上週全國樓市表現依舊穩定。樓市成交量有所上揚，一二線同環比均升，重點監測城市庫存總量環比下降1.93%；土地整體供求環比走低，宅地成交量有大幅下降，出讓金額縮水。
與全國樓市穩定的局面相比，哈爾濱樓市情況顯然讓人憂心。觀察哈爾濱樓市走向，我們幾乎可以下定論，“金九銀十”已經“啞火”了。無論是上週末公佈的2019年1—9月份全國房地產開發投資和銷售情況，還是今天剛出爐的2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，從中都能看出哈爾濱樓市趨冷的現狀。
雖然當前新房市場銷售情況依舊不錯，但新房價格漲幅已較8月有所縮窄，二手房更不必提，9月末10月初的連續下跌，已讓二手房市場價格跌回8月中旬水平。
土地市場
十月哈爾濱土地招拍掛市場熱度較高，上週土地市場再次發力，2宗地順利成交，這兩宗地分別是位於香坊區的No.2019HT023地塊和松北區的No.2019HTS(G)022地塊。
兩宗地塊具體情況如下：
No.2019HT023地塊位於香坊區通郊南路9號，用地性質為二類居住用地兼容商業設施用地，用地面積21268.9平方米，規劃總建築面積不大於53170平方米，規定容積率不大於2.5。該地塊起始樓面價3343.34元/㎡，成交樓面價4311.64元/㎡，成交總價22925萬元，溢價率為0.44%。該地塊由哈爾濱印融置業有限公司競得。
No.2019HTS(G)022地塊松北區規劃175路以北、規劃207路以西、規劃176路以南、C-02-07-02-02號地塊以東，用地性質為商業用地兼容二類居住用地，用地面積為91068.13平方米，規劃地上建築面積不大於182136平方米，規定容積率不大於2.0。該地塊起始樓面價2092.06元/㎡，成交樓面價2097.58元/㎡，成交總價38204萬元，溢價率為0.26%。該地塊由珍寶島集團競得。
新房市場
上週哈市新房方面延續了自9月末以來不溫不火的局面，雖然有不少新房在售，但是上週僅有一處新盤開盤，即位於香坊的金瑞林城三期瑞園。
金瑞林城·瑞園位於香坊區通鄉街191號，靠近樂松、會展商圈。項目主推建面67-116㎡的一到三室戶型，其中包含高層與小高層房源，當前參考售價為11500元/㎡。該項目在本月15號正式開盤。
據諸葛找房不完全統計，10月將有6個純新盤入市，數量較8、9月份有明顯減少。除10月7日開盤的御湖壹號以外，其餘5個樓盤所處區域均非主城區，當中有3盤位於松北，香坊、阿城各有1盤待售。截止到目前，預計入市的6盤中已有2盤開盤。
二手房市場
據諸葛找房數據研究中心監測，截至2019年10月20日，哈爾濱市二手房市場均價10241元/㎡，與上週10238元/㎡的均價相比，環比微漲0.03%，與上期漲幅相同。繼9月最後一週哈市二手房市場價首次表現為負增長後， 在十月第二週哈市二手房市場價格出現小幅回升，本期持續上期漲幅，以微小幅度回升。
進入第三季度以來，哈爾濱樓市整體向好。從優化營商環境，到促進高校生畢業留省就業；從老城區改造，到哈爾濱新區建設使哈爾濱整體經濟環境得以改善，在創業可行性、營商積極性、招商引資力度方面，都表現出了向好的一面。
近來又有自貿區落地哈爾濱等利好催動，起初，“金九”發力推動新房市場行情火熱，帶動二手房市場轉好，業主對哈爾濱樓市持看好的心態，而至9月中下旬，“金九”明顯發力不足，新房市場疲態已現，二手房市場有價無市情況暴露更為嚴重，市場情況發生轉變，在第39周哈爾濱二手房市場價格終於出現下降趨勢。上週哈市二手房市場發生小幅度回溫，本週這種現象持續，量價皆出現小幅回升。
從掛牌價和掛牌量表現來看，自7月以來哈市持續維持著量價齊升的市場回溫態勢，並且在持續了一段時間的“有價無市”局面後，在價格抬升的看漲預期下，下半年二手房市場的成交開始顯露出暖意。在8月初日至8月中旬這段時間裡，哈市二手房市場經歷了一次價格的大幅增長，現已迴歸平穩。
經歷了近幾周掛牌量價環比漲幅逐漸放緩，從9月最後一週開始，哈市二手房市場量價均出現下跌跡象，並且在十月首週二手房市場價與掛牌量降幅雙雙擴大。上期伴隨著二手房掛牌價的小幅回升，掛牌量也有增長，本期延續這個趨勢，二手房掛牌量價繼續回升。
在最初，由“金九”哈市新房市場活躍，開發商諸多營銷內容，造成業主對二手房市場預期抬高，二手房市場量價齊漲。隨著9月月末的逼近，新房市場後勁不足，對二手房市場的帶動作用減弱，而二手房市場價格接連下降也讓不少業主對當前市場信心減弱。十月新房市場表現平平，也未能挽救二手房市場降溫的趨勢。
多數城區二手房價小幅回升 呼蘭0.19%領漲全城
本期各城區二手房掛牌價漲跌情況與上期相近，仍是僅有南崗、阿城兩城區二手房掛牌價城下跌趨勢，多數城區二手房掛牌件有小幅回升。
在價格上漲的城區中，本期漲幅最高的是呼蘭區，以0.15%的周環比漲幅領漲全城（上期漲幅0.20%）。漲幅僅次於呼蘭區的是松北區，本期周環漲0.14%（上期漲幅0.22%）。上期漲幅排名第一的平房區本期排名第三，環比漲幅0.06%（上期漲幅0.53%）。道外以0.05%的周環漲排名第四，香坊和道里周環漲均為0.02%，並列第五。
價格呈下降趨勢的南崗、阿城兩城區本期環比降幅分別為0.04%和0.33%（上期降幅為0.06%和0.15%）。
總的來說，本期二手房掛牌價上漲與下降城區數量雖與上期相同，但價格上漲的城區中除香坊區漲幅較上期擴大0.1%，其餘五個城區漲幅均較上期有所縮小，漲幅最明顯的呼蘭區合每平米房價僅增長13元。當前哈市二手房市場價總體雖有小幅度回升，但上漲幅度微小，整體情況仍不容樂觀。
二手房掛牌總量小幅回升 道里周環漲0.44%
截止10月20日，哈爾濱二手房總掛牌量為395424套，與上期392709套相比，環比上漲0.69%（上期上漲1.26%），本期哈市二手房掛牌量有小幅度回升，漲幅較小。
掛牌量在9月最後一週結束了19周連漲，並在十月前兩週持續下跌，且跌幅有明顯擴大。上期期哈爾濱二手房掛牌量有所回升，本期延續回升態勢，掛牌量繼續上漲，但漲幅較上期有縮小趨勢，當前哈市二手房掛牌總量不及8月初水平。
主要分析掛牌量前三位的城區掛牌量漲跌變化，可以看出南崗憑藉著108435套房源穩居掛牌量各區榜上第一位，漲幅為0.11%（上期漲幅0.36%）；道里區緊隨其後，共有88553套掛牌房源，漲幅0.46%(上期漲幅1.27%)；香坊區掛牌量在各城區中排名第三位，為72421套，環比下降0.07%（上期漲幅0.44%）。
哈西、群力新區、會展降價房源量較多
本期降價房源量排名前三的商圈與上期相同，仍是哈西、群力新區以及會展，僅排名發生了變化。
本期排名第一的哈西商圈在上期排名第二，共有254套降價房源，上期有271套降價房源；本期排名第二的群力新區商圈上期排名第三，共有198套降價房源，上期有234套降價房源；本期排名第三位的會展商圈，上期排名第一，共有188套降價房源，上期有316套降價房源。
本期漲價房源排名前三的商圈與上期相同，排名也一致。漲價房源最多的商圈仍為哈西商圈，共有73套漲價房源，上期有87套漲價房源；排名第二的大學城商圈共有70套漲價房源，上期有70套漲價房源；排名第三位的群力新區商圈共有50套降價房源，上期有69套漲價房源。
本期漲降價房源top20的商圈中，漲降價房源數量較上期有一定程度的減少，從中也可以看出當前哈市二手房市場行情下行，處境艱難。
紅旗新區紅旗大街出現34套降價房源
本期熱門降價小區榜單中的前三位與上期完全不同。本期排名第一的小區是位於南崗會展商圈的紅旗新區紅旗大街小區，共有34套掛牌房源，小區均價為11648元/㎡。該小區並不是第一次奪得熱門降價小區的頭名，在9月最後一週，該小區曾以32套掛牌房源量名列第一。
與紅旗新區紅旗大街小區掛牌房源量相同的，還有位於道里大發市場商圈的恆祥城二期，小區均價為13427元/㎡。
僅次於紅旗新區紅旗大街小區和恆祥城二期的是歐洲新城小區和泰富長安城小區，這兩個校區掛牌房源量也相同，都有27套，小區均價分別為12305元/㎡和6324元/㎡。其中歐洲新城小區與恆祥城二期同屬大發市場商圈，而泰富長安城小區也是榜單中的“老面孔”。
按照城區分佈，本期熱門降價小區最多的區域是南崗區，共有9個小區入圍，佔據榜單近一半的席位。其次是香坊，有5個小區入選；道里有4個小區；道外僅有1個。
總的來說，道外區的泰富長安城小區、南崗區的信恆現代城靚園以及閩江小區都是經常出現在熱門降價小區名單中的“常客”，並且這三個小區都曾登上過熱門降價小區的第一位，這三個小區所靠近的商圈也是熱門降價商圈。
小結
隨著天氣轉涼，樓市行情也在趨冷。“金九銀十”效果不濟，包括哈爾濱在內的許多二、三線城市，都在經歷二手房價格在新房的帶動下高漲，與新房熱度漸冷後的下跌。其中不少城市在經歷了這種情況後，面臨即將到來的嚴冬，選擇開發落戶，放鬆限購等政策，以吸引人才為樓市託底。
而哈爾濱既沒施以人才政策也沒開放落戶鬆綁調控，在舉步維艱的第四季度，是將在寒潮中短暫凍結，還是將迎來樓市真正的蛻變？
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