湾区楼势
一直以来，助推深圳房价上涨的核心因素无非就一句话：
地少人多产业强房子又少。
分解开来，就是地、人、产业、住房，支撑深圳房价就靠这四座大山。
反过来，要解决的深圳高房价，就必须从这4座大山下手。
但对于深圳来说，想要持续发展，不可能限制人口流入，更不可能把产业搞崩，而地就固定只有这么点，唯一能做的，就只能从住房这一座大山下手——增加住房供应。
当然，深圳还可以扩容，这一点我在后面再提。
这里先和大家重点探讨一下，增加住房供应，究竟能不能解决深圳高房价的问题？
目前，深圳一共有1100万套房子，而深圳常住人口有1300万，乍一看，似乎深圳的住房并不紧张。
但了解深圳的都知道，深圳常住人口一直是被低估的，无论是从官方统计数据反推、还是移动大数据，亦或者城市日均生活垃圾产生量，最终推算的结果都是远远超出1300万的人口，实际管理的人口在2000万上下。
2000万人口对应1100万套房子，平均两个人住一套房子，这么看，住房也不紧张呀？
但这1100万套房子，是有很大水分的：
事实上，1100万套房子中，有明确产权、设计合理的正规商品房，大概只有230万套，剩下的，不是城中村（包括小产权房）就是落后的工业宿舍，这些房子很多都是违法建筑，产权不明确、户型奇葩，根本没办法上市交易。
结果就是，230万套对应的是2000万的人口，按照一家三口计算，2000万人口对应660万户家庭，再按照理想的住房自有率60%计算（深圳现在的住房自有率还不到30%），深圳至少需要390多万套房子，缺口高达160万套！
现在问题来了：
深圳能够及时补上这160多万套的住房缺口吗？
根据深圳的“二次房改”计划：
2018-2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占新增住房供应总量的60%左右。
还别说，按照“二次房改”的目标，170万套的新增是能够满足160万套的缺口的。
意味着接下来15年内，每年至少要保证10万套的供应，这10万套中，4成是商品住房，6成是保障住房。
可问题就出在这里：现实中，这6成的保障住房供应进度太慢了！
按照此前十二五规划。原本计划到2015年，深圳保障性住房完成21万套，而实际完成不过11万套，完成率不过50%，按照这个完成率，二次房改每年至少会有3万套保障房的欠账，到2035年就有51万套的保障房完不成。
即使能够保证完成率，另外4成的商品房能不能够及时补上缺口也是个问题，因为深圳土地实在紧缺，每年供给商品房建设的用地，5个手指头就能算得出来。
看来，按照现实的状况，深圳要完成二次房改，难度相当高。
所以，最近，深圳出台新政策，把目标瞄准了存量住房：
5类符合条件的住宅、商务公寓、租赁用房、城中村房源，以及经依法处理后的没收类违法建筑，满足安全条件的房源都可以筹集作为人才住房和公共租赁住房。
翻译成大白话就是说；
深圳已经意识到“2035年新增100万套保障性住房”的目标实现起来有困难，所以找个折中方案，征用城中村、公寓等存量住房，用来充当保障性住房。
这个政策，利用存量住房来补足未来新增住房的缺口，看似是一个效率非常高的办法，但实际上操作起来也异常困难。
一方面城中村不仅拆迁难，改造也难，涉及的各方利益太过于复杂，比如前些年万科著名的万村计划，收了大量城中村进行改造后，最后无疾而终。
另一方面，把部分商务公寓纳入保障性住房会面临一个和开发商博弈的问题，比如是开发商自持运营呢还是政府投资运营呢？利益又该如何分配？
更重要的是，深圳的公寓很抢手，开发商就一定会放着钱不赚，去做保障性住房吗？
而至于其他类型的住房，面临的问题也几乎大同小异。
所以，增加住房供应对于深圳来说，有心无力，指望着通过新增供应来压低高房价？我看还很悬，况且还要等个15年，很多人可等不起。
那深圳高房价就无解了吗？
其实答案还是得回到问题的本源上去找。
深圳的问题症结就在于土地，既然我们无法在单位产出上（增加住房供应）做出有效成绩，那为什么不想着扩大自己的产出空间呢？
这就是我开头提到的扩容，但我想说的是，即使深圳不扩容，也一样能够做到扩容的效果。
为什么这么说？具体看下图：
从上面可以看出，深圳的南边是海和香港，西边是珠江口伶仃洋，虽然连接对岸中山的深中通道正在建，但是陆路阻隔，不是发展的主要方向。
深圳的北边和东边，却有很大的想象空间：
北边的东莞是一个工业城市，城市面积2465平方公里，比深圳略大，常住人口840万人。人口密度3351人/平方公里，是一个土地相对紧张的城市。
但是东边的惠州，却是紧邻深圳的土地富矿。惠州城市面积1.16万平方公里，常住人口只有483万。人口密度只有426人/平方公里。
深圳加上东莞和惠州，相互之间的地理距离并不算远，临深地区到深圳也就一脚油门1个多小时的车程。只要把相互之间的轨道交通铺设好，就能够吸引大量的深圳刚需外溢至此。比如现在在建的深圳东部地铁14号线和16号线，终点站就建在了惠州惠阳与深圳的边界。
这就是深圳解决高房价的最终办法——发展深莞惠都市圈，依靠紧密的交通，把深圳庞大的住房需求向外扩，进而摊平整个高房价。
想象一下，在深圳不扩容的情况下，从深圳科技园，一小时不到就能回到惠阳，这时候，深圳的房价高不高还重要吗？另一个角度，有了东莞和惠州充裕的土地缓冲，房价还是问题吗？
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