樓市下行，冷熱不均，為了衝刺年底任務，開發商也在絞盡腦汁吸引客源 。近日高新區的兩家樓盤“口水戰”逐漸升級，在各自的售樓處們口擺放了展板，你方唱罷我登場，每日更新，一街之隔，充滿了濃濃的“火藥味”。
在近期一次房屋質量維權事件中，已有部分業主打出了“退房”旗號。在以往的樓市調整週期中，退房往往是市場下行的標誌之一。今年南京首次出現了業主要求“退房”的訴求。其他樓盤因裝修質量、配套減配而引發的維權也屢見不鮮。
當前樓市的種種“亂象”都在指向一個事實——南京樓市的“拐點”已經來了！
轉眼間，樓市傳統的旺季“金九銀十”結束。據不完全統計，在過去的1個月中，南京近5000套房源上市，在18家樓盤中只有7家售罄，去化“冷熱不均”成為關鍵詞。
注：（1）數據來源南京網上房地產，截止時間2018年10月31日；
（2）部分樓盤開盤不足一週，數據可能在上傳；
（3）如有缺漏，歡迎指正。
壹
在10月上市的樓盤中，有7家樓盤“日光”，這些的樓盤都有哪些相似之處？
板塊核心區域，具備一定的抗跌性與稀缺性
代表樓盤：江北核心區、南站以及城中等區域的樓盤。
買房人不僅是單純的相信品牌開發商的集聚效應，更多的是相信政府的開發力度，以及肉眼可見的利好支撐。
限價“神盤”，有一定的倒掛優勢
代表樓盤：仙林萬達茂、江心洲勝科星洲府等。
倒掛X萬元是一個樓盤最好的廣告語，相當於變相“抄底”；對於有資產配置需求的買房人來說，較低的價格買入，只賺不賠。不僅如此，這部分“神盤”通常還具有一個優勢——準現房，時間成本大大縮減。
地緣客為主要購買力，配套較為齊全
代表樓盤：燕子磯保利國際社區、城北葛洲壩招商紫郡蘭園等
這些樓盤不一定都位於板塊的核心區域，但地段尚可，居住氛圍濃厚，配套也比較齊全，能夠滿足一部分買房人的品質居住需求、教育需求以及資產增值的需求。
此外，仁恆鳳凰山居、金基九月森林兩家別墅項目出人意料地“淡市熱銷”引發關注，相關內人士分析主要有兩點原因：
1、雖然市場降溫，但是現階段產品品質好，品牌認可度高的產品還是有接受度的。
2、高端市場客群的實力，以及購房需求依舊在線。
貳
在這18家樓盤中，石林雲城、江畔國際屬於時隔多年再次面市的老盤。相較於項目最近一批開盤房源的價格，最高上漲約85%。這兩家老盤去化成績差，主要是因為這四點原因：
（1）老盤房價大幅上漲，導致買房人套利空間被極大壓縮，超出買房人預期；
（2）產品沒有及時提升、更新換代，戶型設計規劃不合理，甚至是落伍；
（3）開發商提供的服務，產品品牌不具備吸引力。
（4）對比前期二手房價格，一二手房倒掛並不明顯。
市場變冷以來，最明顯就是買房人心態的轉變，不再盲目買房，面對眾多的房源有選擇、有比較的去買房。
現在很明顯的是非品牌、配套欠缺的樓盤得不到買房人的認可，如江浦的力標贊城，雖然均價僅19599元/㎡，但是項目距離最近的地鐵10號線雨山路站位置稍遠，又是非品牌房企，周邊配套也相對欠缺，造成241套僅290人搖號，開盤當天去化近3成，這個去化結果對與南京為數不多的“1字頭”剛需盤來說，較為慘淡。
叄
10月南京土地市場方面，江北核心區出讓2幅商用地塊，均底價成交此外，高淳溧水合計出讓9幅地塊外，其中高淳G21地塊終止出讓，其餘地塊也均底價成交，南京土地市場還在繼續降溫。
“銀十”已經收官，據速遞菌不完全統計，11月全市將有超10000套房源入市。
大環境漸冷，南京不少開發商也開始加快推盤節奏，在“賣不完“成為常態的背景下，轉而追求跑量優先。有消息稱，因為資金鍊太緊，南京有開發商打算拋售新盤，貼著地價賣。樓市進入窗口期，對於買房人來說，也許是個不錯的入手良機。
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