灣區樓勢
一直以來，助推深圳房價上漲的核心因素無非就一句話：
地少人多產業強房子又少。
分解開來，就是地、人、產業、住房，支撐深圳房價就靠這四座大山。
反過來，要解決的深圳高房價，就必須從這4座大山下手。
但對於深圳來說，想要持續發展，不可能限制人口流入，更不可能把產業搞崩，而地就固定只有這麼點，唯一能做的，就只能從住房這一座大山下手——增加住房供應。
當然，深圳還可以擴容，這一點我在後面再提。
這裡先和大家重點探討一下，增加住房供應，究竟能不能解決深圳高房價的問題？
目前，深圳一共有1100萬套房子，而深圳常住人口有1300萬，乍一看，似乎深圳的住房並不緊張。
但瞭解深圳的都知道，深圳常住人口一直是被低估的，無論是從官方統計數據反推、還是移動大數據，亦或者城市日均生活垃圾產生量，最終推算的結果都是遠遠超出1300萬的人口，實際管理的人口在2000萬上下。
2000萬人口對應1100萬套房子，平均兩個人住一套房子，這麼看，住房也不緊張呀？
但這1100萬套房子，是有很大水分的：
事實上，1100萬套房子中，有明確產權、設計合理的正規商品房，大概只有230萬套，剩下的，不是城中村（包括小產權房）就是落後的工業宿舍，這些房子很多都是違法建築，產權不明確、戶型奇葩，根本沒辦法上市交易。
結果就是，230萬套對應的是2000萬的人口，按照一家三口計算，2000萬人口對應660萬戶家庭，再按照理想的住房自有率60%計算（深圳現在的住房自有率還不到30%），深圳至少需要390多萬套房子，缺口高達160萬套！
現在問題來了：
深圳能夠及時補上這160多萬套的住房缺口嗎？
根據深圳的“二次房改”計劃：
2018-2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，佔新增住房供應總量的60%左右。
還別說，按照“二次房改”的目標，170萬套的新增是能夠滿足160萬套的缺口的。
意味著接下來15年內，每年至少要保證10萬套的供應，這10萬套中，4成是商品住房，6成是保障住房。
可問題就出在這裡：現實中，這6成的保障住房供應進度太慢了！
按照此前十二五規劃。原本計劃到2015年，深圳保障性住房完成21萬套，而實際完成不過11萬套，完成率不過50%，按照這個完成率，二次房改每年至少會有3萬套保障房的欠賬，到2035年就有51萬套的保障房完不成。
即使能夠保證完成率，另外4成的商品房能不能夠及時補上缺口也是個問題，因為深圳土地實在緊缺，每年供給商品房建設的用地，5個手指頭就能算得出來。
看來，按照現實的狀況，深圳要完成二次房改，難度相當高。
所以，最近，深圳出臺新政策，把目標瞄準了存量住房：
5類符合條件的住宅、商務公寓、租賃用房、城中村房源，以及經依法處理後的沒收類違法建築，滿足安全條件的房源都可以籌集作為人才住房和公共租賃住房。
翻譯成大白話就是說；
深圳已經意識到“2035年新增100萬套保障性住房”的目標實現起來有困難，所以找個折中方案，徵用城中村、公寓等存量住房，用來充當保障性住房。
這個政策，利用存量住房來補足未來新增住房的缺口，看似是一個效率非常高的辦法，但實際上操作起來也異常困難。
一方面城中村不僅拆遷難，改造也難，涉及的各方利益太過於複雜，比如前些年萬科著名的萬村計劃，收了大量城中村進行改造後，最後無疾而終。
另一方面，把部分商務公寓納入保障性住房會面臨一個和開發商博弈的問題，比如是開發商自持運營呢還是政府投資運營呢？利益又該如何分配？
更重要的是，深圳的公寓很搶手，開發商就一定會放著錢不賺，去做保障性住房嗎？
而至於其他類型的住房，面臨的問題也幾乎大同小異。
所以，增加住房供應對於深圳來說，有心無力，指望著通過新增供應來壓低高房價？我看還很懸，況且還要等個15年，很多人可等不起。
那深圳高房價就無解了嗎？
其實答案還是得回到問題的本源上去找。
深圳的問題癥結就在於土地，既然我們無法在單位產出上（增加住房供應）做出有效成績，那為什麼不想著擴大自己的產出空間呢？
這就是我開頭提到的擴容，但我想說的是，即使深圳不擴容，也一樣能夠做到擴容的效果。
為什麼這麼說？具體看下圖：
從上面可以看出，深圳的南邊是海和香港，西邊是珠江口伶仃洋，雖然連接對岸中山的深中通道正在建，但是陸路阻隔，不是發展的主要方向。
深圳的北邊和東邊，卻有很大的想象空間：
北邊的東莞是一個工業城市，城市面積2465平方公里，比深圳略大，常住人口840萬人。人口密度3351人/平方公里，是一個土地相對緊張的城市。
但是東邊的惠州，卻是緊鄰深圳的土地富礦。惠州城市面積1.16萬平方公里，常住人口只有483萬。人口密度只有426人/平方公里。
深圳加上東莞和惠州，相互之間的地理距離並不算遠，臨深地區到深圳也就一腳油門1個多小時的車程。只要把相互之間的軌道交通鋪設好，就能夠吸引大量的深圳剛需外溢至此。比如現在在建的深圳東部地鐵14號線和16號線，終點站就建在了惠州惠陽與深圳的邊界。
這就是深圳解決高房價的最終辦法——發展深莞惠都市圈，依靠緊密的交通，把深圳龐大的住房需求向外擴，進而攤平整個高房價。
想象一下，在深圳不擴容的情況下，從深圳科技園，一小時不到就能回到惠陽，這時候，深圳的房價高不高還重要嗎？另一個角度，有了東莞和惠州充裕的土地緩衝，房價還是問題嗎？
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