深圳，会不会成为下一个香港？

房价太高这件事，在我国已经被诟病了很多年。但如果参谋长反问：

今年，中国内地的北京、上海和深圳携手列入《2019全球生活报告：城市指南》中全球房价最高城市TOP 10，深圳一举超过北京成为全球房价第五高的城市。

深圳，即使是在同时上榜的三座房价超高城市中间，也有着极强的特殊性：社会经济的高速发展下，深圳率先遭遇了空间资源紧缺的发展瓶颈。根据深圳市土地利用总体规划，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，截至目前，可用的新增土地已经所剩无几。

一个很简单的逻辑：越是稀缺的资源价格越高，那么全球第五的高房价有下降的可能吗？

参谋长之前看过深圳市委原常委、副市长张思平撰写的《深圳住房制度改革和房价调控》报告，在反思深圳房价为何高企的原因的时候，他认为：由以社会保障为住转为以商品化为主是深圳房价十年来快速增长的根本原因。

也就是说，张思平认为，深圳的保障性住房建少了，这就是为什么房价会居高不下。

果然如此吗？

一、深圳市新规划：未来60%都是保障房

4月29日，深圳市住房和建设局会同深圳市司法局等部门发布了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》等三个政府规章意见的通告。尽管还处于征求意见阶段，但新规一旦落实，对于房地产市场来说，定然会是一剂猛药。

先来看具体规定：

1.新增住房比例：保障性住房占60%

根据上述《意见》，2035年前，深圳市计划新增建设筹集170万套住房。其中，市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。

2.关于100万套保障性住房

《意见》将保障性住房分为公共租赁住房、安居型商品房和人才住房三大类，其中公租房租赁价格约为市场价格的30%，安居房价格约为市场价格的50%，人才房的价格约为市场价格60%。

三种住房的申请权限也各不相同，详见下图：

3.关于保障性住房的租售

无论是安居型商品房还是人才住房，在一定年限内都不得上市流转，超过封闭年限后，则对出售的对象有严格限制。

4.关于产权

保障房的产权一直以来都深受关注，深圳市此次规定，自签订买卖合同之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购住房的完全产权。

梳理完整篇意见稿，不难看出深圳市此次出手调控的手腕之强劲。按照预期，2021年这批计划中的保障性住房将在市场形成有效供给，届时的深圳楼市将会如何？

二、火热的大湾区和深圳的发展困境

昨天，香港刚刚完成一次每平米42万港元的项目交易，再次刷新了该类住宅的最高成交记录。

4月，粤港澳大湾区6城共成交商、住类型用地24宗，成交总价超215亿元，成交面积超102万平方米。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》带火的大湾区一如所有人预期的那样保持着热度，这样的背景之下的深圳，想低调都难。

更何况，深圳还和广州一起，享有“全国最年轻城市”的名号。根据《广东省统计概要》，深圳2018年人口净增49.8万人，为全国第一。在人口流入情况上，深圳已经连续数年稳坐榜首，不但超过北京、上海，也远超杭州、南京、成都等新一线城市。

这些都是深圳这座城市发展的巨大利好，但与此同时，参谋长也想追问：同享大湾区的优越区位，深圳会否成为下一个香港？

深圳和香港面临着几乎同样的困境：香港楼市的明显过热，最重要的原因就是土地供应的不足。对于深圳来说，空间资源紧缺的问题也在日益凸显。

从下图我们可以看出，2018年全年深圳市的供应量都不多，全市存量基本都位于去化警戒线之下。城市库存严重告急，土地资源又严重短缺，深圳土地供应的主要来源是城市更新，但这条救急路径显然是不可持续的。

三、60%的保障性住房，会是深圳的出路吗？

再来重温一下开篇提到过的张思平的观点：构建以保障性为主体的现代住房制度，是降低深圳房价的必由之路。

这个思路其实很常见，香港和新加坡都曾寄希望于用这个手段来抑制房价。而如果深圳此番计划顺利实行，那么加上此前发展阶段的各类保障性住房，届时深圳将拥有超过140万保障性住房，超过香港110万套、新加坡100万套。

但是，这140万套保障性住房是否真的能产生预期的效果，参谋长要画一个巨大的问好。

甚至，结果有可能是和预期截然相反的。

如何理解？

1.保障性住房存在产权上的“硬伤”，虽然解决了居住功能，但保障性住房注定不可能完全代替完全产权房。

2.因为不能完全替代，对商业住宅的需求就不会因为大量保障房的入市而大规模减少。

3.在需求不减的前提下，保障性住房的建设侵占了原本的商业住宅建设用地，导致了商业住宅的供应量进一步减少。

4.反向结局上演：深圳楼市出现“冰火两重天”的格局，保障性住房市场冷冷清清，商业住宅、尤其是豪宅市场一派火热。正如大力建设保障性住房和限竞房的北京。

为什么是豪宅？要知道，深圳拥有着全球排名第八的亿万富翁人数，可以说是富豪聚居。为什么2019年的楼市，最先在市场掀起浪花的就是深圳10万元以上的豪宅？可以说，这是深圳未来楼市的一个预演。

开发商会选择豪宅，来为自己赢取更大的利润空间；投资者会选择豪宅，因为占据了稀缺资源的豪宅，价格是没有上限的。

这样一来，小户型的、面对刚需一族的商业性住宅的建设空间又被进一步挤压。

60%的保障房入市，深圳的房价会降吗？

较为客观的答案是，可以覆盖深圳三分之一的人口的140万套保障性住房，的确能够解决一部分人的住房问题，但这部分人大多为收入较低的社会群体。剩余三分之二中的绝大多数，也就是我们所说的商住房的刚需群体、或是中产阶级群体，则有可能因为这一政策的推行而面临更大的房价压力。

或许也有人会问，60%保障房的“深圳模式”，会不会拓展到全国。参谋长认为不会，深圳有其特殊性，且综合全文观点，参谋长认为大幅提升保障性住房比例并非全面降低房价的良策。

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