今天看到一條新聞：在北京二手住宅成交均價連續上漲9年後，首次出現了大轉折。 據我愛我家集團研究院統計顯示，2018年全年，北京二手住宅成交均價首次出現同比下跌的現象，單套均價降至438萬元少花34萬元。
北京是一座特殊的城市，早已進入存量房時代，新房很少，就算有也是天價。因此，二手房能較準確反映樓市發展趨勢。
那麼合肥呢？目前各區二手房真實房價多少？過去1年哪些二手房漲得快，哪些漲的慢？現在哪些二手房可以買？接下來我會一一為大家解答。
NO.1｜壹
2組數據，看透合肥二手房趨勢！
首先，哪些人會買二手房？
1、急需住房，比如馬上結婚、小孩馬上要上學、甚至不想忍受租房的痛苦的人，會考慮二手房。相對於期房等兩年，二手房是現房優勢。
2、不想離開某個生活圈，但板塊內又沒有新房可售，只能考慮二手房。
3、錢不多，新房只能買偏遠郊區，很多人更傾向於買市區小戶型。
相對於新房，二手房的優劣勢都很明顯。
優勢是：一般來說，價格比新房便宜；實景呈現，品質、物業、環境一目瞭然；周邊配套相對成熟。
劣勢是：選心儀的樓層，要靠運氣；品質、戶型、物業不及新房；交易繁瑣，容易被中介套路；潛力比不上新房。
我們再來通過兩組數據，看合肥二手房真實的房價水平。
1、根據安居客數據，合肥最新二手房均價 14157 元/m²，環比上月下跌 0.42% ，甚至在去年同期基礎上下跌 0.83%。
2、根據鏈家網數據，10月份之後，合肥樓市降溫明顯，帶看量下降。而帶看量，更能說明市場預期和購房者反映。
從數據來看，最近二手房價格有所下降，但是降幅不大；市場觀望情緒較濃。
NO.2｜貳
過去1年，各二手房房價是漲是跌？
合肥二手房究竟房價降了嗎？
說實話，二手房降價不太容易看清，有幾個原因：1、二手房的戶型、房齡、裝修、朝向等區別比較大，同一個小區本身的價格有差距；2、二手房掛牌價本身有虛高的可能。
這兩天瘋狂轉發的兩張照片，分別是合肥2015年和2018年房價對比，房價漲幅可見一斑。
另外，我在鏈家網上找了幾個典型板塊的體量大、成交多的小區，對比了下同面積戶型的成交價。
1、濱湖環湖CBD板塊
淮礦東方藍海：82㎡戶型，最新成交價152萬，單價1.85萬/㎡；而2018年初成交價128萬，單價1.58萬/㎡。
單價上漲：2700元/㎡
總價上漲：24萬
2、省府板塊
佳源巴黎都市：約90㎡戶型，最新成交價176萬，單價1.95萬/㎡；2018年初成交價150萬，單價1.66萬/㎡。
單價上漲：2900元/㎡
總價上漲：26萬
3、金融後臺基地板塊
萬科城：約94㎡戶型，最新報價205萬，單價2.18萬/㎡；2018年初成交價174萬，單價1.85萬/㎡。
單價上漲：3300元/㎡
總價上漲：31萬
4、政務區天鵝湖板塊
華潤凱旋門：約109㎡戶型，最新報價299萬，單價2.72萬/㎡；2017年底成交價269萬，單價2.47萬/㎡。
單價上漲：2500元/㎡
總價上漲：30萬
5、經開西板塊
融創城（原融科城）：約84㎡戶型，最新報價175萬，單價2.08萬/㎡；2018年初成交價154萬，單價1.81萬/㎡。
單價上漲：2700元/㎡
總價上漲：21萬
6、包河區高鐵南站板塊
信達天御：約88㎡戶型，最新報價165萬，單價1.87萬/㎡；2017年底成交價152萬，單價1.71萬/㎡。
單價上漲：1600元/㎡
總價上漲：13萬
7、黃潛望板塊
華地學府名都：約87㎡戶型，最新報價208萬，單價2.39萬/㎡；2018年初成交價180萬，單價2.06萬/㎡。
單價上漲：3300元/㎡
總價上漲：28萬
8、北一環
置地栢景灣：約82㎡戶型，最新報價155萬，單價1.9萬/㎡；2017年成交價148萬，單價1.8萬/㎡。
單價上漲：1000元/㎡
總價上漲：7萬
9、高新區蜀西湖
祥源城：約94㎡戶型，最新報價195萬，單價2.06萬/㎡；2018年初成交價162萬，單價1.7萬/㎡。
單價上漲：3600元/㎡
總價上漲：33萬
10、大蜀山板塊
綠城桂花園：約165㎡戶型，最新報價385萬，單價2.33萬/㎡；2017年成交價345萬，單價2.09萬/㎡。
單價上漲：2400元/㎡
總價上漲：40萬
11、蜀山北板塊
中海原山：約82㎡戶型，最新成交價152萬，單價1.83萬/㎡；2018年初成交價136萬，單價1.65萬/㎡。
單價上漲：1800元/㎡
總價上漲：16萬
12、瑤海區龍崗板塊
恆大城：約87㎡戶型，最新報價122萬，單價1.4萬/㎡；2018年初成交價108萬，單價1.23萬/㎡。
單價上漲：1700元/㎡
總價上漲：14萬
根據統計的樓盤，能得出以下結論：
1、不管是過去3年還是過去1年，合肥二手房房價整體是上漲的。2018年，主流小區二手房漲20萬問題不大。
2、漲幅分化明顯，南邊比如濱湖，漲幅較大；而東、北邊漲幅較小。當然，我統計的主要是品牌房企，漲幅相對較大；而每個板塊都有“墊底”小區，維權不斷、物業不作為、環境髒亂差的小區，房價漲幅較小，甚至下降。這樣的樓盤，哪怕在濱湖，也拯救不了。
3、從戶型來看，主力80-100㎡戶型交易週期短，相對更活躍。而大戶型，成交週期長，投資收益不如剛需戶型。
4、房齡較老的小區，慎選。建議選擇次新房。
5、還有一類二手房，就是雙本學區房。因為稀缺，所以價值高、價格高。目前看來看，學區房基本是各區房價NO.1。但是從投資收益來看，30㎡左右的小戶型，價值大於大戶型；另外，投資學區房，我建議可以關注生源不錯、有優質教育資源引進的板塊。
NO.3｜叄
二手房漲跌，還要看這3大指標！
總體來說，不管是二手房還是新房，
短期看金融：央行降準合肥房貸利率仍未下降，目前首套房房貸利率基本上浮20%；
中期看土地：2018年，合肥土地供應面積、價格持續下降；
長期看人口：超百億引進人才。作為單核發展城市，合肥對地級市的吸虹效應很明顯。
但和新房不同的是，二手房還受這3大指標影響：
1、新房天量潛在供應的板塊。大部分人都有“新房癌”，買房會首選新房。所以新房潛在供應的板塊，對二手房可能會有衝擊。
比如金融後臺基地板塊、龍崗板塊、肥東縣等，新房供應量大；而政務區、環湖CBD板塊、肥西縣等，二手房相對堅挺。
2、今年交付量大的板塊，是二手房“砸盤者”。不僅如此，如果還是超低價樓盤交付，買家基本是投資客，對於二手房是致命打擊。
近日，合肥市房地產管理局公佈2019年全市計劃交付商品房95個樓盤。其中：廬陽區10個、包河區(含濱湖新區)13個、蜀山區(含政務區)5個、瑤海區5個、高新區5個、新站區9個、經開區2個、長豐縣15個、肥東縣13個、肥西縣5個、廬江縣4個、巢湖市9個。
3、二手房掛牌量大的板塊，一般在新區比較明顯。 對於二手房掛牌量大的板塊，如果房價上漲，房東會坐地漲價；但是一旦樓市下行，他們資金鍊開始緊張，會首先倉皇而逃。
NO.4｜肆
結語
對於買二手房，最後給4個建議：
1、買二手房，要以自住為主。至於心態，就要做好房價不漲的準備。
2、買房和賣房什麼時機最合適？市場火熱期，賣房，別貪心；市場調整期，買房，別擔心。
3、學區好不好、區域供應量的大小，這些都是二手房變現能力的觀測點。而在挑選二手房的時候，也要儘量去挑主流小區、主流戶型，房子的變現能力更強。
4、如果還不知道怎麼買，那就：有學區房概念；品牌開發商打造，小區物業服務好；緊鄰地鐵口；稀缺的景觀資源。
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