买对深圳房，赚钱不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
问题集锦-第3期
【问题1】父母年纪大了，考虑房产过户，选择继承还是赠予更合适呢？
回答：从选择的好坏来看，赠予＞遗嘱继承＞继承。赠予和继承的税费是一样的，3%契税，卖出20%个税（满五唯一免缴）。但是继承如果没有遗嘱，按照自然法定继承分配，会非常复杂，过户需要每个拥有继承份额的人同意，并且满五唯一按照所有份额人计算。即使有遗嘱，原本拥有继承权的亲属也容易闹事，主事的人已死，后辈如果遇到围攻独木难支。再者，如果是自然死亡的继承，其实是非常不划算的。自然死亡基本要到80岁以上年龄，而69岁就已经不能贷款，这说明房产至少有10+年没有贷款，并被冻结金融属性，浪费了现金。父母的房产，在年龄过大之前，赠予给子女，子女继续去贷款，才是合理分配。而赠与本身也是交易行为的一种，会有20%的个税，所以赠予其实也不是最佳选择。我看过最聪明是方式是通过打官司赔偿，大家可以脑补一下这种画面，可行性还不清楚。
【问题2】大学生的房票能够申请房贷吗？大学生票没有共同还款人，直接J流水搞不定吗？
回答：18岁需要增加共同还款人，21岁不用。能不能用J流水也是根据楼盘来看的贷款额度的，一个刚毕业的大学生，能达到每月3万以上的流水谁都不会信，如果刚需盘，月供8k左右JLS就没问题，但是这些都能好解决。
【问题3】每个月固定在ATM上存钱到银行卡，算不算流水。
回答：每个银行不同。首先，你的银行卡要选对，流水要能够隐藏交易对手的；其次，固定的日期转账，金额精确到分；最后，原路退回是不行的，应该是过夜后自己转整数到自己的另外的银行卡，再转出去。 如何养出无法识破的银行流水，社群内部资料都有分享。就不一一赘述了。
【问题4】个人资产负债如何算？比如，月收10000，房贷5000，负债率50%？另首次房抵押贷款好像不能用于购房，如何操作？谢谢！
回答：1.资产负债率分为狭义资产负债率和广义资产负债率。 狭义资产负债率=按揭贷款余额/市值 广义资产负债率=总负债余额/市值 2.同一个人的抵押贷是不能用做首付的，但是你可以用其他人的名义申请抵押，然后取现给你做首付。
【问题5】坐标东莞，松山湖北部的和堂院墅，130平360万值得入吗？目前二套房需要四成首付，觉得高了，我是不是可以全款抵押三成首付好一点，但是利率多一点？还有就是可不可以和买家协商，成交价低一点，私下补差价，这样操作可以吗？
回答：优点 ：低密度小区 （美式风格叠加小别墅）总层数是5层，小区整体环境安静舒适，距离万科生活广场（一个综合超市）600米，松山湖的价格低洼地段；缺点：房子的楼龄有12年了，小区保养的一般般，旁边是一条珠三角环线高速， 东莞可以高评低进，降低首付，按揭利率更低，不建议全款抵押。
【问题6】请问南山的房价什么时候封顶？
回答：房价封顶，这个问题很奇怪。过去一百年，你的工资没有封顶，你也永远不能以去年的价格买到今天的一份煎饼果子。这个时候，如果有个人问：煎饼果子多少钱封顶，物价什么时候封顶？一定是很奇怪的。房价是货币币值的直观表现。
【问题7】 房子已经挂牌出售中，要不要把租客清退，这样是不是看房也方便一些也容易卖出去？如果再花几千块简单凤冰一下，对卖价能起到多大帮助？谢谢！
回答：不是卖价的问题，是卖不卖得掉的问题。有租客，流动性会受到极大影响，特别是碰到不配合的租客。如果一定要反应在价格里，我觉得3-5%甚至更高都不夸张。内装翻新通常也是划算的，用时也不会很长，投入小、至少增加1-2%售价以及提升流动性，是很好的。阶段高点抢时间出售除外。
【问题8】有这么一个普遍现象，有很多人在城里买了房，日常生活也基本在城里，但他们就是不愿意把户口迁到城里来，不是一线城市的话现在落户其实很简单了，问他们为什么如此，故土难舍？不是！以后有拆迁？非也！那为何如此呢？我看网上有专家说以后农村户口会值钱，现在转出去容易，转回来难！也有说我老婆的户口反正已经迁过来了，孩子上学问题解决了，我何必再迁过来。另外我注意到我们村的房屋都开始摸底登记了，说是以后也要办不动产证，看样子似乎是要联网摸底了，不知道对那些村城都有房的人会产生影响不？大表哥如何看待关于农村户口问题和此次乡村房屋登记保证的问题！
回答：有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。十八线没意义，一线强二线近郊农村宅基地有意思，攥紧了。但大部分人就是留个念想。
【问题9】我的情况是，手上没余额，东莞省外2套，首套己属楼{价值也就40万），二套正常月供1年，现在想在东莞买套总价250W左右，怎么操作最好，不介意二手房源，谢谢。也考虑过出售首套房。
回答：1.东莞的房子首套需要卖掉，才能操作第二套；
2.由于东莞第二套限售2年，目前还不能卖。首套卖掉后，现金40在手，买一套250总价的，有一套房贷款未结清，首付最低4成，也就是100万首付
3.目前没有余额在手，欠缺的子弹较多，不建议再买。二套满2年后再考虑置换掉。
【问题10】您好，我的房产配置比较混乱，麻烦大表哥帮我看下能否优化，非常感谢！
1.在西乡城市峰尚自住一套三房，是2016年首付五成购买的。还欠银行200万左右。2.东莞有社区商铺一个，不欠款价值120万。3.东莞万达有两个公寓价值150万。欠款20万左右。4.龙华龙光久钻有一个公寓350万。欠款150万左右。5.沙井有一个统建楼140平三房260万左右。不欠款。目前自己开公司，手上可用现金500万以内。请教您如何资金合理配置？想再入手一套房，虽然只有一套商品住房，但名额只能七成，烦请给予建议。谢谢。
回答：1.目前总欠款490，房子空有量没有质，公寓、商铺、小产权这些都是投资属性非常差的房产类型。对你来说，有融资金融属性的房产，只有西乡的城市峰尚。
2.资产优化建议：
a.西乡碧海片区的城市峰尚继续保留，今年西部的这波红利正好被你吃到了，未来的大铲湾和腾讯Buff，还会有上行利好空间加持。
b.东莞的商铺，如果返租回报在8%以上的，可以保留"现金奶牛"，没有就出掉。
c.东莞的公寓建议能出就出掉，二三线城市的公寓只能买全市地标级的，其它的几乎都是九死一生，因为这些城市可用住宅多，第二购买力低下。
d.龙光久钻算得上深圳北片区品质高的公寓，目前尚不算在高位，可保留持有。
e.沙井的统建楼，属于大红本小产权房，正常情况下是不能交易。只能私下转让，没有融资属性，资金利用率很低。不建议留
3.你只用了一个住宅名额，正常未结清是7成。但是可以通过垫资全款购买后抵押的方式7改3，做成三成首付，扩大可选标的空间
4.如果上面建议的公寓或者商铺出掉后，加上目前的现金，将房产向住宅类优化和简化，留一部分做企业运营，可选择1200左右的投资标的，比如西部的蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海，南山后海，科技南，华侨城、香蜜湖这些地段
以上收录每日一部分提问内容，供大家置业、投资做参考。更多咨询，请关注“深房大表哥”微信公众号进行提问或学习，其中精品房产投资内容推荐：
《如何挖掘低于市场20%的笋盘》
《低利息抵押贷全流程操作手册》
《如何养出银行无法识破的流水》
《破限购全套代持手册(附模板)》
《房子裂变的具体操作方法》
《教你如何一步步从小白变成房产投资大神》
《如何火眼金晴发现合同中猫腻》
《信用卡空当接龙年赚100万》
《如何对敲把钱套出来》
《深圳关内低首付购房的秘密》
《干货！如何花5万装出30万的效果》
《投资学区房的几大误区》
《接力贷使用全流程指南》
《教你怎么不用工资来供楼的方法及要点》
《合伙买房操作手册+完美规避风险》
《为什么90后买房越来越容易实现》
《什么样的房子增值潜力最大》
《如何完美操作法拍房全流程》
深房大表哥帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等全程指导和专业意见，私人订制最适合的一站式购房及投资方案，如下：
一、解读深圳投资环境
- 一对一深入讲解深圳房地产现状、未来规划、购房偏好及投资环境，帮助购房者快速建立市场认知。
二、购房资格&贷款方案设计
- 根据家庭及个人情况，确定获取购房资格成本最低的方式；
- 针对购房人的资质情况，设计最大化贷款的方案，最大化投资杠杆；
三、资产配置&找准目标板块
- 根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；
- 针对购房偏好及投资倾向，推荐适合的板块，并对板块情况做深入讲解；基本锁定目标范围；
四、品质小区&房源定向推荐
- 确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；
- 针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；
五、协助谈判、砍价、签约
- 确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；
- 进入谈判环境，协助客户进行砍价及相关条款的确认，帮助客户争取有利条件，并促成合同签署；
六、代理完成交易全流程
- 协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程，确保流程安全顺畅，规避潜在风险；
七、后期融资贷款
- 交易完成后，协助进行后期融资，如：大额信用卡、低息信用贷、抵押贷款（需另行收费）等
愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。
閱讀更多 深房大表哥 的文章
