楼市下行，冷热不均，为了冲刺年底任务，开发商也在绞尽脑汁吸引客源 。近日高新区的两家楼盘“口水战”逐渐升级，在各自的售楼处们口摆放了展板，你方唱罢我登场，每日更新，一街之隔，充满了浓浓的“火药味”。
在近期一次房屋质量维权事件中，已有部分业主打出了“退房”旗号。在以往的楼市调整周期中，退房往往是市场下行的标志之一。今年南京首次出现了业主要求“退房”的诉求。其他楼盘因装修质量、配套减配而引发的维权也屡见不鲜。
当前楼市的种种“乱象”都在指向一个事实——南京楼市的“拐点”已经来了！
转眼间，楼市传统的旺季“金九银十”结束。据不完全统计，在过去的1个月中，南京近5000套房源上市，在18家楼盘中只有7家售罄，去化“冷热不均”成为关键词。
注：（1）数据来源南京网上房地产，截止时间2018年10月31日；
（2）部分楼盘开盘不足一周，数据可能在上传；
（3）如有缺漏，欢迎指正。
壹
在10月上市的楼盘中，有7家楼盘“日光”，这些的楼盘都有哪些相似之处？
板块核心区域，具备一定的抗跌性与稀缺性
代表楼盘：江北核心区、南站以及城中等区域的楼盘。
买房人不仅是单纯的相信品牌开发商的集聚效应，更多的是相信政府的开发力度，以及肉眼可见的利好支撑。
限价“神盘”，有一定的倒挂优势
代表楼盘：仙林万达茂、江心洲胜科星洲府等。
倒挂X万元是一个楼盘最好的广告语，相当于变相“抄底”；对于有资产配置需求的买房人来说，较低的价格买入，只赚不赔。不仅如此，这部分“神盘”通常还具有一个优势——准现房，时间成本大大缩减。
地缘客为主要购买力，配套较为齐全
代表楼盘：燕子矶保利国际社区、城北葛洲坝招商紫郡蘭园等
这些楼盘不一定都位于板块的核心区域，但地段尚可，居住氛围浓厚，配套也比较齐全，能够满足一部分买房人的品质居住需求、教育需求以及资产增值的需求。
此外，仁恒凤凰山居、金基九月森林两家别墅项目出人意料地“淡市热销”引发关注，相关内人士分析主要有两点原因：
1、虽然市场降温，但是现阶段产品品质好，品牌认可度高的产品还是有接受度的。
2、高端市场客群的实力，以及购房需求依旧在线。
贰
在这18家楼盘中，石林云城、江畔国际属于时隔多年再次面市的老盘。相较于项目最近一批开盘房源的价格，最高上涨约85%。这两家老盘去化成绩差，主要是因为这四点原因：
（1）老盘房价大幅上涨，导致买房人套利空间被极大压缩，超出买房人预期；
（2）产品没有及时提升、更新换代，户型设计规划不合理，甚至是落伍；
（3）开发商提供的服务，产品品牌不具备吸引力。
（4）对比前期二手房价格，一二手房倒挂并不明显。
市场变冷以来，最明显就是买房人心态的转变，不再盲目买房，面对众多的房源有选择、有比较的去买房。
现在很明显的是非品牌、配套欠缺的楼盘得不到买房人的认可，如江浦的力标赞城，虽然均价仅19599元/㎡，但是项目距离最近的地铁10号线雨山路站位置稍远，又是非品牌房企，周边配套也相对欠缺，造成241套仅290人摇号，开盘当天去化近3成，这个去化结果对与南京为数不多的“1字头”刚需盘来说，较为惨淡。
叁
10月南京土地市场方面，江北核心区出让2幅商用地块，均底价成交此外，高淳溧水合计出让9幅地块外，其中高淳G21地块终止出让，其余地块也均底价成交，南京土地市场还在继续降温。
“银十”已经收官，据速递菌不完全统计，11月全市将有超10000套房源入市。
大环境渐冷，南京不少开发商也开始加快推盘节奏，在“卖不完“成为常态的背景下，转而追求跑量优先。有消息称，因为资金链太紧，南京有开发商打算抛售新盘，贴着地价卖。楼市进入窗口期，对于买房人来说，也许是个不错的入手良机。
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