阅读目录：

第一部分，项目动态

l 西湖龙首组团：环湖景观绿化带开工

l 古城组团：蓝城艮岳项目对业内开展初步市调

l 汴西湖组团：星联芒果5.44亿摘地约101亩，均价538万/亩

l 中意湖组团：某央企品牌项目拟推出单栋毛坯楼，拟定价约7200元左右

l 运粮湖组团：恒大结束七五折，七八折入市销售

l 高铁站组团：未来时代安泰嘉园和晖达紫誉府相继传出入市消息

l 西湖上游（龙首）组团：涧溪美景入市在即

l 金耀路三大街组团：中南林樾以价换量，中南樾府售楼部合并

l 复兴大道组团：某TOP3房企对外宣传，XXX的房子，没有你想象的那么贵

l 除此之外，开封东区和南区暂无楼盘动态，禹王台区推出旧改小区名单

第二部分，市场预测

l 市场首个高峰期将会从4月开始

l 政策层面大基调上不会变（至少目前来看）

l 销售模式方面将更加灵活

第一部分

（1）

西湖龙首组团

环湖景观绿化带开工

研究开封新区的变化，有一个风向标是看新建投去哪里。

新建投

成立于2009年，是开封市发展投资有限公司和开封经济技术开发(集团)公司共同出资设立的国有投融资平台企业，主要承担示范区基础设施建设重任。

从19年11月，西湖龙首景观工程被频频提及。首先，市级主要领导调研。其次，新区主要领导调研。再次，西湖龙首景观带项目备案，实施方为新建投。最后，开工。

西湖龙首的景观提升无疑是汴西湖区域的一剂强心针，也是汴西湖最高端住区向北龙湖看齐的开始。而在这个区域，真正意义上的高端项目也仅仅有绿城桃李春风、海马公馆。

绿城桃李春风是区域内的核心项目，占地960亩，且全部处于西湖龙首片区。同时在产品规划层面上，以洋房、合院、小镇中心等为主，没有高层产品。

*西湖龙首环湖路航拍图

（2）

古城组团

蓝城艮岳项目对业内开展初步市调

项目主要涵盖古城1#地块，四至范围大概为：体育场东路，铁塔西街，解放路，龙亭北路围合区域。项目首期开发体育场东路东侧地块和龙亭北路北侧地块，产品包含商业合院、商业街、办公楼、70年住宅产权叠墅等。

项目开发商为开封文投景龙置业有限公司，股东包含开封文投、河南蓝城投资和信达投资。其中，信达投资背后是中国信达资产管理股份有限公司

。其中，河南蓝城投资背后包含宋卫平总的蓝城房产建设管理集团有限公司和翁建江总的郑州蓝城企业管理咨询有限公司。

项目基础信息为：

蓝城一号院一期：由4个仿古建筑组团组成，平均4层，主要建设住宅及配套商业；

蓝城一号院二期：由15个仿古建筑组团组成，平均3层，主要建设文化旅游、景观建筑及配套商业。

具体来说，这个项目入市后，对开封房地产市场有哪些影响？

其一，它将打破开封现有房价价格体系。

从前期项目价格上来说，洋房总价控制在200万以内，别墅总价控制在400万以内是相对容易去化的。就别墅产品而言，总价500-1000万的去化量是很不乐观的。

举个例子来说，西湖边上的浅水湾（商业性质），项目总占地面积约55亩，建筑面积5.3万平方米，容积率0.79，绿化率26%，共建有50栋别墅，其中沿湖部分为25栋独栋别墅，其他为116套联排别墅。

项目的景观优势不必多说，产品面积则是：140平米-180平米的4联和6联，220平米-530平米的独栋，体现在赠送面积层面包含：地面庭院、下沉庭院、储藏室及车库赠送，联排赠送144-401㎡、独栋赠送281-984㎡。

从部分已售房源的销售备案价来看，为24421.18元/㎡~48051.90元/㎡。

对于蓝城项目而言，项目具备顶级豪宅的基因，但古城核心区能支撑起多高的房价是个问题。

对于购房者及市场来说，假设蓝城的单价突破3.5万元/㎡，那么对开封整个高端产品市场来说，都是提振作用。尤其是对于绿城桃李春风二期合院来说。

其二、项目开发周期和项目地块内的拆建范围是项目的X因素。

项目能否卖上价钱，取决于对古城1#地块范围内改造的决心有多大。

从目前来看，里城大院的拆迁计划是暂缓推进。但从项目的整个开发周期来看，里城大院是必不可少的一环。除此之外，如河大附中，区政府等不可拆迁地块将会保留。开封市传染病医院迁建项目将落地陇海七路南侧，九大街西侧。

*艮岳地块大致范围图

（3）

汴西湖组团

星联芒果5.44亿摘地约101亩，均价538万/亩

在地块出让之前，汴西湖龙腹龙首区域的新增供应量已然达到109万㎡，主要包含：海马公馆二期约10万㎡，奥园约19万㎡，晖达约34万㎡，西湖华府14万㎡，星联24万㎡，郑开橄榄城5期B区4万㎡，锦誉学府3.5万㎡。

此次地块出让后，主要影响星联芒果自身和海马公馆、晖达紫誉府、涧溪美景。具体来说：

其一，星联芒果一年之内累计在开封市场投入11.44亿土地购置款，分别取得润城A2地块（约120亩）和此次土拍的101亩地块。截止到目前，星联芒果的营销也更多的是去化润城A1地块内的别墅、洋房和前期的车位产品，对于现金流帮助有限，这也就决定了在2020年，星联芒果不得不在开封市场采取高强度的销售。

其二，1.6的容积率决定了星联芒果地块内势必会包含洋房产品。从市场来看，海马二期在2019年主要销售的是高层产品，洋房并未对外推售。在2020年，我们对开封洋房市场做简单的梳理，相关数据为：

预计价格体系在8500-11000元/㎡的洋房产品供应量在1600套左右，价格体系高出11000元/㎡的供应量在1200套，而开封市场整体洋房（价格体系在8500-14000元）的月均去化率约为85套，也就是说现有库存（含入市的新项目），够开封市场去化2.7年。

*汴西湖区域航拍图

（4）

中意湖组团

某央企品牌项目推出单栋毛坯楼

拟定价约7200-7500元/㎡左右

现阶段，中意湖项目的销售压力较大。

考虑到项目地块多为100亩左右（且无后续储备项目），这也就决定了开发商不可能也不会在开封打持久战。尤其是在2020年，市场热度将毫无疑问的向汴西湖区域倾斜，多个新项目将在购房者看房路上形成天然的屏障。

如：第一道门槛是7500-8300元/㎡的瞰湖高层产品，第二道门槛是三大街6800元/㎡的促销价，第三道门槛是运粮湖5700元/㎡起的价格冲击。除此之外，市场上还包含三大街（含）以东区域8800-10500元/㎡的多层洋房产品冲击。不过，好在，中意湖组团2020年的供应量基本上无新增。

具体到精装改毛坯对项目和购房者有哪些影响？

其一，精装修的售价和毛坯的售价差，会让前期购房客户判断装修品质是否达到预期。

比如说，前期精装售价8800-9200元/㎡，现在毛坯拟售价7200-7500元/㎡，那么这中间的约1600元/㎡的价格差，在购房者心中基本上就是精装标准。

其二，取决于推出毛坯楼，能否实现增量。如能增量，毛坯楼或将陆续供应。从这一点上来讲，对于盘活项目销售和实现项目如期交付是利大于弊。

从目前来看，前期已购业主抗性比较大。该政策能否最终对外实施，还不明确。

*中意湖区域航拍图

（5）

运粮湖组团

恒大结束七五折，七八折入市销售

运粮河区域从不缺少争议。看好的理由有很多，看衰的理由也不少。

看好的原因是：自贸区+恒大文旅城+未来地铁的可能性+郑汴轻轨等；

看衰的理由是：规划落地时间较长，开封总体人口有限，在投资客减少的时候，本地自住客群对于区域抗性严重。

除此之外，需要强调的是：恒大降价，并不意味着开封房地产市场真的不行了。总体上来说，恒大拿地早，且价格便宜，有足够的利润支撑其在市场下行的时候采取价格战。

进一步阐述可以买的理由是：

房价上涨的本质是房子周边的配套设施不断增加。汴西湖是开封新区的一张名片，而运粮湖则是开封新区中的新区。对于本地人来说，对于居住的配套要求极高。对于外地人来说，哪里便宜加上哪里规划的好，就值得买。

开封新区，不断涌入的外地人，支撑了区域配套的建设。在配套逐步完善以后，本地人开始逐步接受这些区域。于是，前期投资客开始出手，而接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。

也就是说，相比于前期10500元/㎡的精装房源，目前七八折售价后，精装房价约为7500元/㎡，毛坯售价为6800元/㎡左右，和2019年下半年的销售价格体系相差并不大。

进一步阐述不可购买的理由：

别忽悠我买运粮湖组团，是一种观点。

尽管城市的整体方向是向西的，我们也可以看到城市所有的招商政策都是以自贸区运粮湖组团为第一优先级，但同时不可否认的是，汴西湖-中意湖-高铁站三大购房组团也在呈现融合之势。

所以综合两种观点来看，这个区域能否购买的关键点或在于：

其一，房价有多低，是否还会降？

其二，郑汴融城的最后一步，能否顺利实现？

*运粮湖区域航拍图

（6）

高铁站组团

未来时代安泰嘉园和晖达紫誉府相继传出入市消息

今年高铁站组团，新盘供应量数据相当之大。具体为：

未来时代安泰嘉园新增27万㎡，新建投朗诗项目（汴京熙华府）新增22万㎡，晖达高铁站项目紫誉府新增15万㎡，三大新项目累计新增量达到64万㎡。

除此之外，永威梅隆郡后续地块永威梅隆樾项目亦进入筹备期。作为2020年河南省重点项目-开封建业总部港及配套项目何时启动，也会影响高铁站组团的走势。目前，

新建投朗诗合作的汴京熙华府已经开始规划报建和施工图设计，项目容积率2.2，高低配。

今年高铁站的最大看点为价格。即：晖达紫誉府的销售价达到多少？在晖达入市之后，区域内项目的高层产品如何定价？

关于晖达紫誉府的定价，可参考晖达中南的林樾项目，晖达在2.8容积率地块内的高低配洋房产品售价为9000元/㎡，在高铁站2.27-2.29容积率纯多层上预计可以加到1500元左右，但如果采取非常规销售模式，则价格势必会下调。

*运粮湖区域航拍图

（7）

西湖上游（龙首）组团

涧溪美景入市在即

涧溪美景的优势可以粗略的概括为两点：其一是涧水河，其二是住宅组团为纯粹的多层产品。今年，将会激活开封市场上积攒已久的洋房购买力。开封市场上在售的洋房项目将包含以下几个类型：

从准现房到现房：绿城桃李春风（一期）、东润银基望京，康桥九溪郡（一期）；

期房（新入市的项目）：绿城桃李春风（二期）、海马公馆（二期），涧溪美景，晖达六期紫誉府，华盟天河湾（五期）；

期房在售项目：保利城，郑开橄榄城6期，北大紫境府，融创宸院；

现房在售项目：西湖印象，龙城锦绣花园。

在这一年，开封的洋房市场将会存在两个层面的变化。具体为：

其一、品质洋房首经考验。随着绿城，望京，康桥相继交付，交房之后的口碑如何拭目以待。

其二、平价洋房首次回归。在此之前，市场上的低价洋房多半出现在运粮河区域，而在2020年，市场上的平价洋房将会全面收缩，陆续回到高铁站和西湖上游区域。

*涧溪美景地块图

（8）

金耀路三大街组团

中南林樾以价换量，中南樾府售楼部合并

中南双子星，让中南最困扰的是樾府始终打不开销售局面。

相比起林樾的销售速度，樾府可以说慢到家了。我们不妨从以下几个层面进行简要分析：

其一，樾府的洋房产品开局失败，导致后续高层产品定价价格差拉不开。

其二，金明大道和集英街是在2017-2019年属于“过气”的购房组团，区域内项目少且地块小，项目产品开发局限性大，加之中南地块不方正。

其三，樾府的工程进度或是制约项目销售的最大因素。

此次，两个项目售楼部合并后，将更有利于客户对中南品牌的了解，从而促进樾府项目的销售。至少，从客户到访量上来说，林樾属于西区项目较多的。

回到中南林樾的价格，大概分为两个部分：

其一，大户型+楼层相对较差的临东京大道的房源，售价6500-6800元/㎡；

其二，新加推的5#楼，售价在7100-7500元/㎡，户型大的相对便宜，户型小的相对贵。

*三大街区域航拍图

（9）

复兴大道组团

某TOP3房企对外宣传广告

XXX的房子，没有你想象的那么贵

复兴大道是刚需集中的区域，且这部分刚需的来源是：对西区三大街以西的地段觉得偏，精装房价觉得贵等。这种下意识的认知，决定了对于复兴大道组团来说，在房价下行的时候，只有比西区更低，才有可能卖的更快。且，需要低首付门槛配合。

影响复兴大道今年的三个重点配套卖点是：其一、两校一园；其二，黄河大街；其三，西湖龙首景观绿化带修建。除此之外，还包含开封市金明大道北延道路综合提升工程和连霍高速开柳路下站口两个大工程，具体来说：

其一，金明大道北延道路综合提升工程，项目南起稻三路，北至现状黄河大堤，项目建设总长约3.4公里。建设内容包括：道路工程、排水工程、绿化工程、照明工程、交通工程、电力排管工程及其他附属设施等。

其二，连霍高速开柳路下站口，目前的进度是完成征地拆迁，正在实施路基工程，桥梁工程。正在协调的事项是：项目跨越连霍高速施工，需有关部门的施工手续。

（10）

禹王台旧改小区名单

（或）包含17个小区，105栋楼，3910户，总建筑面积约27.18万平方米，分别是天马小区、药厂禹南东街生活中区、食品公司家属院、银行家属院、金田小区、潮州城小区、党校家属院、西后街A区、西后街B区、公路局家属院、黄河机床厂家属院、粮食局家属院、一建公司家属院、演武厅北街10号楼、烟厂家属院、搪瓷厂家属院、汽修厂家属院的改造。

根据《开封市城镇老旧小区改造工作实施方案》，在2020年要完成117个老旧小区的改造，涉及楼栋数1070个、住户35355户。概括起来的话，主要进行基础性改造，如道路、绿化、供排水、供暖、照明、外墙粉刷。

也就是说，旧改对于开封新区楼市的影响基本可以概括为：老旧小区的改造质量和新区生活配套的落成速度。具体影响则包含两个可能：

其一，对于改造后的老旧小区呈满意状态，会继续选择居住在已有需求，对于在新区投资买房或者改善居住，会进一步持币观望。

其二，对于改造后的老旧小区不满意，但通过改造后，实现了老旧小区的价值提升，加速了二手房交易的速度。

除此之外，老旧小区的改造能否有实质性的突破，并不取决于基础设施的改造，而是更具技术层面的改造，简单的举例来说，仅就电梯而言，政府层面能给到的支持是出台相关政策，而就加装电梯还需要通过居民自建或者电梯企业市场化投资。比如：很多老小区，缺乏物业管理。在实施改造以后，如果没有长效管理和运营机制，改造后的效果亦难以保持。

第二部分市场预测

（1）

市场首个高峰期将会从4月开始

我们先看过去几年的基本数据：

2016年，销售350.25万㎡，销售金额169.51亿；

2017年，销售394.68万㎡，销售金额206.35亿；

2018年，销售258.5万㎡，销售金额191.17亿；

2019年，销售265.2万㎡，销售金额206亿。

目前，疫情将毫无疑问的会直接影响第一季度，也就是说从理论数据层面上将会影响30-66万㎡的销售量。

（2）

政策层面大基调上不会变（至少目前来看

房住不炒还是中心思想。在中心思想不变的前提下，开封市对于房地产的政策不会明显放松。尤其是在2019年“一日游”政策引发全国舆论注意的情况下。