受疫情影響，南京二手房市場，交易情況可謂是進入到了真正的“寒冬”。
從中介和一些數據可以看出，不管是成交量還是帶看量都在急劇下降。不僅如此，就在剛剛我翻看一些網友的諮詢問題中，不少人在諮詢：我年前繳納的二手房購買定金，還能退嗎？
不僅買房人在減少，就連年前買的現在都要“退貨”！我瞭解到，這些想要退房的諮詢者們，大致分為三類：
第一類：怕降價！疫情期間，害怕房價下降，怕現在買了房付了首付之後後悔；
第二類：生活壓力變大！疫情原因，公司不開工，工資大幅縮水，生活壓力變大，怕承擔不起房貸；
第三類：年前年後規劃有變！例如，君悅湖濱小區的房子，學區範圍有變，接下來小學學區有可能變為拉薩路小學分校，買房人就開始猶豫。
怕降價！付了10萬定金，擔心房價下降，想退房！
疫情之下，有關二手房情況諮詢最多的便是：南京二手房價格會不會降價？這樣的擔心，影響最大的還是年前已經付了定金的買房者，一邊擔心房價會降，一邊還對已經交的定金不甘心。
近期，就有一個網友年前購買了金浦御龍灣的房子，繳納了10萬元的定金，現在就在糾結是否要退定金。
針對這部分買房者，主要還是考慮目前南京房價的整體趨勢是否有大幅下降的可能，還有小區本身的抗跌性。
從項目金浦御龍灣本身來看，優缺點都很明顯：金浦作為南京本土房產品牌，口碑一般，但是御龍灣項目配套了邁皋橋小學和二十九中分校，周邊配套基本到位，生活比較便捷。另外，單價在區域來說比較低，總價低，適合剛需人群首套房上車，自住來說還可以。
從周邊房價可以看出，基本都在3萬/㎡左右，金浦御龍灣作為周邊比較新的小區，房價和周圍相差不大，如果會跌，未來的跌幅也有限。
另外，從大的房地產市場來看，疫情對房地產的影響可能會有短暫的影響，參照2003年的應對方法，官方會改變財政來應對經濟問題，比如寬鬆減稅、降息等，目前從近期的新政也可以看出，國家已經開始了行動。
不少業內人士也分析，目前疫情對房地產市場影響只是短暫的，疫情過後市場很快會恢復正常的交易狀態。
生活壓力變大！受疫情影響工作不穩定，房貸吃不消想退房！
很明顯的一個現象，很多企業受到疫情影響，年後假期一直延遲，有的公司甚至直接倒閉，假期無限期延遲。
這個圖片當時在朋友圈被瘋狂轉發，大家都把它當做段子，但是在現實生活中是真實存在的。
據人民法院公告網，2020年元旦至2月10日，41天時間，全國已有96家房地產相關企業破產清算，平均下來，每天都有2-3家房企悄然倒下。
而這些企業的員工，疫情期間的收入也是大打折扣，甚至沒有任何收入。與此同時，一波剛剛背上房貸的人，生活壓力劇增。
其中就有這麼一波人，為了應對疫情，年前買房的決定就想暫時緩緩。而有人在年前已經簽訂定房協議的一批人中，想收回定金。
針對這種情況，我也向相關從業人員諮詢到有關定金的情況，能否退還主要分為以下兩種情況：
受不可抗力影響不構成違約：
例如：陳女士與丈夫目前在國外發展，前陣子經由中介將家中的房子轉售出去。買家支付了定金後，三方簽訂了《二手房買賣合同》，並約定在2月20日前完成房子的過戶手續。前些日子，陳女士買好了飛機票準備歸國，卻不想因疫情管控，無法回到中國。因此房子過戶的事情便需要延期，而買家卻並不買賬，要陳女士負違約責任。
【既然合同已經簽訂，如果雙方各方沒有異議的情況下，合同是成立並生效的。期間因疫情導致合同無法準時履行，視為是不可抗力因素，所以陳女士不存在違約行為。】
因自身原因造成違約定金不予退還：
例如：小王年前簽定二手房購房意向書，交了十萬定金，原計劃首付三成，後面分期父母做擔保共同還款，現春節期間疫情暴發，父母實體店關門無收入，自己僅基本工資收入，怕後期無法支付房貸，所以小王想要解除合同，並退回定金。
【因個人原因導致經濟出現問題，並不屬於不可抗力因素，小王的做法是違約行為，定金是不予退還的。】
綜上所述，可否退還年前繳納的二手房定金應視情況而定。
受疫情影響，且定金是在疫情發生前繳納，提供足夠的證明，雙方不構成違約，可協商退二手房買賣合同定金；因疫情導致收入受到影響、無法按時籌集首付款等自身原因，不願簽訂合同則構成違約，定金不予返還。所以上面網友諮詢的問題中的三萬元是沒有辦法退還的。
學區劃分有可能變動！加上疫情期間擔心房價下降，想退房！
除了以上兩個情況外，是非疫情情況時也會發生的狀況。就是原本買的房源，因為一些規劃方面的調整，買房者擔心房源會因此貶值，所以糾結是否要“退貨”。
就在前天2月26日，有網友諮詢君悅湖濱小區情況，該網友去年已經交了5萬元定金，首先是受疫情影響擔心房價下降，另外，考慮到小區學區的變動，原本為雨外雙學區，現在小學有可能變成拉薩路小學分校。
年前就有小道消息傳出，雨外雙學區不受影響的有閱城國際花園、宏圖和翠島花城，未來玉蘭路以東的小區都很有可能變動。消息一經釋放，這幾個小區的熱度瞬間升高。
年前，也有市民向雨花臺區人民政府諮詢：聽說現寧南菜場所在地將建一所學校，請問是什麼學校？何時建成招生？學區如何劃分？
雨花臺區人民政府回覆：經核實瞭解，目前寧南小學正在進行項目部的搭建和施工許可證辦理中，力爭在2021年秋季投入使用。待學校建成交付後將劃定施教區，屆時該片區的施教區將進行調整。
所以君悅湖濱小區的學區很有可能被劃入到新的學校中去。對於這部分買房人，只能提醒在買房之前一定要了解清楚情況。學區被重新劃分在南京雖然是小概率的事情，但是一旦變動學區房的價值就會隨之變化。
其實，大部分買房人都是低風險抵禦者，這一次的事件也是發人深省。
1、學會儲蓄。平時月光、不存錢、高消費高負債的，這種情況之下，會過得艱難而焦慮。
2、真正有規劃的人是不會在意短期波動的，準備買房的，等疫情過去可以開始看了，買了房的，也不要擔心，樓市比你想象的要堅韌；
3、一份主業收入、一份副業收入，能在失去主業的情況下還能保證“活下去”，甚至可以投資一套房產，增加一份租金收入，不被病毒、疫情打敗。
另外，除了疫情影響外，大家在買房時也要注意周邊的規劃變化，尤其是學區房，他的學區劃分也是非常重要的一點。
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