“帥哥，留個手機號吧。”
“已經加了微信了啊，有急事語音通話就行了。”
“微信您隨時會把我拉黑的，還是留個手機號吧。”
“你長得那麼靚，我怎麼會拉黑你呢。”
“您就留個手機號吧。”
3月17日，在深圳梅景地鐵站出口的傳麒景苑售樓處門口，中介小劉死乞白賴，非要讓看房的客戶王軍留下手機號，王軍走到馬路邊攔下一輛出租車，快速進入車內，小劉手掰車門還在“糾纏”，一番掙扎之後，王軍才得以離開。
小劉如此“珍惜”每個客戶資源，因為她如能簽下一單，可以拿到5%的佣金。在深圳，一棟房子少說價值300萬元，一筆佣金就是15萬元。
這麼高的佣金，對小劉來說“久違”了。兩三年前，深圳樓市火爆房子好賣時，小劉能拿到的佣金率不到1%，開發商基本不太需要他們這些中介。
交易冷清這並非深圳樓市表象。表象之下，深圳樓市需求端被層層加碼的調控政策抑制，土地供應結構則在“租售並舉”的大方向下不斷調整，尤其是城中村綜合整治政策，導致商品房供地日益萎縮。
然而，市場中的購房剛需和改善型需求依舊旺盛，一旦放開調控，深圳房價很難不漲。
火爆樓盤難得一見
王軍是典型的剛需，因為他的孩子馬上要上初一。這兩年來，諸如王軍這樣的“深漂”，解決孩子上學問題越來越難。
他想在關內買個學位房，看上福田區梅林片區，這裡對口學區分別是景田小學和福田外國語中學，屬於優質學校。但學校附近的二手房，均價都在9萬元/㎡以上，而且戶型偏大，總價頗高。
3月1日，梅林片區一個新盤開售——位於香蜜湖9號線的梅景地鐵站出口的傳麒景苑。這是個公寓項目，40年產權，由兩個開發商聯合開發，其中深房集團持有的531套公寓全部對外銷售，而特皓集團持有的482套房源將作為長租公寓。
開盤當天，場面火爆，以致警察出動維持秩序，銷售暫停。
王軍專門研究過福田區的學區政策，福田區入學實行積分制，父母在福田區有住宅且落戶在此，相當於80分，而父母在福田區購買商務公寓且落戶在此，相當於70分。連續居住每滿一月可加0.1分，最高不超過10分，獨生子女可以加6分。
2018年福田外國語學校初中部（下稱“福田外初”）錄取的平均積分是72.3分。按照這個分數，王軍買下傳麒景苑房子之後，孩子就能上福田外初。
2019年的入學形勢卻異常嚴峻。福田區教育局提前預警：今年區裡公辦初一入學需求約為13000人，可提供公辦學位12000個，缺口1000個，梅林片區更是學位特別緊張的學區。
王軍看上傳麒景苑，另一個原因是戶型很小，最大73平，最小27平，均價7到8萬每平方米。以最小戶型27平方米計算，總價210萬，首付五成只需105萬即可。
3月17日王軍來看盤時，這裡還在封盤。中介告訴他，她有幾個購房指標，可以轉讓給他。
最終王軍沒有下手，一是可買的戶型只有67平和73平的，總價還是偏高；二是中介說今年這個學區還有一些新盤入市，到時申請入學的家庭會更多，買公寓到時不一定能上福田外初。
傳麒景苑銷售火爆，在深圳只是極少數個案。中介小劉手頭代理的其他項目，就清淡很多，尤其是南山區，近段時間放盤很多，看房的人則很少。
“雖然首套房的利率從上浮10%調整到上浮5%，但利率還是偏高，而且其他限售等調控措施並未放鬆，整體深圳樓市比較淡，之所以給人回暖的跡象，一是個別學區盤吸引眼球，二是中介比之前活躍很多。”小劉說。
深圳樓市在2016年到達高潮，此後一直不溫不火。
鏈家研究院數據顯示，2014年至2018年，深圳新房住宅年度成交量分別是4.19萬套、6.65萬套、4.04萬套、2.58萬套、2.94萬套；二手住宅年度成交量為5.7萬套、12.7萬套、9.6萬套、6.4萬套、6.5萬套。
之所以成交低迷，源於調控不斷加碼。
2016年上半年，深圳先是推出“325新政”：非深戶購房，社保年限由1年提高到3年，二套房首付4成；緊接著下半年推出“104深八條”：非深戶社保3年改5年，二套或本市無房但有貸款記錄的，首付需7成。2018年更是出臺最嚴厲的“731政策”：住宅限售三年，離婚購房受限，公司單位不得買房，新建公寓只租不售。
商品房供地腰斬
深圳樓市需求端被層層加碼的調控政策抑制住，供應結構則在“租售並舉”的大方向下不斷調整，商品房供地日益萎縮。
不同於北京上海等其他一線城市，深圳從漁村成長起來，眾多的城中村系獨有特色。
時至今日，深圳城中村用地達到321平方公里，建設用地佔全市31%；城中村建築總量35億平方米，佔全市建築總量43%；城中村人口高達1231萬，居住人口占全市人口64%。
跟城中村要地，一直是深圳樓市土地供給的要訣。
自2004年深圳出臺城中村更新改造辦法以來，各大開發商都在進軍深圳舊改市場，其中不乏恆大、中洲集團、佳兆業、招商蛇口、華潤置業等地產巨鱷。
相較於土地拍賣市場的土地成本，舊改項目的拿地成本平均便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。
不過，深圳市的城中村舊改項目變得越來越少，因為這些地將拿來作為租賃和保障房用地。
2018年6月5日，深圳出臺《建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（徵求意見稿），規定此後新增供地中，40%為商品房，40%為政策性支持住房包括人才房和安居房，20%為公共租賃房。意見支持城中村裡的社區股份合作公司和原村民，將村建設用地和房屋用於提供各類符合規定的租賃住房。
此令一出，深圳的商品房供地一下子“腰斬”。
2018年11月5日，深圳出臺《深圳市城中村(舊村)總體規劃(2018-2025)》（徵求意見稿），規定此後一部分容積率過高的城中村將不再更新改造，而進行綜合整治，整治的總規模約99 平方公里，佔深圳所有城中村的三分之一。也就是說，這些城中村的土地不會再進入商品房土地市場。
深圳市政府的這一舉措，未能受到城中村村民和開發商的歡迎。
位於深圳市羅湖區寶崗路上的筍崗村，是深圳典型的城中村，村口有牌坊，村裡有保留多年的天后宮。在一排排密集的握手樓和鱗次櫛比的小鋪面中間，上百年的危舊房隱現其中。
這裡的物價，小至吃個面，買個日用品，大到租個房買個房，都要比村外便宜很多。村口的房產中介稱，村裡面小產權房，每平方平米單價2.5萬到3萬左右，而村外的商品房則要6萬/㎡左右，村裡60平米的兩居月租金3000元左右，而村外則是6000元。
相比綜合整治，筍崗村民更希望被拆遷改造，賬目很清楚：一名擁有一套60平方米房子的筍崗村村民，年租金收益約3.6萬元。而在售的60平方米兩房戶型，二手單價約3萬元/㎡。這些房子如被納入拆遷範疇，按照拆一賠一補償，村民可獲拆遷利益高達180萬元，比綜合整治的年租金收益高出50多倍。
一旦放鬆調控，房價看漲
開發商同樣不願參與綜合整治，一位深圳開發商表示，相對拆遷拿地，參與綜合整治一般需要3到5年才能回本，收益相對較低，而且綜合整治需要長期跟村民打交道，利益糾紛複雜，運營起來比較困難。
萬科是少數願意吃螃蟹的開發商之一，該公司與其他長租公寓項目，正在推高深圳的租房價格。
在深圳市大力開展租賃房培育的號召下，萬科推出“萬村計劃”，最主要業務是“統租”農民房，即萬科以略高於市場價的租金從農民房業主手中將房屋租下，然後經過改造之後移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進行運營，另外還包括房屋底商、辦公空間的改造與運營。
2017年7月以來，“萬村計劃”在深圳全市城中村迅速拓展，獲取近10萬間住房。
不過，這些農民房的開工率不足20%。城中村業主一旦交房，萬科就要開始付房租，初步估算每個月僅支付給農民房業主的房租，總計1億元，這尚未計入人力成本以及後期的裝修改造成本。
據《證券時報》報道，由於成本高昂，運營困難，“萬村計劃”全面暫停簽約新房源，正在裁掉一批原本負責統租運營的員工。
3月26日，萬科召開2018年業績發佈會，萬科CEO祝九勝確認，2018年秋天以來，“萬村計劃”做出了一些收斂聚焦的動作和安排，“問題比我們一開始想象得複雜，我們會謹慎考慮這些問題，穩妥推進獲取的項目，儘快使它們達到可出租的狀態。”
“萬村計劃”暫停之際，魔方公寓和YOU+公寓等長租公寓運營商還在城中村裡到處拿房。
出租車司機老李原來租的城中村開間，每月房租1000元，後來村裡把房子收回，轉給長租公寓，裝修之後租金一下子提高到1500元，老李只好到附近的城中村重新租房。
“可惡的是，長租公寓租金漲價之後，周邊的城中村房租也漲了，人家漲500（元），它漲個200（元）。如果長租公寓再來別的城中村收房，租金也會比原來的貴。”老李抱怨道。
城中村供地銳減，新建公寓只租不售，可供深圳市政府拿來供應的地越來越少。2018年，深圳只成交10宗宅地，總面積共計約15.86萬㎡，總建築面積約63.9萬㎡，成交總金額約98億元，相比杭州、成都1000多億的土地出讓金，連零頭都不到。
10宗土地當中，6宗是租賃用地，均由深圳市人才安居集團持有；其餘4宗可售商品房宅地，均為3至5年限售地塊，且含配建面積。
上述深圳本地開發商表示，從供求關係來看，深圳租房成本越來越高，而供地越來越少，買房的剛需和改善型需求旺盛，一旦放開調控，房價很難不漲。
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