01
我们楼市调控政策发展到今天，似乎已经形成一条铁律：
调控一收紧，楼市就死水一潭，立马“死”给你看；调控稍微一放松，房价上涨的苗头就蹿起来，按下葫芦起来瓢……
而这，就是中国楼市的“尴尬和困境之处”。
政策一紧一松间，管理者每一步都要如履薄冰，要在平衡度上拿捏精准，房价既不能再像15、16年那样暴涨，但也绝不能大跌。
毕竟，房价的背后是银行、是地方财政、是与之关联的诸多上下游产业，是上亿人口的就业和饭碗，是社会大局的稳定。融创老板孙宏斌讲，
房价如果大跌30%，你我就不存在了。所以，房价有泡沫但牵一发而动全身，没人敢去捅破，最好的办法就是用时间去消化，让其软着陆。
为此，我们在2016年相继祭出史上最严调控。一线城市不断加码，二三线重启限购。近两年的“住房不炒”精神更是从一而终，击碎不少人调控放松的幻想。
△2018年底全国限购地图，图片引自美联物业
而这种人为的管制，也让市场正常运行机制扭曲失真，绝非长久之计。历史经验也告诉我们，每当经济失守，房地产这个保增长的利器，就要被再次拿出来使用。
而如今调控三年已过，种种迹象表明，我们依旧无法摆脱楼市“紧×年松×年”的魔咒，需要楼市保增长的时刻，今天已经再次到来。
02
暂不谈对当下经济形势的感受（目前经济形势如何，每个人多少都会有自己的体会），先看几个月前公布的GDP数据。
据国家统计局公布的数据，2019年国内前三季度GDP平均增长6.2%，其中一季度增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%。
从数据看，GDP每个季度下滑0.2个百分点，是越来越惨的。而在年初的政府工作报告中，对2019年GDP增长预期目标是6%-6.5%。
所以，6%是个无论如何都要完成的全年增长底线。而要达到这一目标，四季度GDP无论如何都不能再下滑。
也就是从第四季度开始，我们的楼市风向，明显起了变化。
首先是在“因城施策、一城一策”下，各地打着“引进人才”的旗号，大肆为楼市开绿灯。
而且和此前不同的是，对楼市松绑的并非什么恩施、开封之类的三四线小城，而是真正意义上的大城市。
这些大城市都有谁？让我来简单举几个例子：
10月15日，南京六合区对外地人放开购房资格。凡拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。
10月24日，海南省宣布取消本省（除三沙外）落户限制；无学历要求，只要有居住证和社保即可落户，可谓一松到底。而在一年前，海南才刚刚出台最严限购。
11月22日，广州传出对非本市户籍人口购房资格作出微调。非户籍人口买房，由原先在广州连续缴纳5年社保或个税，修改为社保、个税可叠加在一起使用。
11月25日，成都放松调控。天府新区成都直管区“三类人员”购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。而在此之前，天府新区是成都限购最严区之一。
11月29日，广东佛山限购松绑。在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍、个税、社保缴存限制。
此外，主动给楼市“解锁”的还有天津、青岛，以及通过取消豪宅税，来刺激楼市流动性的社会主义先行示范区——深圳。
以上种种举动，若放在年初或一年前，绝对会被视为ZZ不正确和胆大包天。
但如今这些试探性动作，却没有遭到中央制止，结合此前我们楼市的调控放松史，随着年底已到，其中背后的意味值得深思和警惕。
03
如果说，各地每一次政策上的松绑，都为楼市撕开了一道口子，那降息给市场的，则是又一显著信号。
11月20日，新一期LPR公布。5年期以上LPR（普通房贷利率坐标）4.80%，此前为4.85%，比上月下调5个基点，这也是5年期LPR首次出现下调。
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单从下调幅度来看，这次降息对月供金额的影响，几乎可以忽略不计。但一定要学会透过现象看本质，从政策趋势来看，风向意义依旧要远大于下调幅度。
一句话，外有中美MYZ和全球降息潮，内有经济下行，明年LPR还会继续下跌，而信贷的松紧，将对楼市产生重大影响（2015年的楼市暴涨，就源于之前几轮降准降息）。
而从目前形势看，楼市放松显然依旧处在“进行时”，且有愈发宽松之势。
昨天（12月2日），据《深圳特区报》刊发的公告，深汕合作区商品房解冻，再度“一石激起千层浪”。
深汕合作区楼市解冻，归纳起来有4个重点：
1、合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士限购1套；
2、合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购；
3、只限个人购买，相关部门将实施销售价格指导；
4、商品住房和商务公寓限售5年；
作为深圳的一个“新特区”和产业转移的“飞地”，深汕特别合作区位于粤港澳大湾区最东端，下辖鹅埠、小漠、鲘门、赤石四个镇。陆地总面积468.3平方公里，2018年末常住人口7.51万人。
早在新区挂牌之初，为防止炒房客扰乱市场，从2017年5月开始，深汕合作区新房和二手房均不能过户，户籍全部被冻结，农民自建房全面停工……
所有禁令的背后，
目的只有一个:严禁炒房！而如今，这一维持两年的禁令也被打破。对市场和刚需而言，冻结两年的深汕合作区房地产市场，正式启动过渡期商品房销售，最大意义不在于可以去那买屈指可数的两个楼盘（距离深圳那么远，买深汕还不如买有14号线的坪山）。
最大的意义是什么？还是信号！风向转变的信号，年底买房的信号！
放大了说，不管是三四线，还是一二线，如果你有明年买房的计划，目前首付凑足了，房票也有了，就不要等到过完年再买。
对三四线已经有自住房的，还是那句老话，不能去一线买的，就赶紧买到二线省会城市。
一二线房价比三四线高，但泡沫一定比后者小，未来涨幅也要秒杀没有人口、就业支撑的后者。
而这轮楼市调控放松，除了楼市松绑的城市名单还会继续增加，为了保增长，动作可能会“更大、更猛”。
04
具体到深圳，无论是年初粤港澳大湾区出台后的小阳春，还是818社会主义先行示范区，亦或是双十一豪宅税取消，已经让前海、南山、宝中许多片区的二手房价格猛涨一波。
真实的市场具体涨幅多少，诸如大家目前所见，在此不做举例。
新房方面，近期开盘的招商领玺开盘日光；颐湾府开盘去化九成；光明龙光玖龙台二期线上选房，700多套房源秒光；龙岗恒裕珑城开盘当天去化八成，无一不显示出当下新房市场的火爆。
△上周招商领玺开盘日光
但对大多上车刚需而言，南山、前海或宝中单价10W+/平房子，再怎么涨也是与其无缘。所以，这些地方的房价上涨，对其也就无关痛痒。
但如果三四万开头的关外刚需房，价格也出现上涨，所带来的影响却是致命的。
对刚需购房者而言，价格永远是最为敏感的。
每一次片区最低总价、最低单价便宜房源的消失，都在无声的挤压和驱逐着他们去更远的地方。
昨天，有深圳自媒体撰文称，深圳板块轮动已经开启，西部狂欢已经接近尾声，下一个接棒补涨的不是福田、罗湖，而是关外最大的刚需重地——龙岗。
这个预测是否准确，暂且不谈。
但可以100%肯定的是，关外龙岗单价三四万刚需房价格上涨10%，对刚需们的刺激，要远大于深圳湾豪宅价格上涨10%。
我们无法100%准确预测市场，但以往的经验告诉我们，刚需作为楼市的绝对主力军，一旦恐慌起来，觉得自己上不了车时，购买力便会被激发出来。
不借钱的开始借钱，不贷款的开始贷款，不撸卡的开始撸卡。随着购买力进一步的增长，反而会进一步刺激房价上涨。
而这些，则是当下刚需要十二分警惕和注意的。
2015年，算是上一轮深圳楼市的阶段性高位。期间每一年，深圳楼市几乎都有成交变暖的月份，2016年如此，2017年如此，2018年如此，2019年更是热的一塌糊涂。
要知道，复利的力量是惊人的，一年涨个5%—10%没啥感觉，但连续三四个5%—10%的涨幅，就想当的恐怖。按目前深圳平均一套房的总价，这足让刚需好几年白干。
最后，我们常说楼市是个政策市，房价变化的背后，都离不开政策的影子。而现如今政策已经开始出现变化，最终传导到房价的过程或短或慢，但终究只是个时间问题。
而每一次调控的放松，带来的都是房价的一波新的上涨。最后，就用这篇文章的标题作结尾吧，深圳，留给刚需的时间，不多了。
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