4
小兩房打出暴擊
混沌之三：小兩房大漲
這輪上漲有個顯著特點：五六十平的小兩房大漲。
小兩房以前是不受青睞的，一是面積太小，居住體驗差；二是兩房戶型有點尷尬，比一房強，又不像三房四房可以住一輩子，屬於偏過渡產品。
但經過一次次大漲小漲補漲後，深圳三房四房動輒七八百上千萬起步，已和普通人手動再見了。
堅持要留在深圳安家的普通剛需，除了選低總價的小兩房上車別無選擇，什麼面積狹小、房子老舊、居住體驗差，在現實面前都變得不重要。
如果說學位房大漲背後有大量的資本推手，小兩房大漲更多則是剛需無奈的吶喊。
我見過很多小兩房住一大家子，一個房間住夫妻兩人，另一個房間放一張上下鋪，下鋪住老人，上鋪睡孩子，甚至客廳也擺一張床。
不過，並不是所有的小兩房都大幅上漲，這次漲幅最大的小兩房主要集中在寶中、碧海、前海、南山中心區和福田。前三項有資本的參予，後兩項更多是剛需的推動。
5
東西中部現狀
目前的深圳是什麼態勢?
過年時我也在琢磨，本來算定年後要續上的小陽春，被疫情這麼大隻黑天鵝打斷，就算不跌，也要橫兩個月，買賣雙方好歹博弈一下吧。
可是，深圳從來不按常理出牌，進入3月份，房價不跌反漲，大量樓盤報價繼續調高，本來想觀望一下、逢低吸納的買家繃不住了，紛紛戴著口罩加入看房團行列，跟買房相比，疫情根本不算事兒了。
西部的現狀是掛價很高成交很低。
深圳灣已經集體跨進20萬俱樂部，寶中普遍11萬+，碧海已經9萬+，報價每天都在上調。
買家還處在懵逼狀態，買吧不甘心，不買又焦慮；業主心態卻好的很，愛買不買，不買還漲。
據我瞭解，深圳灣中介最近日子不太好過，買家覺得深圳灣掛20萬這玩笑開的有點大，業主卻咬死不降價，大不了不賣，反正不差錢。為了維持生計，中介現在只能推推性價比略高的雙證房。
中部的福田和龍坂則是價格在漲，成交量也在放大，尤其是略有賣點的房源走的很快。
比如龍華某高端盤的大四房，一天成交五套；比如景田帶荔園外國語小學的締夢園一居，掛盤量常年三四十套，互相壓價，今年3月份迎來爆發，單鏈家就賣出十幾套，只剩下十多套掛盤，價格水漲船高。
東部的龍崗坪山帶看量在迅速放大，價格和成交同步小幅上升，下一步很有可能加速。
很多人以為龍崗不漲坪山不漲，是一種誤解。坪山大部分二手房比去年上漲了20%，以坪山中心區的萬科金域緹香為例，去年掛盤價4萬，現在已經4萬9，去年3萬6帶精裝開盤的恆大城一期，買入的客戶肯定是賺了。
6
怎麼辦?
面對西部誇張的房價，連我都是糾結的，但結局大概率是漲上去就下不來，最後只能咬著後槽牙認。
今天和一個客戶聊天，他本來今年準備自己做海外市場，我問他海外突發疫情是否要推遲了，他說要調整方向不做海外了，這次疫情對全球影響太大，對海外華人的心態衝擊也很大，他有不少海外定居的朋友，對國外沒有了安全感，開始重新審視中國，並有了回國定居的計劃。
疫情之後，一旦有部分海外華人攜資金迴流，必然首選一線，一線房產又多了一個支撐。
深圳買還是不買?到了這個階段唱多唱空都沒有意義。
我的建議，實力雄厚的投資客，買寶中買碧海還是買深圳灣都請隨意，不要懼怕暫時的高位，下一波它們依然會頑強領漲。
資金有限的剛需，就不必去硬擠投資的末班車了，抵制誘惑放低期望，去買龍崗，去買坪山，去買布吉，去買坂田，讓房產迴歸居住的本源，讓心態迴歸最初的寧靜。
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