01
我們樓市調控政策發展到今天，似乎已經形成一條鐵律：
調控一收緊，樓市就死水一潭，立馬“死”給你看；調控稍微一放鬆，房價上漲的苗頭就躥起來，按下葫蘆起來瓢……
而這，就是中國樓市的“尷尬和困境之處”。
政策一緊一鬆間，管理者每一步都要如履薄冰，要在平衡度上拿捏精準，房價既不能再像15、16年那樣暴漲，但也絕不能大跌。
畢竟，房價的背後是銀行、是地方財政、是與之關聯的諸多上下游產業，是上億人口的就業和飯碗，是社會大局的穩定。融創老闆孫宏斌講，
房價如果大跌30%，你我就不存在了。所以，房價有泡沫但牽一髮而動全身，沒人敢去捅破，最好的辦法就是用時間去消化，讓其軟著陸。
為此，我們在2016年相繼祭出史上最嚴調控。一線城市不斷加碼，二三線重啟限購。近兩年的“住房不炒”精神更是從一而終，擊碎不少人調控放鬆的幻想。
△2018年底全國限購地圖，圖片引自美聯物業
而這種人為的管制，也讓市場正常運行機制扭曲失真，絕非長久之計。歷史經驗也告訴我們，每當經濟失守，房地產這個保增長的利器，就要被再次拿出來使用。
而如今調控三年已過，種種跡象表明，我們依舊無法擺脫樓市“緊×年松×年”的魔咒，需要樓市保增長的時刻，今天已經再次到來。
02
暫不談對當下經濟形勢的感受（目前經濟形勢如何，每個人多少都會有自己的體會），先看幾個月前公佈的GDP數據。
據國家統計局公佈的數據，2019年國內前三季度GDP平均增長6.2%，其中一季度增長6.4%，二季度增長6.2%，三季度增長6.0%。
從數據看，GDP每個季度下滑0.2個百分點，是越來越慘的。而在年初的政府工作報告中，對2019年GDP增長預期目標是6%-6.5%。
所以，6%是個無論如何都要完成的全年增長底線。而要達到這一目標，四季度GDP無論如何都不能再下滑。
也就是從第四季度開始，我們的樓市風向，明顯起了變化。
首先是在“因城施策、一城一策”下，各地打著“引進人才”的旗號，大肆為樓市開綠燈。
而且和此前不同的是，對樓市鬆綁的並非什麼恩施、開封之類的三四線小城，而是真正意義上的大城市。
這些大城市都有誰？讓我來簡單舉幾個例子：
10月15日，南京六合區對外地人放開購房資格。凡擁有大專以上學歷，提供南京市居住證和學歷證明，即可在六合區開具購房證明併購房，不需要工作證明。
10月24日，海南省宣佈取消本省（除三沙外）落戶限制；無學歷要求，只要有居住證和社保即可落戶，可謂一鬆到底。而在一年前，海南才剛剛出臺最嚴限購。
11月22日，廣州傳出對非本市戶籍人口購房資格作出微調。非戶籍人口買房，由原先在廣州連續繳納5年社保或個稅，修改為社保、個稅可疊加在一起使用。
11月25日，成都放鬆調控。天府新區成都直管區“三類人員”購買直管區範圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。而在此之前，天府新區是成都限購最嚴區之一。
11月29日，廣東佛山限購鬆綁。在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制。
此外，主動給樓市“解鎖”的還有天津、青島，以及通過取消豪宅稅，來刺激樓市流動性的社會主義先行示範區——深圳。
以上種種舉動，若放在年初或一年前，絕對會被視為ZZ不正確和膽大包天。
但如今這些試探性動作，卻沒有遭到中央制止，結合此前我們樓市的調控放鬆史，隨著年底已到，其中背後的意味值得深思和警惕。
03
如果說，各地每一次政策上的鬆綁，都為樓市撕開了一道口子，那降息給市場的，則是又一顯著信號。
11月20日，新一期LPR公佈。5年期以上LPR（普通房貸利率座標）4.80%，此前為4.85%，比上月下調5個基點，這也是5年期LPR首次出現下調。
相關文章回顧《今天，央行再次變相降息！樓市拐點將至？》
單從下調幅度來看，這次降息對月供金額的影響，幾乎可以忽略不計。但一定要學會透過現象看本質，從政策趨勢來看，風向意義依舊要遠大於下調幅度。
一句話，外有中美MYZ和全球降息潮，內有經濟下行，明年LPR還會繼續下跌，而信貸的鬆緊，將對樓市產生重大影響（2015年的樓市暴漲，就源於之前幾輪降準降息）。
而從目前形勢看，樓市放鬆顯然依舊處在“進行時”，且有愈發寬鬆之勢。
昨天（12月2日），據《深圳特區報》刊發的公告，深汕合作區商品房解凍，再度“一石激起千層浪”。
深汕合作區樓市解凍，歸納起來有4個重點：
1、合作區內家庭限購2套（包含商務公寓），成年單身人士限購1套；
2、合作區購買商品房套數不計入深圳其他區限購；
3、只限個人購買，相關部門將實施銷售價格指導；
4、商品住房和商務公寓限售5年；
作為深圳的一個“新特區”和產業轉移的“飛地”，深汕特別合作區位於粵港澳大灣區最東端，下轄鵝埠、小漠、鮜門、赤石四個鎮。陸地總面積468.3平方公里，2018年末常住人口7.51萬人。
早在新區掛牌之初，為防止炒房客擾亂市場，從2017年5月開始，深汕合作區新房和二手房均不能過戶，戶籍全部被凍結，農民自建房全面停工……
所有禁令的背後，
目的只有一個:嚴禁炒房！而如今，這一維持兩年的禁令也被打破。對市場和剛需而言，凍結兩年的深汕合作區房地產市場，正式啟動過渡期商品房銷售，最大意義不在於可以去那買屈指可數的兩個樓盤（距離深圳那麼遠，買深汕還不如買有14號線的坪山）。
最大的意義是什麼？還是信號！風向轉變的信號，年底買房的信號！
放大了說，不管是三四線，還是一二線，如果你有明年買房的計劃，目前首付湊足了，房票也有了，就不要等到過完年再買。
對三四線已經有自住房的，還是那句老話，不能去一線買的，就趕緊買到二線省會城市。
一二線房價比三四線高，但泡沫一定比後者小，未來漲幅也要秒殺沒有人口、就業支撐的後者。
而這輪樓市調控放鬆，除了樓市鬆綁的城市名單還會繼續增加，為了保增長，動作可能會“更大、更猛”。
04
具體到深圳，無論是年初粵港澳大灣區出臺後的小陽春，還是818社會主義先行示範區，亦或是雙十一豪宅稅取消，已經讓前海、南山、寶中許多片區的二手房價格猛漲一波。
真實的市場具體漲幅多少，諸如大家目前所見，在此不做舉例。
新房方面，近期開盤的招商領璽開盤日光；頤灣府開盤去化九成；光明龍光玖龍臺二期線上選房，700多套房源秒光；龍崗恆裕瓏城開盤當天去化八成，無一不顯示出當下新房市場的火爆。
△上週招商領璽開盤日光
但對大多上車剛需而言，南山、前海或寶中單價10W+/平房子，再怎麼漲也是與其無緣。所以，這些地方的房價上漲，對其也就無關痛癢。
但如果三四萬開頭的關外剛需房，價格也出現上漲，所帶來的影響卻是致命的。
對剛需購房者而言，價格永遠是最為敏感的。
每一次片區最低總價、最低單價便宜房源的消失，都在無聲的擠壓和驅逐著他們去更遠的地方。
昨天，有深圳自媒體撰文稱，深圳板塊輪動已經開啟，西部狂歡已經接近尾聲，下一個接棒補漲的不是福田、羅湖，而是關外最大的剛需重地——龍崗。
這個預測是否準確，暫且不談。
但可以100%肯定的是，關外龍崗單價三四萬剛需房價格上漲10%，對剛需們的刺激，要遠大於深圳灣豪宅價格上漲10%。
我們無法100%準確預測市場，但以往的經驗告訴我們，剛需作為樓市的絕對主力軍，一旦恐慌起來，覺得自己上不了車時，購買力便會被激發出來。
不借錢的開始借錢，不貸款的開始貸款，不擼卡的開始擼卡。隨著購買力進一步的增長，反而會進一步刺激房價上漲。
而這些，則是當下剛需要十二分警惕和注意的。
2015年，算是上一輪深圳樓市的階段性高位。期間每一年，深圳樓市幾乎都有成交變暖的月份，2016年如此，2017年如此，2018年如此，2019年更是熱的一塌糊塗。
要知道，複利的力量是驚人的，一年漲個5%—10%沒啥感覺，但連續三四個5%—10%的漲幅，就想當的恐怖。按目前深圳平均一套房的總價，這足讓剛需好幾年白乾。
最後，我們常說樓市是個政策市，房價變化的背後，都離不開政策的影子。而現如今政策已經開始出現變化，最終傳導到房價的過程或短或慢，但終究只是個時間問題。
而每一次調控的放鬆，帶來的都是房價的一波新的上漲。最後，就用這篇文章的標題作結尾吧，深圳，留給剛需的時間，不多了。
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