開封房地產市場動態分析（2020.03.01-03.8）
閱讀目錄：
第一部分，項目動態
l 西湖龍首組團：環湖景觀綠化帶開工
l 古城組團：藍城艮嶽項目對業內開展初步市調
l 汴西湖組團：星聯芒果5.44億摘地約101畝，均價538萬/畝
l 中意湖組團：某央企品牌項目擬推出單棟毛坯樓，擬定價約7200元左右
l 運糧湖組團：恆大結束七五折，七八折入市銷售
l 高鐵站組團：未來時代安泰嘉園和暉達紫譽府相繼傳出入市消息
l 西湖上游（龍首）組團：澗溪美景入市在即
l 金耀路三大街組團：中南林樾以價換量，中南樾府售樓部合併
l 復興大道組團：某TOP3房企對外宣傳，XXX的房子，沒有你想象的那麼貴
l 除此之外，開封東區和南區暫無樓盤動態，禹王臺區推出舊改小區名單
第二部分，市場預測
l 市場首個高峰期將會從4月開始
l 政策層面大基調上不會變（至少目前來看）
l 銷售模式方面將更加靈活
第一部分
（1）
西湖龍首組團
環湖景觀綠化帶開工
研究開封新區的變化，有一個風向標是看新建投去哪裡。
新建投 成立於2009年，是開封市發展投資有限公司和開封經濟技術開發(集團)公司共同出資設立的國有投融資平臺企業，主要承擔示範區基礎設施建設重任。
從19年11月，西湖龍首景觀工程被頻頻提及。首先，市級主要領導調研。其次，新區主要領導調研。再次，西湖龍首景觀帶項目備案，實施方為新建投。最後，開工。
西湖龍首的景觀提升無疑是汴西湖區域的一劑強心針，也是汴西湖最高端住區向北龍湖看齊的開始。而在這個區域，真正意義上的高端項目也僅僅有綠城桃李春風、海馬公館。
綠城桃李春風是區域內的核心項目，佔地960畝，且全部處於西湖龍首片區。同時在產品規劃層面上，以洋房、合院、小鎮中心等為主，沒有高層產品。
*西湖龍首環湖路航拍圖
（2）
古城組團
藍城艮嶽項目對業內開展初步市調
項目主要涵蓋古城1#地塊，四至範圍大概為：體育場東路，鐵塔西街，解放路，龍亭北路圍合區域。項目首期開發體育場東路東側地塊和龍亭北路北側地塊，產品包含商業合院、商業街、辦公樓、70年住宅產權疊墅等。
項目開發商為開封文投景龍置業有限公司，股東包含開封文投、河南藍城投資和信達投資。其中，信達投資背後是中國信達資產管理股份有限公司 。其中，河南藍城投資背後包含宋衛平總的藍城房產建設管理集團有限公司和翁建江總的鄭州藍城企業管理諮詢有限公司。
項目基礎信息為：
藍城一號院一期：由4個仿古建築組團組成，平均4層，主要建設住宅及配套商業；
藍城一號院二期：由15個仿古建築組團組成，平均3層，主要建設文化旅遊、景觀建築及配套商業。
具體來說，這個項目入市後，對開封房地產市場有哪些影響？
其一，它將打破開封現有房價價格體系。
從前期項目價格上來說，洋房總價控制在200萬以內，別墅總價控制在400萬以內是相對容易去化的。就別墅產品而言，總價500-1000萬的去化量是很不樂觀的。
舉個例子來說，西湖邊上的淺水灣（商業性質），項目總佔地面積約55畝，建築面積5.3萬平方米，容積率0.79，綠化率26%，共建有50棟別墅，其中沿湖部分為25棟獨棟別墅，其他為116套聯排別墅。
項目的景觀優勢不必多說，產品面積則是：140平米-180平米的4聯和6聯，220平米-530平米的獨棟，體現在贈送面積層面包含：地面庭院、下沉庭院、儲藏室及車庫贈送，聯排贈送144-401㎡、獨棟贈送281-984㎡。
從部分已售房源的銷售備案價來看，為24421.18元/㎡~48051.90元/㎡。
對於藍城項目而言，項目具備頂級豪宅的基因，但古城核心區能支撐起多高的房價是個問題。
對於購房者及市場來說，假設藍城的單價突破3.5萬元/㎡，那麼對開封整個高端產品市場來說，都是提振作用。尤其是對於綠城桃李春風二期合院來說。
其二、項目開發週期和項目地塊內的拆建範圍是項目的X因素。
項目能否賣上價錢，取決於對古城1#地塊範圍內改造的決心有多大。
從目前來看，裡城大院的拆遷計劃是暫緩推進。但從項目的整個開發週期來看，裡城大院是必不可少的一環。除此之外，如河大附中，區政府等不可拆遷地塊將會保留。開封市傳染病醫院遷建項目將落地隴海七路南側，九大街西側。
*艮嶽地塊大致範圍圖
（3）
汴西湖組團
星聯芒果5.44億摘地約101畝，均價538萬/畝
在地塊出讓之前，汴西湖龍腹龍首區域的新增供應量已然達到109萬㎡，主要包含：海馬公館二期約10萬㎡，奧園約19萬㎡，暉達約34萬㎡，西湖華府14萬㎡，星聯24萬㎡，鄭開橄欖城5期B區4萬㎡，錦譽學府3.5萬㎡。
此次地塊出讓後，主要影響星聯芒果自身和海馬公館、暉達紫譽府、澗溪美景。具體來說：
其一，星聯芒果一年之內累計在開封市場投入11.44億土地購置款，分別取得潤城A2地塊（約120畝）和此次土拍的101畝地塊。截止到目前，星聯芒果的營銷也更多的是去化潤城A1地塊內的別墅、洋房和前期的車位產品，對於現金流幫助有限，這也就決定了在2020年，星聯芒果不得不在開封市場採取高強度的銷售。
其二，1.6的容積率決定了星聯芒果地塊內勢必會包含洋房產品。從市場來看，海馬二期在2019年主要銷售的是高層產品，洋房並未對外推售。在2020年，我們對開封洋房市場做簡單的梳理，相關數據為：
預計價格體系在8500-11000元/㎡的洋房產品供應量在1600套左右，價格體系高出11000元/㎡的供應量在1200套，而開封市場整體洋房（價格體系在8500-14000元）的月均去化率約為85套，也就是說現有庫存（含入市的新項目），夠開封市場去化2.7年。
*汴西湖區域航拍圖
（4）
中意湖組團
某央企品牌項目推出單棟毛坯樓
擬定價約7200-7500元/㎡左右
現階段，中意湖項目的銷售壓力較大。
考慮到項目地塊多為100畝左右（且無後續儲備項目），這也就決定了開發商不可能也不會在開封打持久戰。尤其是在2020年，市場熱度將毫無疑問的向汴西湖區域傾斜，多個新項目將在購房者看房路上形成天然的屏障。
如：第一道門檻是7500-8300元/㎡的瞰湖高層產品，第二道門檻是三大街6800元/㎡的促銷價，第三道門檻是運糧湖5700元/㎡起的價格衝擊。除此之外，市場上還包含三大街（含）以東區域8800-10500元/㎡的多層洋房產品衝擊。不過，好在，中意湖組團2020年的供應量基本上無新增。
具體到精裝改毛坯對項目和購房者有哪些影響？
其一，精裝修的售價和毛坯的售價差，會讓前期購房客戶判斷裝修品質是否達到預期。
比如說，前期精裝售價8800-9200元/㎡，現在毛坯擬售價7200-7500元/㎡，那麼這中間的約1600元/㎡的價格差，在購房者心中基本上就是精裝標準。
其二，取決於推出毛坯樓，能否實現增量。如能增量，毛坯樓或將陸續供應。從這一點上來講，對於盤活項目銷售和實現項目如期交付是利大於弊。
從目前來看，前期已購業主抗性比較大。該政策能否最終對外實施，還不明確。
*中意湖區域航拍圖
（5）
運糧湖組團
恆大結束七五折，七八折入市銷售
運糧河區域從不缺少爭議。看好的理由有很多，看衰的理由也不少。
看好的原因是：自貿區+恆大文旅城+未來地鐵的可能性+鄭汴輕軌等；
看衰的理由是：規劃落地時間較長，開封總體人口有限，在投資客減少的時候，本地自住客群對於區域抗性嚴重。
除此之外，需要強調的是：恆大降價，並不意味著開封房地產市場真的不行了。總體上來說，恆大拿地早，且價格便宜，有足夠的利潤支撐其在市場下行的時候採取價格戰。
進一步闡述可以買的理由是：
房價上漲的本質是房子周邊的配套設施不斷增加。汴西湖是開封新區的一張名片，而運糧湖則是開封新區中的新區。對於本地人來說，對於居住的配套要求極高。對於外地人來說，哪裡便宜加上哪裡規劃的好，就值得買。 開封新區，不斷湧入的外地人，支撐了區域配套的建設。在配套逐步完善以後，本地人開始逐步接受這些區域。於是，前期投資客開始出手，而接盤俠就是剛剛看清城市新區機會的後來者。
也就是說，相比於前期10500元/㎡的精裝房源，目前七八折售價後，精裝房價約為7500元/㎡，毛坯售價為6800元/㎡左右，和2019年下半年的銷售價格體系相差並不大。
進一步闡述不可購買的理由：
別忽悠我買運糧湖組團，是一種觀點。
儘管城市的整體方向是向西的，我們也可以看到城市所有的招商政策都是以自貿區運糧湖組團為第一優先級，但同時不可否認的是，汴西湖-中意湖-高鐵站三大購房組團也在呈現融合之勢。
所以綜合兩種觀點來看，這個區域能否購買的關鍵點或在於：
其一，房價有多低，是否還會降？
其二，鄭汴融城的最後一步，能否順利實現？
*運糧湖區域航拍圖
（6）
高鐵站組團
未來時代安泰嘉園和暉達紫譽府相繼傳出入市消息
今年高鐵站組團，新盤供應量數據相當之大。具體為：
未來時代安泰嘉園新增27萬㎡，新建投朗詩項目（汴京熙華府）新增22萬㎡，暉達高鐵站項目紫譽府新增15萬㎡，三大新項目累計新增量達到64萬㎡。
除此之外，永威梅隆郡後續地塊永威梅隆樾項目亦進入籌備期。作為2020年河南省重點項目-開封建業總部港及配套項目何時啟動，也會影響高鐵站組團的走勢。目前，
新建投朗詩合作的汴京熙華府已經開始規劃報建和施工圖設計，項目容積率2.2，高低配。今年高鐵站的最大看點為價格。即：暉達紫譽府的銷售價達到多少？在暉達入市之後，區域內項目的高層產品如何定價？
關於暉達紫譽府的定價，可參考暉達中南的林樾項目，暉達在2.8容積率地塊內的高低配洋房產品售價為9000元/㎡，在高鐵站2.27-2.29容積率純多層上預計可以加到1500元左右，但如果採取非常規銷售模式，則價格勢必會下調。
*運糧湖區域航拍圖
（7）
西湖上游（龍首）組團
澗溪美景入市在即
澗溪美景的優勢可以粗略的概括為兩點：其一是澗水河，其二是住宅組團為純粹的多層產品。今年，將會激活開封市場上積攢已久的洋房購買力。開封市場上在售的洋房項目將包含以下幾個類型：
從準現房到現房：綠城桃李春風（一期）、東潤銀基望京，康橋九溪郡（一期）；
期房（新入市的項目）：綠城桃李春風（二期）、海馬公館（二期），澗溪美景，暉達六期紫譽府，華盟天河灣（五期）；
期房在售項目：保利城，鄭開橄欖城6期，北大紫境府，融創宸院；
現房在售項目：西湖印象，龍城錦繡花園。
在這一年，開封的洋房市場將會存在兩個層面的變化。具體為：
其一、品質洋房首經考驗。隨著綠城，望京，康橋相繼交付，交房之後的口碑如何拭目以待。
其二、平價洋房首次迴歸。在此之前，市場上的低價洋房多半出現在運糧河區域，而在2020年，市場上的平價洋房將會全面收縮，陸續回到高鐵站和西湖上游區域。
*澗溪美景地塊圖
（8）
金耀路三大街組團
中南林樾以價換量，中南樾府售樓部合併
中南雙子星，讓中南最困擾的是樾府始終打不開銷售局面。
相比起林樾的銷售速度，樾府可以說慢到家了。我們不妨從以下幾個層面進行簡要分析：
其一，樾府的洋房產品開局失敗，導致後續高層產品定價價格差拉不開。
其二，金明大道和集英街是在2017-2019年屬於“過氣”的購房組團，區域內項目少且地塊小，項目產品開發局限性大，加之中南地塊不方正。
其三，樾府的工程進度或是制約項目銷售的最大因素。
此次，兩個項目售樓部合併後，將更有利於客戶對中南品牌的瞭解，從而促進樾府項目的銷售。至少，從客戶到訪量上來說，林樾屬於西區項目較多的。
回到中南林樾的價格，大概分為兩個部分：
其一，大戶型+樓層相對較差的臨東京大道的房源，售價6500-6800元/㎡；
其二，新加推的5#樓，售價在7100-7500元/㎡，戶型大的相對便宜，戶型小的相對貴。
*三大街區域航拍圖
（9）
復興大道組團
某TOP3房企對外宣傳廣告
XXX的房子，沒有你想象的那麼貴
復興大道是剛需集中的區域，且這部分剛需的來源是：對西區三大街以西的地段覺得偏，精裝房價覺得貴等。這種下意識的認知，決定了對於復興大道組團來說，在房價下行的時候，只有比西區更低，才有可能賣的更快。且，需要低首付門檻配合。
影響復興大道今年的三個重點配套賣點是：其一、兩校一園；其二，黃河大街；其三，西湖龍首景觀綠化帶修建。除此之外，還包含開封市金明大道北延道路綜合提升工程和連霍高速開柳路下站口兩個大工程，具體來說：
其一，金明大道北延道路綜合提升工程，項目南起稻三路，北至現狀黃河大堤，項目建設總長約3.4公里。建設內容包括：道路工程、排水工程、綠化工程、照明工程、交通工程、電力排管工程及其他附屬設施等。
其二，連霍高速開柳路下站口，目前的進度是完成徵地拆遷，正在實施路基工程，橋樑工程。正在協調的事項是：項目跨越連霍高速施工，需有關部門的施工手續。
（10）
禹王臺舊改小區名單
（或）包含17個小區，105棟樓，3910戶，總建築面積約27.18萬平方米，分別是天馬小區、藥廠禹南東街生活中區、食品公司家屬院、銀行家屬院、金田小區、潮州城小區、黨校家屬院、西后街A區、西后街B區、公路局家屬院、黃河機床廠家屬院、糧食局家屬院、一建公司家屬院、演武廳北街10號樓、菸廠家屬院、搪瓷廠家屬院、汽修廠家屬院的改造。
根據《開封市城鎮老舊小區改造工作實施方案》，在2020年要完成117個老舊小區的改造，涉及樓棟數1070個、住戶35355戶。概括起來的話，主要進行基礎性改造，如道路、綠化、供排水、供暖、照明、外牆粉刷。
也就是說，舊改對於開封新區樓市的影響基本可以概括為：老舊小區的改造質量和新區生活配套的落成速度。具體影響則包含兩個可能：
其一，對於改造後的老舊小區呈滿意狀態，會繼續選擇居住在已有需求，對於在新區投資買房或者改善居住，會進一步持幣觀望。
其二，對於改造後的老舊小區不滿意，但通過改造後，實現了老舊小區的價值提升，加速了二手房交易的速度。
除此之外，老舊小區的改造能否有實質性的突破，並不取決於基礎設施的改造，而是更具技術層面的改造，簡單的舉例來說，僅就電梯而言，政府層面能給到的支持是出臺相關政策，而就加裝電梯還需要通過居民自建或者電梯企業市場化投資。比如：很多老小區，缺乏物業管理。在實施改造以後，如果沒有長效管理和運營機制，改造後的效果亦難以保持。
第二部分 市場預測
（1）
市場首個高峰期將會從4月開始
我們先看過去幾年的基本數據：
2016年，銷售350.25萬㎡，銷售金額169.51億；
2017年，銷售394.68萬㎡，銷售金額206.35億；
2018年，銷售258.5萬㎡，銷售金額191.17億；
2019年，銷售265.2萬㎡，銷售金額206億。
目前，疫情將毫無疑問的會直接影響第一季度，也就是說從理論數據層面上將會影響30-66萬㎡的銷售量。
（2）
政策層面大基調上不會變（至少目前來看
房住不炒還是中心思想。在中心思想不變的前提下，開封市對於房地產的政策不會明顯放鬆。尤其是在2019年“一日遊”政策引發全國輿論注意的情況下。
（3）
銷售模式方面將更加靈活
2019年以後，新增了很多中小開發商。
在疫情影響銷售和工程的前提下，中小開發商的銷售模式回到2014-2015年亦十分有可能。即：採用更加靈活的預售方式。更為可怕的是：受財務成本的影響，開封市場部分開發商推出的團購價，是不掙什麼錢的。
這也就意味著，今年的開封房價在沒有普漲之前，價格體系會相當的不透明。
體現在新房方面，是百強房企和中小開發商的房價差距明顯。
體現在二手房方面，則是同一小區，總價錯幾萬甚至十幾萬都是正常，主要取決於買賣雙方對於房價未來預期的判斷。
在新房和二手房競爭的層面，我們都理所當然的以為二手房是即買即住，新房是綠化景觀園林建標更好。但如果房價持續下行，這個定律或將慢慢的被打破。
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